Der Traum von einer eigenen Immobilie geht mit hohen Kosten einher. Für den Kauf oder Bau Deines Eigenheims kommen verschiedene Immobilienfinanzierungen in Betracht. Eine häufig genutzte Methode ist dabei ein Hypothekendarlehen. Bei dieser Form des Kredits ist das Darlehen mit einer Hypothek besichert. Deine Immobilie dient also einfach erklärt als Sicherheit für Dein Hypothekendarlehen – im Gegenzug erhältst Du günstige Konditionen.
Interessierst Du Dich für die Immobilienfinanzierung mit einem Hypothekendarlehen? Im Ratgeber erklären wir Dir, was ein Hypothekendarlehen per Definition ist, was die Zinsen beeinflusst, welche Voraussetzungen für einen Hypothekenkredit bestehen und mit welchen Grundbegriffen Du vertraut sein solltest.
Das Grundpfandrecht: Grundschulden und Hypothekendarlehen zur Immobilienfinanzierung
Besicherst Du einen Kredit mit einer Immobilie, geschieht das in der Regel über eine Hypothek oder eine Grundschuld. Dabei handelt es sich um Grundpfandrechte, die im Grundbuch eingetragen werden und die Deine Bonität verbessern. Kommst Du Deinen Zahlungspflichten nicht nach, kann der Kreditgeber über Deine Immobilie verfügen. Die Bank kann dann zum Beispiel durch eine Zwangsversteigerung das Hypothekendarlehen bzw. die ausstehende Restschuld zurückerhalten.
Obwohl die meisten Immobilienfinanzierungen mittels Grundschuld nach wie vor als Hypothekendarlehen bezeichnet werden, sind diese per Definition meist eigentlich Grundschulddarlehen. Die Besicherung durch eine Grundschuld bietet nicht nur der Bank, sondern auch Dir als Kreditnehmerin oder Kreditnehmer einige Vorteile gegenüber der Besicherung eines Darlehens durch eine Hypothek.
Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Der Hauptunterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek ist die Bindung an die Restschuld. Während die Hypothek an den Kredit gebunden ist und mit dessen Tilgung sinkt, bleibt die Grundschuld trotz Kredittilgung vollumfänglich bestehen. Die Grundschuld ist daher die flexiblere und effizientere Option, da sie auch nach der Tilgung eines Darlehens für weitere Finanzierungen genutzt werden kann, ohne neu eingetragen werden zu müssen.
Die Hypothek lässt dagegen nach Rückzahlung der Kreditsumme sowie der Zinsen des Hypothekendarlehens keine weitere Kreditaufnahme zu. Bei einer Grundschuld können Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung der Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers schneller vollziehen als bei einer Hypothek. Für die Kreditnehmenden bietet die Grundschuld den Vorteil, dass nach Tilgung der Restschuld ein weiteres Darlehen aufgenommen werden kann, ohne erneut Kosten für die Grundbucheintragung zu zahlen. Eine Hypothek bietet dagegen den Vorteil, dass diese nach der Tilgung komplett erlischt und der Kreditgeber keinerlei Anspruch mehr auf die Immobilie hat.
Welche Arten des Hypothekendarlehen gibt es?
Es gibt unterschiedliche Formen des Hypothekendarlehens:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- Variables Darlehen
- Endfälliges Darlehen
- Forward Darlehen
Die unterschiedlichen Typen eines Hypothekendarlehens zur Immobilienfinanzierung haben verschiedene Vor- und Nachteile:
Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch konstante Rückzahlungsbeiträge aus und bietet Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern dadurch eine hohe Planungssicherheit. Das Darlehen besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die Restschuld sinkt sich nach jeder Tilgungsrate. Entsprechend verringert sich jeweils der Zinsanteil. Aufgrund der im Vorfeld festgelegten Zinsen, spricht man bei solchen Hypothekenkredite auch von einer Festhypothek.
Das Tilgungsdarlehen bietet eine Rückzahlungsstruktur, bei der sich die monatliche Gesamtrate über die Zeit verringert. Grund hierfür ist, dass die Tilgungsbeiträge konstant bleiben, während der Zinsanteil auf die abnehmende Restschuld sinkt. Diese Darlehensart ist ideal für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer, die eine Reduzierung ihrer monatlichen Belastung im Laufe der Zeit bevorzugen und dabei den Überblick über die konstante Tilgung behalten möchten.
Dieses Darlehen bietet mehr Flexibilität, weil die Kreditzinsen während der Laufzeit mehrmals variieren können. Die Laufzeit ist in den meisten Fällen unbefristet und Zinsen können alle drei Monate steigen, was zu einer höheren monatlichen Belastung führt. Die hier fehlende Planungssicherheit wird bei einer langfristigen Immobilien– bzw. Baufinanzierung eher zum Nachteil.
