In Deutschland muss der Kaufvertrag bei Immobilienkäufen und-verkäufen rechtlich über einen Notar abgewickelt werden. Die dafür anfallenden Notarkosten werden meist vom Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks übernommen und zählen, wie auch die Grunderwerbsteuer oder Maklerprovision, zu den Nebenkosten beim Hauskauf. Diese Kaufnebenkosten sind nicht zu vernachlässigen und müssen in der Finanzierung der Immobilie mit eingeplant werden. Allerdings vergeben viele Kreditinstitute für die Finanzierung der Nebenkosten keinen Kredit.

Warum fallen beim Hauskauf Kosten für den Notar an?

Viele Käufer ärgern sich über die zusätzlich anfallenden Notargebühren bei Immobilienverkäufen. Der Hauskauf stellt eine große finanzielle Belastung dar und die steigenden Immobilienpreise erschweren ohnehin schon den Traum eines Eigenheims ungemein. Dabei ist das Ziel des Gesetzgebers lediglich der Schutz der Käufer und Verkäufer durch die Beurkundung eines unabhängigen Notars. Der Kaufvertrag einer Immobilie oder eines Grundstücks ist sehr umfangreich und komplex. Um zu gewährleisten, dass der Vertrag beim Hauskauf für beide Parteien sicher ist, übernimmt der Notar die unabhängige Überprüfung. Deshalb ist der Kaufvertrag auch erst dann rechtskräftig, wenn die Beurkundung durch den Notar stattgefunden hat. Sobald Käufer und Verkäufer den Vertrag unterschrieben haben, ist der Kauf verbindlich. Auch die Notarkosten des Hauskaufs werden im Kaufvertrag festgehalten. Die Notarkosten fallen jedoch nicht nur bei einem Hauskauf, sondern auch beim Wohnungskauf oder Grundstücksverkauf an. Mehr dazu kannst Du in unseren Ratgebern Eigentumswohnung kaufen und Grundstück kaufen worauf achten lesen.

Welche Rolle nimmt der Notar bei einem Grundstücks- oder Immobilienerwerb ein?

Notare sind generell Freiberufler, üben aber dennoch ein öffentliches Amt aus. Gemäß § 1 der Bundesnotarordnung (BnotO) ist der Notar als „unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes“ definiert. Notare nehmen keine Vermittlerrolle ein, sondern sind beim Hauskauf und allen anderen Tätigkeiten zur Neutralität verpflichtet. Dementsprechend dürfen sie sich, ebenso wie Richter und Bürgermeister, ausschließlich vollkommen neutral verhalten. Doch wofür bezahlt man nun konkret Notargebühren beim Hauskauf? Beim Hauskauf ist die Aufgabe des Notars sicherzustellen,
dass der Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer juristisch einwandfrei ist und diesen zu beurkunden. Üblicherweise führt der Notar auch den Eintrag im Grundbuch durch. Dazu benötigt er alle erforderlichen, beglaubigten Urkunden und muss deren Unterschriften auf Echtheit prüfen. Erst wenn dies geschehen ist und der Kaufvertrag der Immobilie notariell beglaubigt wurde, kann der Grundbucheintrag erfolgen.

Wer übernimmt die Notarkosten bei Immobilienkäufen?

In der Regel wird der Notar vom Käufer beauftragt, weswegen dieser auch den Großteil der Kosten übernimmt. Dahingegen übernimmt der Verkäufer entsprechend nur einen kleinen Anteil der Notarkosten beim Immobilienverkauf. Erfolgt eine Löschung beim Grundbuchamt, z. B. die Löschung einer Hypothek oder ein altes Vorkaufsrecht, fallen diese Grundbuchkosten auf den Verkäufer der Immobilie. Wichtig anzumerken ist zudem, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer als Kostenschuldner gelten. Das bedeutet, dass beide Parteien für die Zahlung der Notargebühr beim Immobilienkauf haftbar gemacht werden können. Wenn der Käufer nicht zahlt, ist also der Verkäufer zur Zahlung der gesamten Notarkosten verpflichtet. Deshalb sollte der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrags stets sicher gehen, dass der Käufer die Notarkosten tragen kann und sich nicht an den Nebenkosten des Hauskaufs übernimmt.

Warum die Notarkosten für den Hauskaufverkauf nicht vom Verkäufer übernommen werden

Müsste der Verkäufer die Notarkosten beim Hauskauf übernehmen, würde dieser die Kosten möglicherweise auf den Kaufpreis draufschlagen. Folglich würde der Immobilienkauf für den Käufer teurer werden. Der Käufer muss logischerweise den erhöhten Kaufpreis zahlen, allerdings steigen durch den neuen Preis auch die Grunderwerbsteuer und weitere Kaufnebenkosten an.

Hauskauf – Wie hoch sind die Notarkosten?

