Du willst endlich Deinen Traum vom Eigenheim wahr machen und ein Haus kaufen oder bauen? Egal, ob Du ein Fertighaus kaufst oder eine Immobilie sanieren möchtest, in der Regel finanzierst Du dieses Vorhaben mit einem Hypothekendarlehen. Bei dieser Form des Kredits ist das Darlehen mit einer Hypothek besichert. Deine Immobilie dient also einfach erklärt als Sicherheit für Dein Hypothekendarlehen – im Gegenzug erhältst Du günstige Konditionen.

In unserem Ratgeber erfährst Du, was ein Hypothekendarlehen ist, was die Zinsen für das Darlehen beeinflusst und welche Voraussetzungen Du für einen Hypothekenkredit erfüllen musst.

Definition: Was ist ein Hypothekendarlehen?

Das Hypothekendarlehen ist per Definition ein langfristiger Kredit zur Finanzierung von Immobilien, Schiffen oder Flugzeugen. Besichert wird das Darlehen durch die Eintragung einer Hypothek, Renten- oder Grundschuld in das Grundbuch.

Hypothekendarlehen finden am häufigsten im Rahmen einer Bau- oder Immobilienfinanzierung Anwendung. Dabei handelt es sich um ein Darlehen, das an eine Hypothek geknüpft ist. Die Hypothek, auch genannt das Pfandrecht zur Sicherung einer Forderung, stellt dabei das Sicherungsmittel für den Kredit dar. Obwohl es heute immer noch Hypothekendarlehen genannt wird, ist das Darlehen heute in den seltensten Fällen tatsächlich über eine Hypothek besichert. Die Hypothek wurde mittlerweile überwiegend durch die Grundschuld abgelöst – mit deutlich mehr Flexibilität für die Banken sowie Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer.

Wie funktioniert ein Hypothekendarlehen?

Hypothekendarlehen sind meist klassische Annuitätendarlehen, bei denen Du über eine bestimmte Laufzeit die gleiche monatliche Rate zahlst, die aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil besteht. Sobald der Hypothekenkredit genehmigt wurde, werden Hypothek und Zinsen in das Grundbuch eingetragen. Dazu muss die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer 1,2 Prozent des Grundpfandrechts als Gebühren bezahlen. Die Rechte an der Immobilie werden somit an den Darlehensgeber abgetreten, welcher dadurch eine große Sicherheit erhält. Auf Grund dieser Sicherheit kann die Bank dann niedrigere Zinsen anbieten.

Durch diese niedrigen Zinsen ist ein Hypothekendarlehen oft nicht teurer als ein Privatkredit. Das Darlehen kann über mehrere Jahre zurückgezahlt werden. Bei Tilgung des Kredits sinkt gleichzeitig auch die Hypothek, die nach kompletter Tilgung wieder gelöscht wird. Allerdings ist für ein Hypothekendarlehen immer ein festgelegter Verwendungszweck erforderlich. Als Alternative dazu bietet sich der Ratenkredit bei auxmoney mit freiem Verwendungszweck an. Auf auxmoney kannst Du den Kredit ganz einfach online beantragen, erhältst eine Auszahlung des gesamten Kredits und kannst diesen in monatlich gleichbleibenden Raten zurückbezahlen.

Welche Arten des Hypothekendarlehens gibt es?

Es gibt unterschiedliche Formen des Hypothekendarlehens:

  • Annuitätendarlehen
  • Hypothek
  • Grundschuld
  • Variables Darlehen
  • Endfälliges Darlehen
  • Forward Darlehen
  • KfW-Darlehen

Die unterschiedlichen Typen eines Hypothekendarlehens und der Baufinanzierung haben verschiedene Vor- und Nachteile:

  • Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch konstante Rückzahlungsbeiträge aus und bietet Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern dadurch eine hohe Planungssicherheit. Das Darlehen besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die Restschuld verringert sich nach jeder Tilgungsrate. Entsprechend verringert sich jeweils der Zinsanteil. Auf Grund der im Vorfeld festgelegten Zinsen, spricht man hier auch von einer Festhypothek.
  • Variables Darlehen: Dieses Darlehen bietet mehr Flexibilität, weil die Kreditzinsen während der Laufzeit mehrmals variieren können. Die Laufzeit ist in den meisten Fällen unbefristet und Zinsen können alle drei Monate steigen, was zu einer höheren monatlichen Belastung führt. Die hier fehlende Planungssicherheit wird bei einer langfristigen Baufinanzierung eher zum Nachteil.
  • Endfälliges Darlehen: Bei diesem Darlehen werden über die Laufzeit hinweg lediglich die Zinsen zurückgezahlt, der Nettodarlehensbetrag allerdings erst am Ende der Laufzeit. Da diese Darlehensform ein erhöhtes Risiko für Kreditinstitute darstellt, lassen sie sich oftmals Grundpfandrechte im Grundbuch Außerdem müssen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer mit höheren Zinsen rechnen.
  • Forward Darlehen: Dieses Darlehen ist für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer eher vorteilhaft. Dabei wird beim Vertragsschluss bereits ein Zinssatz für die Vertragslaufzeit vereinbart. Diese Form wird vor allem für die Immobilienfinanzierung angewandt, wenn die Laufzeit der Sollzinsbindung ausläuft und die Kreditnehmenden niedrige Zinsen auf seine Hypothek sichern wollen. Das Forward Darlehen garantiert frühzeitig einen Zins für eine anschließende Finanzierung.

