Hypothek – was ist das überhaupt? Das Stichwort wird meist dann genannt, wenn die Finanzierung einer Immobilie oder eines Grundstücks ansteht. Per Definition steht die Hypothek für ein Grundpfandrecht im Immobilienbereich. Dieses unterscheidet sich allerdings klar von einer Grundschuld. Der Begriff Hypothek wird nicht von allen Kreditgebern und Banken einheitlich genutzt. Daher ist es umso wichtiger, ein Hypothekendarlehen fest zuordnen zu können und so Unterschiede im Bereich von Immobilienkrediten und Baufinanzierungen schnell zu erkennen.
Die folgende Definition bietet dem Kreditnehmer aus diesem Grund die allgemeine Beschreibung: Eine Hypothek beschreibt das Recht an einem Grundstück oder Wohneigentum zur Sicherung einer Geldforderung. Mit dieser Forderung wird das belastete Wohneigentum oder Land rechtlich verknüpft. Im Regelfall dient der Hauptgegenstand also als Sicherheit im Fall eines Kredites. Können Forderungen im Rahmen des Kredites seitens des Kreditnehmers nicht erfüllt werden, so kann der Kreditgeber zum Ausgleich auf den rechtlich verknüpften Hypothekengegenstand zurückgreifen. Bei der Verkehrshypothek handelt es sich im Hypothekenvergleich um die meistgenutzte Form von Hypotheken, die in Einklang mit dem Grundbuch genutzt werden. Um sie herum gibt es allerdings auch weitere Formen.
Wie hoch ist eine Hypothek?
Die Höhe der Hypothek liegt meist bei 60 bis 70 % des Verkehrswertes der ausgewählten Immobilie. Der genaue Wert hängt in der Regel sowohl von der Art der Hypothek als auch von der finanziellen Lage ab. Besteht allerdings ein größerer Bedarf an finanzieller Unterstützung, so ist es möglich ein zweites Hypothekendarlehen aufzunehmen. Die 60 bis 70 % gelten grundsätzlich als Beleihungsgrenze und können daher nur unter besonderen Umständen gesteigert werden.
Verkehrshypothek
Bei der Verkehrshypothek handelt es sich um die üblichste Form der Nutzung einer Hypothek für einen Immobilienkredit. Sie wird im Grundbuch eingetragen und steht im Gegensatz zur Sicherungshypothek. Die Verkehrshypothek wird von öffentlichen Gläubigern über das Grundbuch festgelegt und dafür genutzt, dass der Hypothekengläubiger die bestehende Forderung vom Schuldner nicht nachweisen muss. Sie wird stets im gegenseitigen Verständnis abgewickelt und auch als gewöhnliche Hypothek bezeichnet. Durch die Eintragung der Verkehrshypothek ins Grundbuch ist der Gläubiger jederzeit abgesichert. Verkehrsfähig wird diese Art der Hypothek beispielsweise als Briefhypothek.
Briefhypothek
Die Briefhypothek beschreibt eine Art Verkehrsform von Hypotheken. Die Form wird im Normalfall entweder als Briefhypothek oder ersatzweise auch als Buchhypothek festgelegt. Im sogenannten Hypothekenbrief werden die wichtigsten Eckdaten des Gegenstandes der Hypothek festgehalten. Die Bedeutung für eine Art Immobilienkredit oder Baufinanzierung ist somit essenziell. Das entsprechende Grundstück oder Wohneigentum wird hier genaustens benannt und der entsprechende Beleihungswert aufgeführt. Der Hypothekenbrief regelt zudem die Verfügung über die Hypothek. Wer ihn besitzt, ist handlungsbevollmächtigt. Der Gläubiger hat somit zwar das Recht ihn weiterzugeben, sollte sich aber den Konsequenzen bewusst sein. Die Briefhypothek sollte stets berücksichtigt werden, um das Darlehen und den Geld-Wert im Detail zu überprüfen.
Festhypothek
Eine Festhypothek legt sich auf einen Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens fest. Sie wird allgemein mit geringem Risiko eingestuft. Da bei dieser Art der Hypothek Kosten und Zinsen bereits zu Beginn des Antritts des Vertrages bekannt sind, wird die Methode gerne gewählt und bietet den Vorteil einer problemlosen, langfristigen Planung. Die Festhypothek unterliegt außerdem keinem schwankenden Zinsniveau. Sie hält stetig an der gewählten Höhe des Zinssatzes fest. Eine derartige Hypothek bietet jedem Kreditnehmer verstärkte Sicherheit hinsichtlich der finanziellen Konditionen.
Hypothek auf Dein Haus aufnehmen – wie funktioniert das?
Möchte man eine Hypothek aufnehmen, geschieht dies über eine Bank oder einen anderen Kreditgeber. Das sogenannte Grundpfandrecht einer Immobilie wird hierbei vom Eigentümer an den Kreditgeber abgetreten. Somit wird der geplante Kredit abgesichert.
Dies ermöglicht es dem Eigentümer vom gesicherten Grundstück oder Wohneigentum zudem, einen vergünstigten Zinssatz zu erhalten. Um die Vereinbarung einer Hypothek zu verifizieren, muss diese ins Grundbuch eingetragen werden. Nach Ablauf des Darlehens und Auszahlung des Geldes erlischt sie und es bleibt keine Restschuld bestehen. Hast Du eine Hypothek auf Dein Haus aufgenommen und es bleiben Tilgungen offen, so besteht die Gefahr einer Zwangsvollstreckung des Wohneigentums. Dem Gläubiger unterliegt nun das Recht, über das Eigentum zu verfügen. Zahlt man allerdings Geld nach, so kann die Zwangsvollstreckung verhindert werden.
Wer bekommt eine Hypothek?
Hypotheken werden in der Regel nur an Kreditnehmer vergeben, die gewisse Auflagen erfüllen. Hierzu zählen vor allem: ein geregeltes monatliches Einkommen, eine Festanstellung und ein grundlegendes Eigenkapital. Eine insgesamt gute Bonität wird vom Gläubiger stets als Vorteil betrachtet.
Der Kreditgeber sorgt über die Höhe der beschriebenen Faktoren für die Sicherheit der verbundenen Rückzahlung des Darlehens. Die genauen Bedingungen von Rückzahlung und Konditionen des Hypothekenkredits können zwischen verschiedenen Banken und Kreditgebern allerdings variieren – aus diesem Grund solltest Du diese absprechen, noch bevor Du beginnst Deinen Hausbau zu planen. Der Beleihungswert für eine Immobilie ist stets hoch und kann daher nur unter guten Gegebenheiten in Angriff genommen werden. Daher gilt: Möchte man eine Hypothek aufnehmen, sollten die genannten Voraussetzungen verbindlich erfüllt werden. Andernfalls kann die Forderung im Nachhinein zur Kostenfalle werden und so für Unmut zwischen Gläubiger und Schuldner sorgen. Kannst Du Dich mit allen Gegebenheiten arrangieren, steht einer Finanzierungsbestätigung hingegen nichts im Wege.
Wo liegt der Unterschied von Hypothek und Grundschuld?
Betrachtet man Hypothek und Grundschuld im Vergleich, lässt sich festhalten, dass die Hypothek mit Grundpfandrecht an eine bestimmte Forderung gebunden ist. Die Grundschuld hingegen ist in ihrer Höhe variabel. Im Gegensatz zur Hypothek bleibt die Grundschuld auch dann bestehen, wenn der Kredit bereits vollständig getilgt wurde.
Bei beiden Varianten handelt es sich um eine Sicherheit, die gegenüber Kreditgebern oder Banken erbracht wird, um die Zahlung einer Immobilienfinanzierung gewährleisten zu können. Während die Grundschuld nicht an den Kredit gebunden ist und die Tilgung des Geldes somit keinen Einfluss nimmt, sinkt die Hypothek gemeinsam mit der Zahlung ab und erlischt nach vollständiger Tilgung der Restschuld. Ist die Forderung erloschen, so erwirbt der Eigentümer des Wohneigentums die Hypothek im Grunde automatisch. An dieser Stelle wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um. Die Eigentümergrundschuld steht generell dem Eigentümer des belasteten Grundstücks oder der belasteten Immobilie zu.