Der Gebührensatz für Notare ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben und ist unabhängig von Aufwand oder Anzahl der Notartermine. Als Grundlage wird der Gesamtpreis der Immobilie herangezogen, der sich aus dem Immobilienwert und Grundstückswert zusammensetzt. Beim Kauf eines Grundstücks orientieren sich die Notarkosten nur am Grundstückswert. Wird das Grundstück später bebaut, müssen diese Maßnahmen nicht über

einen Notar abgewickelt werden. Als Richtwert zur Berechnung der Notarkosten können 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt werden, welche um 19 % Mehrwertsteuer zu ergänzen sind. Außerdem übernimmt der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld beim Grundbuchamt. Durch die Grundschuld wird die Zahlung eines Geldbetrags durch ein Grundstück abgesichert. Kommt es zum Zahlungsausfall, kann das Grundstück zwangsvollstreckt werden. Zusätzlich fallen also für den Eintrag ins Grundbuch Kosten an, die zu den Notargebühren dazugezählt werden. Im Allgemeinen umfassen die Notarkosten beim Immobilienkauf:

  • Beratung durch den Notar
  • Anfertigung des Kaufvertrages
  • Notarielle Beurkundung des Vertrages
  • Grundbuchkosten

Abschließend ist noch zu erwähnen, dass zusätzliche Kosten anfallen können, wenn ein Notaranderkonto eingerichtet wird. Hier zahlt der Käufer den vereinbarten Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein. Erst wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, wird das Geld durch den Notar an den Verkäufer überwiesen. Diese Methode gilt als sicherste Form der Kaufpreisüberweisung

Unabhängige Beratung durch den Notar

Bevor überhaupt ein Kaufvertrag aufgesetzt werden kann, findet ein Vorgespräch zwischen Käufer, Verkäufer und Notar statt. Hier werden alle inhaltlichen Punkte des Kaufvertrags besprochen, die zwischen Käufer und Verkäufer bereits ausgearbeitet wurden. Auf Grundlage dessen prüft der Notar, ob es juristische Einwände gibt. Wenn nicht, wird im Anschluss an den Notartermin ein erster Vertragsentwurf erstellt. Wichtig zu wissen ist, dass der Notar eine neutrale Position innehat, er beurteilt also nicht, ob die Höhe des Kaufpreises angemessen ist. Seine Aufgabe ist lediglich die rechtliche, nicht wirtschaftliche Prüfung des Vertrags.

Notarkosten für den Kaufvertrag

Nach dem Vorgespräch wird vom Notar ein erster Kaufvertrag erstellt. Zur Erstellung des Vertrags benötigt der Notar folgende Angaben:

  • Auszug aus dem Grundbuch
  • Wichtige Daten zu Grundstück und Immobilie
  • Personendaten von Käufer und Verkäufer
  • Kaufpreis
  • Möglicher Verkaufstermin
  • Angaben über Kreditinstitute, die am Kauf beteiligt sind
  • Weitere Informationen (Hausgeld, Vermietung, etc.)

Der Entwurf wird anschließend zur sorgfältigen Überprüfung an beide Parteien ausgehändigt. Gibt es Anmerkungen oder Fragen vom Verkäufer oder Käufer, werden diese vom Notar bearbeitet. Die Erstellung des Kaufvertrags machen etwa die Hälfte der reinen Notarkosten (ohne Grundbuchkosten) beim Hauskauf oder Grundstückskauf aus.

Kosten für die Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar beim Grundbuchamt beantragt. Die Vormerkung sichert eine gerechte Abwicklung des Hauskaufs und repräsentiert eine Vormerkung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch. Dies verhindert, dass die Immobilie doppelt verkauft wird. Auch wird der Käufer vor einem möglichen Zugriff eines Insolvenzverwalters des Verkäufers geschützt. Die Gebühren für die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt zählen zu den Grundbuchkosten und machen etwas mehr als 5 % der gesamten Notarkosten beim Hauskauf aus.

Notarkosten für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages

Haben beide Parteien den Vertrag geprüft und sind zum Notartermin erschienen, kann der Kaufvertrag unterzeichnet werden. Zuvor erfolgt eine unparteiische Aufklärung über die Rechtsfolgen des Vertrages. Außerdem wird der Kaufvertrag noch einmal vom Notar vorgelesen. Der Notar tritt als Zeuge der Unterschrift auf und beglaubigt den gesamten Vorgang. Der Kaufvertrag wird rechtskräftig. Für die Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der Notar den zweifachen Gebührensatz. Somit fallen ca. 30 % der gesamten Notarkosten auf die Beurkundung des Kaufvertrags.

Vorkaufsrecht bei der Gemeinde anfragen

Auch wenn der Kaufvertrag schon unterzeichnet ist, heißt das nicht, dass der Käufer die Immobilie zu 100 % sicher hat. Es besteht die Möglichkeit, dass es einen Vorkaufsbegünstigten gibt. Dies kann eine Person sein oder auch die Gemeinde. Möchte der Vorkaufsbegünstigte Gebrauch von seinem Vorkaufsrecht machen, darf er den Kaufvertrag – mit den bereits ausgehandelten Konditionen – vom ursprünglichen Käufer übernehmen. Um ein Vorkaufsrecht auszuschließen, holt der Notar eine Verzichtserklärung ein. In dieser verzichtet die Gemeinde auf den Kauf der Immobilie.

