Haus selber bauen und Ersparnis sichern

Muskelhypothek – was ist das?

Eine Muskelhypothek bezeichnet umgangssprachlich die Eigenleistungen, die ein Bauherr beim Hausbau liefert. Bei einer Baufinanzierung werden in der Regel 10 % bis 30 % einer Bauplanung in Form von Eigenleistungen akzeptiert und können als zusätzliches Eigenkapital eingebracht werden. Das bedeutet für die geplante Finanzierung beim Hausbau und die Bank: Wer nachweislich einen hohen Teil sauberer Eigenleistung in den Bau miteinbringen kann, der hat gute Chancen, einen Kredit zu erhalten, obwohl kein hoher Geldwert des Eigenkapitals vorliegt. Unter Umständen ist so auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Setzt man bei der finanziellen Unterstützung auf die Muskelhypothese, schadet es nicht, als Bauherr der Bank einen Maßnahmenplan vorzulegen, der die Eigenleistungen hervorhebt.

Wie viel kostet es, ein Haus selber zu bauen?

Die Kosten für einen Neubau liegen in der Regel zwischen 1.200 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. In einer Beispielrechnung für ein Haus mit 150 Quadratmeter Baufläche lägen die Baukosten also zwischen 180.000 und 300.000 Euro. 60 Prozent dieser Baukosten sind Arbeiterkosten, an denen durch Eigenleistungen gespart werden kann. Durchschnittlich können Bauherren dadurch etwas mehr als 20 Prozent einsparen. Der genaue Preis pro Quadratmeter ist natürlich stark abhängig von den Ansprüchen und der gewünschten Ausstattung des Bauherren. Vor allem nach oben sind dem Preis kaum Grenzen gesetzt, z. B. bei einem Architektenhaus steigt der Preis im Vergleich zu einem Fertighaus nochmal deutlich an. Auch die Gegebenheiten des Grundstücks können den Preis steigen lassen. Wer sein Haus in Eigenregie selbst baut, muss beachten, dass man als Laie mangels Rahmenverträge in bestimmten Bereichen oftmals höhere Beträge zahlen muss als Handwerker. Deshalb ist es besonders wichtig alle Kosten, inklusive der Baunebenkosten, früh im Blick zu haben und stets einen Überblick über seinen Finanzierungsplan zum Hausbau zu haben. Neben offensichtlichen Baukosten, wie den Materialkosten, können in neuen Bauphasen weitere Kosten anfallen, die vorher nicht berücksichtigt wurden. Zu keinem Zeitpunkt sollte allerdings die Ersparnis beim Haus selber bauen über die Qualität gestellt werden. Gewerke, die ein hohes handwerkliches Geschick und Fachwissen erfordern, sollten stets professionellen Handwerkern überlassen werden.

Materialkosten

Materialkosten liefern beim Haus selber bauen meist das geringste Sparpotenzial. Hat man keinen Handwerker oder ähnliches im Bekanntenkreis, der Zugang zu vergünstigten Materialien hat, müssen Bauherren auf den Einzelhandel zurückgreifen und dementsprechend viel Geld zahlen. Das meiste Potenzial um auf der Baustelle Kosten zu sparen bieten Maßnahmen, die einen höheren Arbeits- als Materialanteil aufweisen.

Handwerker

Viele Heimwerker stellen sich die Frage: Haus selber bauen oder bauen lassen? Dabei können selbst geübte Heimwerker den Hausbau nicht komplett alleine übernehmen. Professionelle Handwerker sind bei spezifischen Gewerken oft nicht zu umgehen. Stellt man diese beim Hausbau jedoch nicht für ein Projekt, sondern nur für Einzelarbeiten an, kann ein recht hoher Stundensatz die Baukosten in die Höhe treiben. Für die Handwerker entsteht so ein größerer Aufwand als bei der langfristigen Betreuung einer Baustelle. Der Bauherr kann nur dann Geld sparen, wenn er mit dem Handwerker zusammenarbeitet oder auf jemanden in seinem Bekanntenkreis zurückgreift. Durch die eigene Vorarbeit kann die Arbeitszeit des Handwerkers verkürzt werden und so die Kosten auf der Zwischenrechnung des Hausbaus reduziert werden. Wichtig dabei ist aber, dass die Vorarbeit sauber durchgeführt wird. Bei unsauberer Arbeit können erhöhte Baukosten anfallen.