Wie kann ich eine Hypothek berechnen?
Möchte man eine Hypothek berechnen, so hängt dies stets stark vom gegebenen Zinssatz für das Darlehen ab. Die Höhe des Zinssatzes wird von Bank oder Kreditgeber individuell festgelegt und kann daher nicht grob geschätzt werden. Wer zum Hypothekenrechner greifen möchte, sollte vorher bereits detaillierte Informationen über sämtliche Konditionen des Hypothekendarlehens mit Grundpfandrecht gesammelt haben.
Auch zwischen den verschiedenen Arten wie Verkehrshypothek oder Sicherungshypothek muss unterschieden werden. Daher lohnt es sich oftmals, die Berechnung gemeinsam mit dem Kreditvermittler seines Vertrauens anzugehen. Dies bietet Ihnen als Kreditnehmer den Vorteil, von Beginn an Planungssicherheit zu haben und recht detailliert zu wissen, mit welchem Kostenaufwand an welcher Stelle gerechnet werden muss. Spreche die Sicherheit bereits frühzeitig mit dem möglichen Gläubiger ab, so gibt es außerdem die Chance, den Stand der Restschuld zu verschiedenen Zeitpunkten planen und kalkulieren zu können. Prinzipiell sollte sich der Kreditnehmer allerdings auch eigenständig frühzeitig mit allen Kostenpunkten rund um die Hypothek auseinandersetzen, um zu prüfen, ob alle finanziellen Posten erfüllt werden können.
Aktuelle Hypothekenzinsen
Die Zinsen für eine Hypothek zählen generell zur Kategorie der Bauzinsen. Wie auch bei anderen Baukrediten werden sie daher von Zeit zu Zeit angepasst und entweder per Gesetz oder individuell eingeschränkt. Von Anbieter zu Anbieter werden für die Vergabe eines solchen Kredites entweder feste Zinssätze festgelegt oder es erfolgt eine individuelle Festlegung der Hypothekenzinsen anhand von Daten wie der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals. Der Großteil der Kreditgeber orientiert sich an einer Art Leitzins, einige Vermittler sehen für die Forderungen hingegen gänzlich eigene Konditionen vor. Möchte man einen Überblick über die aktuellen Hypothekenzinsen, so gibt es verschiedene Anbieter sogenannter Bauzins-Charts. Diese liefern einen guten Überblick und sorgen für eine klare Einordnung der Zinssätze nach Aktualität.
Unser Fazit zum Hypothekendarlehen
Ob man nun eine Hypothek aufnehmen oder umschulden möchte – auseinandersetzen sollte man sich mit der Form der Sicherheit für Gläubiger stets detailliert. Im Gegensatz zum Hypothekendarlehen greifen Kreditnehmer heutzutage eher auf die Grundschuld zurück. Die Aufnahme einer Hypothek als Kredit liegt nur noch bei ca. 20 %. Dennoch besteht sie nach wie vor und dient durchaus als Sicherheit für Forderungen. Nutzt man sie, so gilt es die Eintragung ins Grundbuch zu bedenken. Nur auf diese Weise lässt sich die Hypothek mit Grundpfandrecht als Immobilienfinanzierung verifizieren und nutzen. Wurde das Darlehen korrekt eingetragen, so hat der Schuldner das Recht, das verbundene Geld nun wie vorgesehen zu verwenden. Bist Du hinsichtlich der richtigen Auswahl zwischen Hypothek und Grundschuld verunsichert, so lohnt es sich oftmals, einen Schritt zurückzutreten und sämtliche Auswahlmöglichkeiten in Betracht zu ziehen. Der Markt bietet eine Vielzahl von Immobilienfinanzierungen, die Dir ein persönliches Handeln ermöglichen – egal ob Du eine Wohnung finanzieren oder ein Grundstück kaufen möchtest. Auch wir von auxmoney stellen Dir gerne unseren umfangreichen Immobilien- und Baukredit vor. Wir bieten Dir jahrelange Expertise, vielfältige Erfolgsgeschichten und allen voran: die Unterstützung Deines individuellen Wohntraums.