Hypothekenkredit: Alternativen vergleichen

Bevor Du Dich für ein Hypothekendarlehen entscheidest, solltest Du die Kredite miteinander vergleichen. Neben einem Zinsvergleich der Hypothekendarlehen, solltest Du auch andere Faktoren betrachten. Besonders zu beachten bei einem Kreditvergleich ist der Effektivzins bzw. der effektive Jahreszins, der die jährlichen Gesamtkosten für ein Darlehen darstellt. Dieser berücksichtigt folgende Bestandteile: Kreditzinsen, Raten für Rückzahlung, Disagio, Bearbeitungsgebühren und Restschuldversicherung. Bei einem Vergleich solltest Du darauf achten, ob Banken noch zusätzliche Gebühren, etwa für die Ermittlung des Wertes, verlangen. Eine Finanzierung, die beispielsweise einen Immobilienkredit beinhalten könnte, ist eine langfristige Entscheidung und setzt deshalb eine genaue Recherche voraus. Da die Immobilie nämlich als Grundpfandrecht in das Grundbuch eingetragen ist, kann sie nicht so einfach von der Kreditnehmerin oder dem Kreditnehmer verkauft werden. Verschaffe Dir also einen Überblick über die wesentlichen Faktoren einer Hypothek: Zinsen, Tilgungshöhe, Laufzeit und Kreditnebenkosten.

Kosten und Zinsen eines Hypothekendarlehens

Mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens sind neben der Eintragung ins Grundbuch und den Zinsen weitere Kosten verbunden. So kannst Du die Kosten für Dein Hypothekendarlehen berechnen:

  • Disagio: Der Darlehensgeber behält einen Teil der Zinsen für Hypothekendarlehen als Vorauszahlung ein. Du erhältst dadurch nicht die gesamte Kreditsumme ausgezahlt, musst sie aber voll zurückzahlen. Als Ausgleich werden die monatlich zu zahlenden Zinsen
  • Hypothekenzinsen: Das ist der Betrag, den Du der Bank für die Bereitstellung des Darlehens Der Zinssatz richtet sich nach dem aktuellen Leitzins. Ein Zinsvergleich der Hypothekendarlehen kann sich lohnen, da die Zinsen von Bank zu Bank unterschiedlich sind.
  • Grundbucheintragung und Notarkosten: Ein Immobilienkauf muss in Deutschland immer unter notarieller Beurkundung erfolgen, weshalb Notarkosten entstehen. Bei Aufnahme eines Darlehens mit Hypothek wird diese im Grundbuch Auch dafür fallen Gebühren an. Ein Richtwert besagt, die Kosten für Notar und Grundbucheintragung ergeben zusammen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises, wovon ein Prozent den Notarkosten und 0,5 Prozent der Eintragung zuzuordnen sind.
  • Effektivzins: Der effektive Jahreszins gibt Dir die gesamten jährlichen Kosten für Dein Darlehen

Bei der Berechnung eines Hypothekendarlehens ist immer auch die Laufzeit in Jahren anzugeben. Damit Du weißt, was auf Dich zukommt, kannst Du vorab immer Kreditvergleiche mittels Kreditrechner durchführen.

Welche Faktoren beeinflussen die Zinsen für ein Hypothekendarlehen?

Die Zinsen für ein Hypothekendarlehen werden beeinflusst durch:

  • Den Leitzins: Zinsniveau der Bau- und Immobilienfinanzierung
  • Die Bonität: Einkommen, berufliche Situation, laufende Kredite
  • Die Länge der Zinsbindung sowie der Tilgungssatz: Bei höherer Tilgungshöhe ergibt sich ein besseres Zinsniveau.
  • Zusätzliche Vereinbarungen wie Sondertilgungen
  • Höhe des Eigenkapitals: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger sind die Zinsen und umgekehrt.

Die Entwicklung der Zinsen der individuellen Baufinanzierung hängen also nicht nur vom Leitzins, sondern auch von der Kreditnehmerin bzw. dem Kreditnehmer, der jeweiligen Erwerbstätigkeit und Bonität ab: Vor Kreditvergabe prüft die Bank mittels Schufa-Auskunft die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmenden und verschafft sich einen Überblick über die Einkommenssituation. Auch die Nutzung der Immobilie, ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung, sowie die Postleitzahl haben Einfluss auf die Höhe der Hypothekenzinsen.

Anschlussfinanzierung beim Hypothekenkredit

Eine Anschlussfinanzierung bei einem Hypothekendarlehen bedeutet – anders als bei einer Festhypothek – die Fortsetzung der Finanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung zu anderen Kreditzinsen. Bei Vertragsabschluss schlägt die Bank einen Sollzins vor, der angenommen oder abgelehnt werden kann. Nach Annahme des Sollzinses kannst Du festlegen, über welche Laufzeit dieser festgeschrieben werden soll. Nach Ablauf dieser Bindung besteht eine Restschuld, über die dann weitere Angebote für Hypothekenzinsen eingenommen werden. Die Anschlussfinanzierung ermöglicht die Anpassung an die aktuelle finanzielle Lage: Du kannst Sondertilgungen vornehmen und sogar den Darlehensgeber wechseln. Um die Weiterfinanzierung zu planen, lohnt sich die Beobachtung der Zinsentwicklung sowie der Zinssätze für Hypothekendarlehen.

Wenn Du einen Kredit vorzeitig ablösen möchtest, kannst Du von dem Sonderkündigungsrecht für Hypothekendarlehen gemäß § 489 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) Gebrauch machen: Demnach darfst Du nach einer Laufzeit von zehn Jahren vorzeitig ohne weitere Kosten kündigen, egal, wie lange die Sollzinsbindung noch dauert.

Hypothekendarlehen umschulden

Umschulden ist für viele Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer, die vor einigen Jahren eine Sollzinsbindung für ihr Darlehen festgelegt haben, ein wichtiges Stichwort. Eine Umschuldung während einer Sollzinsperiode ist mit hohen Kosten verbunden, da die Bank dann für entgangene Zinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung erhebt. Ebenso fallen Bearbeitungsgebühren für eine neue Eintragung ins Grundbuch an, da die Hypothek auf eine andere Bank übertragen werden muss. Allerdings kannst Du als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer nach einer Laufzeit von zehn Jahren das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen.

Voraussetzungen für einen Hypothekenkredit

Die zwei Grundvoraussetzungen für ein Hypothekendarlehen sind eine Festanstellung und ein geregeltes Einkommen. Außerdem solltest Du volljährig sein und Eigenkapital miteinbringen können, um eine Hypothek aufzunehmen.

Trotz der Sicherheit der Immobilie werden Hypothekendarlehen nicht an jeden vergeben. Ein Richtwert besagt, dass mindestens 20 Prozent der Kaufsumme als Eigenkapital eingebracht werden sollten. Vor der Vergabe eines Hypothekendarlehens überprüfen Banken die Bonität der Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer mittels Schufa-Auskunft. Ein Hypothekendarlehen ohne Schufa ist demnach nicht möglich, allerdings werden oft auch Darlehen trotz negativem Schufa-Eintrag vergeben. Dabei handelt es sich dann in den meisten Fällen um Bagatelleinträge.

Besonderes Beispiel: Hypothekendarlehen für Rentner

Vom 4-Geschoss in den Bungalow – gerade im höheren Alter suchen sich immer mehr Menschen kleinere und praktischere Immobilien. Somit kommen Baufinanzierungen im Rentenalter häufiger vor als man vielleicht annehmen würde. Spezielle Hypothekendarlehen für Rentner gibt es nicht, allerdings sind Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer im Alter von höheren Kosten betroffen. Die Bank rechnet mit einem größeren Ausfallrisiko und somit werden dem Kredit höhere Zinsen angerechnet. Rentnerinnen und Rentner werden aber nicht grundsätzlich schlechtere Konditionen für Hypothekendarlehen angeboten. Die Immobilienfinanzierung ist vor allem an die Faktoren Bonität geknüpft. Aus diesen Gesichtspunkten sind Rentnerinnen und Rentner als Kreditnehmende eine beliebte Zielgruppe. Sie weisen in der Regel ein regelmäßiges Einkommen und hohe Gehälter aus der früheren Erwerbstätigkeit vor. Es wird angenommen, dass dadurch mehr Eigenkapital zur Verfügung steht. Zur Besicherung des Darlehens bieten sich auch eine Lebensversicherung oder bereits vorhandene Immobilien an.

Weitere Punkte, welche die Chancen auf ein Hypothekendarlehen im Rentenalter zum Beispiel erhöhen können, sind:

  • Hohe Tilgung
  • Perioden niedriger Zinsen für Hypothekendarlehen nutzen
  • Sondertilgungsoptionen vereinbaren
  • Lange Zinsbindung im Fall niedriger Zinsen

So erreichst Du uns

Wir klären mit Dir alle Fragen und bieten Dir Lösungen in herausfordernden Situationen. Auch nach der Auszahlung stehen wir Dir bei Deiner Finanzplanung zur Seite.

Du erreichst uns montags bis freitags von 8 bis 18 Uhr unter Telefon 0211 737 100 020.

Fazit: Online-Ratenkredit statt Hypothekendarlehen – die Alternative mit auxmoney

Hypothekendarlehen gehören heute zur Standardform der Baufinanzierung. Mit dem Begriff ist im Prinzip ein Immobilienkredit gemeint, der über eine Hypothek oder eine Grundschuld abgesichert ist.

Es gibt aber auch Alternativen zum Hypothekendarlehen, beispielsweise den flexiblen Ratenkredit bei auxmoney. Dabei erhältst Du als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer eine einmalige Auszahlung in Höhe von bis zu 50.000 Euro, die Du monatlich in gleichbleibenden Raten zurückzahlst. Der Ratenkredit wird vor allem für eine mittel- bis langfristige Finanzierung verwendet. Im Vergleich zu anderen Darlehensgebern hast Du bei auxmoney erhöhte Chancen auf einen Ratenkredit, da das Darlehen durch private Anlegerinnen und Anleger finanziert wird und wir unseren eigenen auxmoney-Score zur Einschätzung Deiner Bonität verwenden. Außerdem erfordert ein Kredit bei auxmoney, im Gegensatz zur Aufnahme einer Hypothek, keine Zweckbindung. Ein weiterer großer Vorteil: Du kannst den Ratenkredit ganz einfach und komplett ohne Bürokratie beantragen. Worauf wartest Du noch?

FAQ – Weitere Fragen zum Hypothekendarlehen

Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld werden als Grundpfandrecht definiert, der Hauptunterschied zwischen den Beiden ist jedoch die Bindung an das Darlehen. Während die Hypothek an den Kredit gebunden ist und mit Tilgung des Kredits sinkt, bleibt die Grundschuld trotz Kredittilgung vollumfänglich bestehen.

Das bedeutet, dass die Hypothek nach Rückzahlung der Kreditsumme sowie den Zinsen für Hypothekendarlehen keine weitere Kreditaufnahme zulässt. Über die Grundschuld kann allerdings ein weiterer Kredit zu Konditionen eines Hypothekendarlehens aufgenommen werden. Stehen beide Varianten im Vergleich, ist die Grundschuld für Kreditinstitute die bessere Variante. Die Grundschuld ist für Kreditgeber dahingehend besser, dass eine Zwangsvollstreckung bei Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers schneller vollzogen wird als bei einer Hypothek. Für die Kreditnehmenden bietet die Grundschuld hingegen den Vorteil, nach Tilgung des Kredits einen weiteren aufnehmen zu können, wie etwa für eine Modernisierung, ohne erneut Kosten für die Grundbucheintragung zu zahlen. Ein Vorteil einer Hypothek liegt allerdings darin, dass diese nach Tilgung komplett erlischt und der Darlehensgeber keinerlei Anspruch mehr auf die Immobilie hat.

Kannst Du die Tilgung Deines Hypothekendarlehens nicht fortsetzen, droht im schlimmsten Fall die Zwangsvollstreckung Deiner Immobilie. Da die Immobilie als Grundpfandrecht der Bank im Grundbuch überschrieben wurde, kann eine Zwangsversteigerung einfach eingeleitet werden. Von dem Erlös nimmt die Bank sich die fehlenden Forderungen und der Rest wird der Kreditnehmerin oder dem Kreditnehmer ausbezahlt. Die Kreditnehmenden haben die Chance, weitere Forderungen anderer Gläubiger mit dem Geld zu bedienen.

Die Besicherung eines Hypothekendarlehens wird in Deutschland fast immer über eine Grundschuld geregelt – in einzelnen Fällen aber auch über eine Hypothek. Beide Sicherheiten sind sogenannte Grundpfandrechte, die durch einen Notar in das Grundbuch der Immobilie eingetragen werden.

Mit einer langen Zinsbindung bei Deinem Hypothekendarlehen kannst Du Dich vor steigenden Zinsen schützen. Eine kurze Zinsbindung hat hingegen den Vorteil, dass der Sollzins auf diese Weise günstiger ausfällt und damit auch die monatliche Rate niedriger wird. Aber Vorsicht: Nach Ablauf der Zinsvereinbarung bleibt eine Restschuld übrig, für die dann neue Zinssätze festgelegt werden.

Die Tilgungshöhe bzw. die monatliche Rate beeinflusst die Zinsen Deiner Baufinanzierung. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller wird das Darlehen abbezahlt. Bei niedrigen Zinssätzen empfiehlt sich eine höhere Anfangstilgung – sonst sinken Zins- und Tilgungsanteil der Monatsrate nur sehr langsam.

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