Versicherung und weitere Baukosten

Wer sein Haus selbst baut setzt meistens auf Helfer aus dem Freundes- und Bekanntenkreis. Umso wichtiger ist es, diese professionell gegen mögliche Unfälle auf der Baustelle abzusichern. Hierbei sollte kein Unterschied zwischen hobbymäßigen Heimwerkern und beruflichen Handwerkern gemacht werden da ein Hausbau immer Risiken birgt, die alle Beteiligten gleichermaßen betreffen können. Die Versicherung der Helfer kann über die Berufsgenossenschaft Bau BG erfolgen und wird dort mittels eines bestimmten Stundensatzes berechnet. Wichtig zu beachten beim Haus selber bauen ist, dass hin und wieder unvorhergesehene Kosten anfallen können. Ob sich auf dem Grundstück nun Tiere befinden, die einem Artenschutz unterliegen oder mehr Stunden und ausgefallene Produkte benötigt werden. Eine vorherige Kalkulation der Hausbaukosten ist essentiell und sollte stets einen Puffer für Unvorhergesehenes beinhalten. Dabei dürfen keine Kosten übersehen werden, wie der Grundstückspreis oder die Notarkosten, die ebenfalls als Anteil der Baukosten gezählt werden.

Das kannst Du beim Hausbau sparen

Zunächst ist für die Ersparnis beim Haus selber bauen entscheidend, ob die gesamte Planung – beginnend bei der Unterschrift des Kaufvertrags für das Grundstück bis hin zu Fertigstellung des Hauses – in Eigenregie erfolgt. Des Weiteren ist die Bauweise wichtig, denn sie entscheidet darüber, wie viel Eigenleistung ein Bauherr überhaupt einbringen kann. Bei einem Fertighaus gibt es weniger Möglichkeiten als beispielsweise bei einem Massivhaus. Allerdings gibt es bei Fertighäusern verschiedene Abstufungen. Handelt es sich um ein schlüsselfertiges Fertighaus, sind kaum Eigenleistungen zu verrichten. Somit ist das Einsparpotenzial hier besonders niedrig. Fertighäuser der geringsten Ausbaustufe sind sogenannte Bausatzhäuser. Bei einem Bausatzhaus bekommt der Bauherr alle Materialien geliefert und setzt das Haus selbst zusammen. Hier können im Vergleich zum schlüsselfertigen Fertighaus Geld gespart werden, jedoch besteht ein größeres Risiko von Fehlern oder Verletzungen beim Bau. Entscheidet man sich nicht für ein Fertighaus – sondern z. B. für ein Massivhaus o. ä. – können, einhergehend mit gewissen Risiken, mehr Arbeiten in Eigenregie durchgeführt und Kosten reduziert werden.

Das arbeits- und kostentechnisch intensivste Gewerk stellt der Rohbau dar. Hier kann man als Heimwerker 500 Euro pro Quadratmeter an reinen Arbeitskosten (exklusive Materialkosten) für Handwerker sparen. Ebenso teuer und schwerwiegend sind hingegen Fehler, wie undichte Stellen, die beim Rohbau in Eigenregie passieren können.

Sowohl bei der Elektrik als auch der Heizung können etwa 85 Euro pro Quadratmeter Handwerkerkosten gespart werden. Diese Arbeiten sollte man selbst nur dann ausführen, wenn man über das nötige Expertenwissen verfügt, da man sich ansonsten in Lebensgefahr begibt.

Weniger beträchtlich, aber dennoch zu vermeiden, sind Wasserschäden, die auftreten können, wenn die Sanitärtechnik durch Eigenleistungen im Haus eingebaut wird. Durch die Eigenleistung dieses Gewerkes können die Hausbaukosten um 70 Euro pro Quadratmeter reduziert werden.

Pro Tür oder Fenster lassen sich 100 Euro Arbeitskosten sparen. Als unerfahrener Bauherr geht man das Risiko von undichten Türen und Fenstern ein.