Bei diesem Darlehen werden über die Laufzeit hinweg lediglich die Hypothekenzinsen zurückgezahlt, der Nettodarlehensbetrag allerdings erst am Ende der Laufzeit. Da diese Darlehensart ein erhöhtes Risiko für Kreditinstitute darstellt, lassen sie sich oftmals Grundpfandrechte im Grundbuch eintragen. Außerdem müssen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer mit höheren Zinsen rechnen.
Bei diesem Darlehen wird bereits mehrere Jahre vor Inanspruchnahme eines Darlehens ein Zinssatz für die Vertragslaufzeit vereinbart. Das Forward Darlehen wird vor allem für die Finanzierung von Immobilien angewandt, wenn die Laufzeit der Sollzinsbindung ausläuft und sich Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer niedrige Zinsen auf die Anschlussfinanzierung ihrer Hypothek sichern wollen.
Welche Kosten entstehen bei einem Hypothekendarlehen?
Neben der aufgenommenen Kreditsumme solltest Du auch alle weiteren Faktoren berücksichtigen, die in die Gesamtkosten Deiner Baufinanzierung mit einem Hypothekendarlehen einfließen. Dazu zählen zum Beispiel Abschläge (Disagio) auf die Kreditsumme, Hypothekenzinsen, Kosten der Grundbucheintragung und der Notarin oder des Notars sowie weitere laufende Kosten, welche Dir die Bank berechnet.
Um die genauen Kosten Deines Hypothekendarlehens zu ermitteln, solltest Du diese Faktoren kennen und einkalkulieren:
- Disagio: Der Darlehensgeber behält einen Teil der Zinsen für das Hypothekendarlehen als Vorauszahlung ein. Du bekommst dadurch nicht die gesamte Kreditsumme ausgezahlt, musst sie aber voll zurückzahlen. Als Ausgleich werden die monatlich zu zahlenden Zinsen angepasst.
- Hypothekenzinsen: Das ist der Betrag, den Du der Bank für die Bereitstellung des Darlehens zahlst. Der Zinssatz richtet sich nach dem aktuellen Leitzins. Ein Zinsvergleich der Hypothekendarlehen kann sich lohnen, da die Zinsen von Bank zu Bank unterschiedlich sind.
- Grundbucheintragung und Notarkosten: Ein Immobilienkauf muss in Deutschland immer unter notarieller Beurkundung erfolgen, die mit Notarkosten einhergehen. Bei Aufnahme eines Kredits mit Hypothek wird diese im Grundbuch eingetragen. Auch dafür fallen Gebühren an. Ein Richtwert besagt, die Kosten für die Notarin oder den Notar sowie die Grundbucheintragung ergeben zusammen etwa 1,5 Prozent der Kreditsumme. Ein Prozent davon entfällt auf die Notarkosten und 0,5 Prozent können der Eintragung zugeordnet werden können.
- Effektivzins: Der effektive Jahreszins gibt Dir die gesamten jährlichen Kosten für Dein Darlehen an.
Die Alternative zum Hypothekenkredit: Dein Kredit mit auxmoney
Durch die niedrigen Zinsen ist ein Hypothekendarlehen oft vergleichbar mit einem Privatkredit. Mit der Tilgung des Kredits sinken die Restschuld und die Hypothek, die nach kompletter Tilgung wieder gelöscht wird. Dein Hypothekendarlehen ist allerdings immer an einen festgelegten Verwendungszweck gebunden und geht mit teils hohen Kosten für die Eintragung ins Grundbuch und die Notarin oder den Notar einher.
Eine attraktive Alternative bietet hingegen ein Ratenkredit mit auxmoney ohne Zweckbindung. Finanziere ganz einfach Kreditsummen zwischen 1.000 und 50.000 Euro über flexible Laufzeiten von 12 bis 84 Monaten zu fairen Konditionen. Den Kreditantrag kannst Du ganz einfach online stellen. Dank der digitalen Abwicklung und der Authentifizierung durch Video-Ident kann Dein Wunschkredit bereits nach 48 Stunden zur Auszahlung bereits stehen. Aufgrund des umfassend ermittelten auxmoney-Scores sicherst Du Dir faire Konditionen ganz ohne eine Hypothek oder Grundschuld und sparst so noch mehr Geld durch wegfallende Kosten für die Grundbucheintragung und die Notarin oder den Notar.
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Welche Faktoren beeinflussen die Zinsen für ein Hypothekendarlehen?
Die Zinsen für ein Hypothekendarlehen werden beeinflusst durch:
- Den Leitzins: Das allgemeine Zinsniveau der Bau- und Immobilienfinanzierung
- Die Bonität: Einkommen, berufliche Situation, laufende Kredite der Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer
- Die Länge der Zinsbindung sowie der Tilgungssatz: Bei höherer Tilgungshöhe ergibt sich ein besseres Zinsniveau
- Zusätzliche Vereinbarungen wie Sondertilgungen
- Höhe des Eigenkapitals: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto niedriger sind die Zinsen und umgekehrt
Die Entwicklung der Zinsen der individuellen Baufinanzierung hängen also nicht nur vom Leitzins, sondern auch von der Kreditnehmerin bzw. dem Kreditnehmer, der jeweiligen Erwerbstätigkeit und Bonität ab. Vor der Kreditvergabe prüft die Bank mittels Schufa-Auskunft die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmenden und verschafft sich einen Überblick über die Einkommenssituation. Auch die Nutzung der Immobilie, ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung, sowie die Lage haben Einfluss auf die Höhe der Hypothekenzinsen.
Welche Bedeutung hat die Zinsbindung für das Hypothekendarlehen?
Die Zinsbindung beschreibt, auf wie viele Jahre der Sollzins Deines Hypothekenkredits festgelegt ist. Nach dieser Zeit kann der Zinssatz einer Anschlussfinanzierung variieren. Mit einer langen Zinsbindung bei Deinem Hypothekendarlehen kannst Du Dich vor steigenden Zinsen schützen. Eine kurze Zinsbindung hingegen senkt den Sollzins und damit auch die monatliche Rate.
Für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer lohnt sich eine lange Zinsbindung für einen Hypothekenkredit, wenn die Zinsen aktuell niedrig sind und potenziell bald steigen. Ist das Zinsniveau dagegen aktuell hoch und Du spekulierst auf sinkende Zinsen für Immobilienfinanzierungen, solltest Du dagegen eher eine kurze Sollzinsbindung wählen.
Voraussetzungen für einen Hypothekenkredit
Zur Immobilienfinanzierung mit einem Hypothekenkredit gelten u.a. folgende Voraussetzungen:
- Festanstellung: Ein regelmäßiges und ausreichendes Einkommen
- Volljährigkeit: Vollendung des 18. Lebensjahres
- Eigenkapital: In der Regel etwa 20 Prozent der Kaufsumme
Bonität: Eine ausreichende Kreditwürdigkeit
Fazit: Dein Weg zum Eigenheim mit einem Hypothekendarlehen
Auf dem Weg zum Eigenheim bietet ein Hypothekendarlehen eine beliebte Form der Immobilienfinanzierung. Indem Du die Immobilie selbst als Sicherheit einsetzt, steigt Deine Bonität und die Konditionen verbessern sich. Zusätzlich zur finanzierten Summe fließen in die Gesamtkosten aber einige Faktoren und zusätzlichen Gebühren ein. Neben Deiner Bonität, dem vorhandenen Eigenkapital, der Dauer und Höhe der Zinsbindung sowie dem Wert der Immobilie entstehen auch Nebenkosten für die Eintragung der Grundschuld und die Bearbeitung dieser bei der Notarin oder dem Notar. Dabei können schnell mehrere tausend Euro zusätzlicher Kosten entstehen. Prüfe daher genau, welche Kosten bei Deinem Hypothekendarlehen genau entstehen und ob diese in Deine finanzielle Planung passen.
Ein Privatkredit mit auxmoney bietet Dir eine Alternative zum klassischen Hypothekendarlehen. Dabei sparst Du Dir hohe Nebenkosten für die Abwicklung der Grundschuld und sicherst Dir außerdem faire Konditionen auf einen flexiblen Kredit, der sich ganz an Deine Situation anpasst. Zur Überprüfung Deines Kreditwunsches kannst Du schnell und einfach Deine unverbindliche Kreditanfrage direkt online stellen.
FAQ – Weitere Fragen zum Hypothekendarlehen
Einfach erklärt ist ein Hypothekendarlehen ein Kredit zum Kauf oder Bau einer Immobilie. Für den Kredit wird eine Immobilie selbst als Sicherheit für die Bank hinterlegt. Das kann entweder die finanzierte Immobilie selbst oder eine andere Immobilie in Deinem Besitz sein.
Die Tilgungshöhe bzw. die monatliche Rate beeinflusst die Zinsen Deiner Baufinanzierung durch einen Hypothekenkredit. Je höher der Tilgungssatz, desto schneller wird das Darlehen abbezahlt und desto weniger Zinsen fallen auf die sinkende Restschuld an. Bei niedrigen Zinssätzen empfiehlt sich eine höhere Anfangstilgung, da sonst der Zins- und Tilgungsanteil der Monatsrate nur sehr langsam sinkt.
Eigenkapital spielt bei Hypothekendarlehen eine entscheidende Rolle, da es die Konditionen des Kredits erheblich verbessert. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert das Ausfallrisiko für die Bank und senkt so die Zinsen für die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer. In der Immobilienfinanzierung gilt: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto günstiger und sicherer wird der Hypothekenkredit.
Kannst Du die Tilgung Deines Hypothekendarlehens nicht fortsetzen, droht im schlimmsten Fall die Zwangsvollstreckung Deiner Immobilie. Da die Immobilie als Grundpfandrecht der Bank im Grundbuch überschrieben wurde, kann eine Zwangsversteigerung einfach eingeleitet werden. Von dem Erlös nimmt die Bank sich die fehlenden Forderungen und der Rest wird der Kreditnehmerin oder dem Kreditnehmer ausbezahlt.
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