Weitere Notargebühren: Meldung beim Finanzamt und Überwachung der Zahlung

Nach der Vertragsunterzeichnung informiert der Notar das zuständige Finanzamt über den Verkauf der Immobilie bzw. des Grundstücks. Zur Bestätigung, dass ein Eigentümerwechsel möglich ist, erhält der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Im Anschluss fordert das Finanzamt den Käufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer auf. Etwa zwei bis acht Wochen nach dem Termin der Beurkundung erhält der Käufer dann eine Zahlungsaufforderung des Notars. Die Zahlung wird vom Notar überwacht und geprüft.

Letzter Schritt – Wechsel des Eigentümers durch Grundbucheintragung

Wurde der Kaufpreis bezahlt, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht. Danach kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Neben der Eintragung des Eigentümers erfolgt ebenfalls die Eintragung der Grundschuld. Mit der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch wird der Immobilienkauf abgeschlossen. Für die Löschung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt fällt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz eine Gebühr von 25 Euro an. Des Weiteren gehören die Eintragung des neuen Eigentümers und der Grundschuld auch zu den Notarkosten beim Hauskauf. Die Eintragung des Eigentümers und die Grundschuldbestellung machen jeweils zwischen 10 und 15 % der gesamten Kosten aus.

Notarkosten für den Hauskauf – Ein Berechnungsbeispiel

Um die Notarkosten beim Hauskauf besser zu veranschaulichen, findest Du in der folgenden Tabelle eine vereinfachte Beispielrechnung. Als Grundlage zur Berechnung dient der Kaufpreis der Immobilie, der in diesem fiktiven Beispiel 200.000 Euro beträgt. Berechnet wurden die Gebühren auf Grundlage des GNotKG.

Notarkostenrechner:

Kostenart Art der Leistung Kosten
Notarkosten Betreuungsgebühr 217,50 €
Notarkosten Beurkundung des Kaufvertrages 870,00 €
Notarkosten Vollzugstätigkeiten 217,50 €
Notarkosten Abwicklung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto 435, 00 €
Summe Notarkosten 1.740,00 €
Grundbuch Eintragung der Auflassungsvormerkung 217,50 €
Grundbuch Eintragung Grundschuld 435,00 €
Grundbuch Eintragung Eigentümer 435,00 €
Grundbuch Löschung der Auflassungsvormerkung 25,00 €
Summe Grundbuchkosten 1.112,50 €
Gesamte Notarkosten (netto) 2.852,5 €
MwSt. auf Notarkosten 330,60 €
Gesamte Notarkosten 3.183,10 €

 

Für den Kauf einer Immobilie mit dem Kaufpreis von 200.000 Euro entstehen nach der Gebührenordnung für Notare also Notarkosten in Höhe von 3.183,10 Euro.

Notarkosten bei Immobilienkäufen sparen – Was ist möglich?

Die Höhe der Gebühren sind in der Gebührenordnung der Notare festgeschrieben und können nicht verhandelt werden. Deswegen können die Notarkosten beim Hauskauf schon mal nicht geringer verhandelt werden. Allerdings kann man als Käufer Kosten sparen, indem man sich mit dem Verkäufer über die Übernahme einiger Kosten einigt. Zudem hat man im Vergleich zum Hauskauf beim Grundstückskauf die Möglichkeit Notarkosten zu sparen. Kauft man zunächst nur das Grundstück, muss dies über den Notar abgewickelt werden. Wenn man danach aber erst sein Bauvorhaben umsetzt, muss kein Notar eingeschaltet werden und die Notarkosten werden rein auf den Grundstückspreis angesetzt.

Nutzt man das gekaufte Haus oder Grundstück zu privaten Zwecken, lassen sich die Notarkosten nicht von der Steuer absetzen. Wird die Immobilie hingegen vermietet oder gewerblich genutzt, sind diverse Hauskosten inklusive den Notarkosten und Grundbuchkosten steuerlich absetzbar.

Fazit – Notarkosten beim Hauskauf als wichtiger Bestandteil der Nebenkosten

Die Aufgabe von Notaren ist es Käufer und Verkäufer bei Immobilienkäufen zu schützen. Als neutrale Berater sorgen sie für einen juristisch einwandfreien Kaufvertrag und Verkaufsablauf von Immobilien und Grundstücken. Zu den Notarkosten zählen auch die Grundbuchkosten, die u.a. für die Eintragung der Grundschuld und des neuen Eigentümers in das Grundbuch anfallen. Der überwiegende Teil der Notargebühren wird vom Käufer gezahlt. Da die Höhe der Notargebühren im GNotKG fest vorgeschrieben ist, gibt es an dieser Stelle nur wenig Einsparpotenzial. Die höchste Chance auf Einsparungen besteht für Vermieter. Diese können die Notarkosten als Teil der Nebenkosten die beim Hauskauf entstehen von der Steuer absetzen. Als Käufer hat man die besten Chancen Geld zu sparen bei der Preisverhandlung des Hauskaufs.

Abschließend gilt es zu beachten, dass die Notarkosten etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises ausmachen. Dies ist eine nicht zu vernachlässigende Summe, jedoch finanzieren viele Kreditinstitute weder Nebenkosten noch Notarkosten beim Hauskauf.