Wer den Verputz oder das Legen von Fließen selbst übernimmt, spart 40 – 50 Euro pro Quadratmeter Handwerkerkosten. Bei Fehlern besteht Schimmelgefahr und es kommt es zu undichten und durchnässten Stellen im Bau.

Lediglich kosmetische Fehler riskiert man als Bauherr, wenn die Bodenbeläge selbst verlegt werden oder man Malerarbeiten übernimmt. Hier beträgt das Einsparpotenzial entsprechend auch nur 15 bis 30 Euro pro Quadratmeter.

Bei den genannten Werten, die durch Eigenleistungen gespart werden, ist zu beachten, dass auf den Bauherren nun die Materialkosten zukommen. Deshalb lohnt es sich, bevor man sein Haus selber baut, zunächst die Marktpreise von Materialien anzuschauen, um zu beurteilen, ob die Beauftragung eines Handwerkers nicht doch sinnvoller ist. Unter anderem für die Deckung der Materialkosten kann man sich durchaus auch eine finanzielle Unterstützung durch die KfW Förderung Neubau sichern.

Kann man ein Haus vollständig selbst bauen?

Beim Haus selber bauen geht es eher darum, viel Eigenleistung zu erbringen und vor allem den Bau selbst zu planen. Eine vollständige Abwicklung aller Schritte des Hausbaus, inklusive Planung und allen Arbeiten, ist nahezu unmöglich. Die Ausnahme bilden dabei Bauherren, die über die nötige Expertise als Handwerker verfügen und durch eine Vielzahl Bekannter unterstützt werden, die ebenfalls stark bewandert in diesem Gebiet sind. In der Regel gibt es aber bei jedem Haus die Möglichkeit, Arbeiten selbst zu verrichten. Lediglich der Anteil unterscheidet sich je nach Expertise des Bauherren und der Bauweise (Architektenhaus, Holzhaus, Bausatzhaus, Fertighaus oder Massivhaus) des Hauses. Kann ein genügend großer Anteil in Eigenleistungen durchgeführt werden, können diese als Eigenkapital für eine Finanzierung mit Muskelhypothek eingebracht werden.

Mögliche Eigenleistungen für Heimwerker

Bei Arbeiten für Heimwerker muss man zwischen geübten Personen und Neulingen unterschieden. Auch als unerfahrene Person kann man selbst beim Haus bauen anpacken und verschiedene Arbeiten durchführen und somit Geld sparen. Dazu gehören:

• Malern und Tapezieren
• Bodenbeläge und Dämmung legen (unter Ausschluss von Parkett)
• Anlage der Außenanlage
• Teil-Isolierung von Wänden
• Trockenbau

Zusätzlich zu den genannten Arbeiten für Neulinge, können geübte Heimwerker durchaus weitere Eigenleistungen beim Hausbau tätigen. Allerdings sollte man diese auch wirklich nur dann ausführen, wenn man sich sicher ist, dass man über die notwendigen Kompetenzen verfügt. Es schadet nicht, gewisse Gewerke abzugeben, um ein besseres Endergebnis beim Bau zu erzielen. Heimwerker mit ausgeprägtem handwerklichem Geschick können folgende Arbeiten übernehmen:

• Wände verputzen
• Arbeiten am Rohbau
• Türen und Fenster setzen
• Sanitärinstallation
• Elektroinstallation

Haus selbst bauen ohne Stress

Ein Hausbau in Eigenregie kann für viele Heimwerker zu einem großen Stress-Problem führen. Der Aufwand, der mit einer Baustelle verbunden ist, sollte keinesfalls unterschätzt werden. Besonders, wenn parallel noch eine Berufstätigkeit ausgeübt wird, ist es besonders anstrengend, sein Haus selber zu bauen. Helfende Hände schaden deshalb nie und die Planung des Eigenheims sollte keinesfalls übereilt angegangen werden. Vielmehr sollten hierbei auch die persönlichen Ressourcen berücksichtigt werden, um so entspannt sein Ziel zu erreichen. Belastungsgrenzen sollten bereits vor Beginn des Hausbaus festgelegt werden. Wenn Körper und Geist unter der enormen Anspannung leiden, nützt auch keine Ersparnis beim Haus selber bauen, egal wie hoch diese ist. Insofern ist es empfehlenswert, die Planung eins Hauses nicht komplett alleine zu übernehmen, sondern auch Familienmitglieder miteinzubeziehen.

Schritt für Schritt zum fertigen Bau

Für einen erfolgreichen Bau ist die richtige Planung das A und O. Wer sein Haus selber bauen möchte, muss viele Dinge beachten. Deshalb haben wir ihnen eine übersichtliche Schritt für Schritt Anleitung zum Hausbau zusammengestellt. Diese dient zur Orientierung, wenn Du Deinen Hausbau planst, sollte jedoch nicht als einzig richtige Lösung betrachtet werden. Voraussetzung für die Anleitung ist, dass Du bereits ein Grundstück gekauft hast:

1. Finanzierung vorbereiten und Kosten abschätzen
2. Detaillierte Planung des Bauablaufs
3. Engagement benötigter Baubegleiter
4. Einholen der Baugenehmigung
5. Angebote verschiedener Gewerke prüfen
6. Behördenanträge abwickeln
7. Bau-Versicherungen abschließen
8. Baustelle sichern
9. Hausbau koordinieren
10. Abnahme und Kontrolle aller Arbeiten

Risiken des Hausbaus

Art der Arbeit	Risiken durch Eigenleistungen
Rohbau	Undichte Stellen Unbrauchbarer Rohbau Schlechtes Fundament
Elektrik	Brand- und Lebensgefahr Kaputte Leitungen Strom, der nicht an seinem Ziel ankommt
Heizung	Brand-, Explosions- und Lebensgefahr Heizungsausfall im Winter Nasses Mauerwerk
Sanitär	Wasserschäden Nasses Mauerwerk Kein Wasser
Türen und Fenster	Undichte Türen und Fenster Kälte und Durchzug
Verputzen	Undichter Putz Schimmelgefahr
Fliesen	Undichte, lose und beschädigte Fließen Schimmelgefahr
Bodenbeläge	Schimmelgefahr Beschädigte Bodenbeläge Kosmetische Fehler
Malern	Fleckige Wände Tapete löst sich von der Wand Optische Fehler

Hausbau alleine abwickeln: Vor- und Nachteile

Vorteile:

• Potenzielle Kostenersparnis
• Erfolgserlebnis nach Fertigstellung
• Handwerker können bei Eigenbau individuelle Ideen verwirklichen
• Teamwork gemeinsam mit Familie und Freunden

Nachteile:

• Bauherren tragen oft ungesicherte Verantwortung
• Kein Rückhalt bei Problemen
• Doppelbelastung durch den zusätzlichen Arbeitsplatz
• Potenzielle Belastung für Beziehung oder Familie

Haus selber bauen: Was gilt es zu beachten?

Sein eigenes Traumhaus selbst bauen und damit Geld sparen. Für viele Bauherren klingt das verlockend, allerdings ist dieses Vorhaben nicht risikofrei und hat Vor- und Nachteile. Die potenzielle Kostenersparnis steht bei den Vorteilen sicherlich an oberster Stelle. Dem gegenüber steht allerdings die Gefahr von Fehlern bei Eigenleistungen, die korrigiert werden müssen und wiederum weitere Kosten verursachen. Grundsätzlich ist es quasi unmöglich, sein eigenes Haus alleine zu bauen. Auch als erfahrener Handwerker benötigt man Unterstützung aus dem Freundes- und Bekanntenkreis. Aber selbst als unerfahrener Heimwerker gibt es beim Hausbau in der Regel immer Arbeiten, die man in Eigenregie durchführen kann. Gefährliche Arbeiten – wie z. B. am Rohbau oder der Elektrik – bei denen durch Fehler schwerwiegende Folgen auftreten können – sollte man ausschließlich selbst erledigen, wenn man über das nötige Know-how verfügt. Neben der Planung und Durchführung des Hausbaus spielt die richtige Finanzierung des Traumhauses auch eine wichtige Rolle. Wer genügend Eigenleistungen auf der Baustelle erledigen kann, hat die Möglichkeit, über die Muskelhypothek, diese als Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen.