Wer auf der Suche nach einer neuen Miet- oder Eigentumswohnung ist oder gar einen Hauskauf plant, muss sich mit den Kosten für den Kauf oder die Anmietung beschäftigen. In diesem Zusammenhang fallen auch über Umzugs- sowie Kaufnebenkosten hinaus Ausgaben an, die berücksichtigt werden sollten. Zum Beispiel darf bei der Kalkulation auch eine eventuell fällige Maklerprovision nicht vergessen werden. Zu diesem Thema gibt es jedoch häufig einige offene Fragen: Wie hoch ist die Maklergebühr im Schnitt? Wer muss die Provision bezahlen und auf welche vertraglichen Regelungen sollte man achten? Um unseriöse Angebote zu erkennen – und vor allem zu vermeiden – sollten Miet- und Kaufinteressenten schon vor der Suche nach der passenden Wohnung oder Immobilie diese Fragen klären. Besonders wenn Du einen Kredit oder Immobilienkredit aufnehmen möchten, sind die Maklerkosten unbedingt als Nebenkosten einzurechnen.
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Was versteht man unter der Maklerprovision?
Die Maklerprovision wird auch als Maklercourtage, Maklergebühr oder Maklerlohn bezeichnet. Per Definition handelt es sich dabei um eine Gebühr bzw. den Lohn, den der Makler bei der erfolgreichen Vermittlung – also nach Unterzeichnung eines Miet- oder Kaufvertrags – erhält. Das Tätigkeitsfeld von Maklern umfasst sowohl die Vermittlung von Mietwohnungen als auch den Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen, Häusern und Grundstücken. Das Angebot richtet sich dabei gleichermaßen an Privatpersonen und Gewerbetreibende.
Unter welchen Voraussetzungen wird die Maklercourtage fällig?
Damit ein Immobilienmakler einen rechtmäßigen Provisionsanspruch hat, müssen einige Bedingungen erfüllt sein. Zunächst ist eine erbrachte Dienstleistung für die Fälligkeit der Maklerprovision Voraussetzung. Das bedeutet, dass der Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages auf die erfolgreiche Vermittlung durch den Makler zurückzuführen sein muss. Darüber hinaus wird ein rechtsgültiger Maklervertrag benötigt, in dem die Höhe der Maklercourtage festgelegt ist. Finden sich in dem Vertrag formale Mängel, die zur Ungültigkeit führen, muss die Maklerprovision nicht gezahlt werden.
Käufer, Verkäufer, Mieter & die Maklerprovision: wer zahlt?
Wer die Maklerprovision bezahlt, ist bei Kauf und Vermietung unterschiedlich. Hierzu gibt es laut Gesetz verschiedene Regelungen, wann die Maklercourtage vom Käufer oder Verkäufer bzw. vom Mieter oder Vermieter übernommen werden muss.
Diese Regelungen gelten für die Maklerprovision bei Vermietung
Für die Maklerprovision im Falle der Vermietung galt lange die Regelung, dass die Maklerkosten vom Mietinteressenten bezahlt werden mussten. Einzige Ausnahme hierbei waren schwer zu vermittelnde Wohnungen und Immobilien. Außerdem war die Höhe der Provision nicht gesetzlich festgelegt. Dies hat sich 2015 mit einem neuen Gesetzesentwurf im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) geändert. Mit dem Gesetz wird sowohl die Provisionshöhe als auch die Zuständigkeit, von wem die Maklergebühren gezahlt werden müssen, geregelt. Laut § 3 Satz 2 WoVermG darf die Maklerprovision bei Vermietung nicht mehr als zwei Monatsmieten – ohne Nebenkosten, netto und zuzüglich der Umsatzsteuer – betragen. Gleichzeitig ist durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip genau geregelt, wer den Makler bzw. die Maklerprovision bezahlen muss.
Verteilung der Maklerkosten nach dem Bestellerprinzip
Bei dem Bestellerprinzip handelt es sich um eine 2015 in Kraft getretene Regelung zur Zahlung der Maklerprovision. Diese legt fest, dass die Provision für den Makler von demjenigen übernommen werden muss, der ihn beauftragt – also bestellt – hat. In den meisten Fällen ist dies bei Mietwohnungen der Vermieter. Hat dieser einen Makler engagiert, um Interessenten für sein Mietobjekt zu finden, trägt er bei Abschluss eines Mietvertrages alle Kosten für den Makler. Die Umlage der Maklerprovision auf die Miete ist laut Gesetz nicht zulässig. Hat sich ein Mietinteressent an einen Makler gewandt, muss er bei erfolgreicher Vermittlung einer Wohnung oder eines Hauses die Maklerprovision übernehmen.
Für Mieter ist das Bestellerprinzip für den Makler grundsätzlich von Vorteil, da sie die zusätzlichen Maklergebühren einsparen. Allerdings gibt es auch Nachteile: Seit Einführung des Bestellerprinzips werden weniger Mietwohnungen angeboten. Denn viele Vermieter akzeptieren lieber direkt einen Nachmieter, als die Wohnung über einen Makler auf dem Markt anzubieten. Um die Maklerkosten auszugleichen, verlangen manche Vermieter auch hohe Abstandszahlungen für in der Mietwohnung enthaltene Möbel oder eine Einbauküche. Laut Gesetz ist es zwar verboten, die Maklerprovision indirekt über die Miete einzuholen, allerdings lässt sich dies nicht sicher verhindern.
Das Bestellerprinzip gilt derzeit nur für die Vermietung von Immobilien, für den Immobilienkauf und -verkauf gelten andere Regelungen.
Wer übernimmt die Maklerprovision beim Hauskauf bzw. Hausverkauf?
Für den Immobilienkauf bzw. Verkauf war seitens der Politik ebenfalls eine Regelung nach dem Bestellerprinzip geplant. Diese wurde jedoch mit einem neuen Gesetzesentwurf 2020 gekippt. Statt mit dem Bestellerprinzip soll mit dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ die Teilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer geregelt werden. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchte, ist also gleichermaßen von dem neuen Gesetzesentwurf betroffen. Wurde der Makler sowohl vom Käufer als auch Verkäufer beauftragt, werden die Kosten für die Maklerprovision zu gleichen Teilen aufgeteilt. Laut Gesetzesentwurf muss der Auftraggeber des Maklers zunächst nachweisen, dass er seinen Anteil der Maklerkosten bereits beglichen hat, bevor der Anteil der anderen Vertragspartei eingefordert werden darf. Hat sich z. B. nur der Verkäufer an den Makler gewandt, muss er die Maklercourtage allein zahlen.
In einigen Bundesländern wird die Maklerprovision bereits nach dieser Änderung von 2020 umgesetzt. Allerdings gilt diese neue Regelung erst dann als verbindlich, wenn das Gesetz offiziell in Kraft tritt.
Welche Höhe für die Maklerprovision ist üblich?
Die Höhe der Maklerprovision ist nur für Mietwohnungen und -häuser klar definiert. Laut § 3 Satz 2 WoVermittGe darf die Provision bei Beauftragung durch den Mieter nicht mehr als zwei Monatsmieten (kalt, netto und zuzüglich Umsatzsteuer) betragen. Hat der Vermieter den Immobilienmakler beauftragt, ist die Provisionshöhe nicht gesetzlich festgeschrieben, wobei der Mieter in diesem Fall keine Kosten tragen muss.
Im Gegensatz dazu ist die Höhe der Maklerprovision für den Kauf von Immobilien nicht gesetzlich vorgeschrieben. Stattdessen gilt hier in der Regel die ortsübliche Provisionshöhe. Diese liegt in Deutschland im Durchschnitt bei drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. Jedoch gibt es hier je nach Bundesland teils große Unterschiede. So liegen die Maklergebühren z. B. in Berlin und Brandenburg bei 7,14 Prozent, während sie in den meisten anderen Bundesländern 3,57 Prozent betragen.[1] Doch nicht nur die Höhe der Provision variiert, sondern auch die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist je nach Region unterschiedlich. In den meisten Bundesländern wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufteilt. Dies geschieht jedoch häufig auch zu unterschiedlichen Anteilen, wodurch der Verkäufer entweder die Hälfte der Maklercourtage oder nichts davon bezahlt. Oftmals wird die Maklerprovision auch vom Käufer allein übernommen, wie z. B. in Berlin, Brandenburg und Hamburg.
[1] Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/202072/umfrage/aktuelle-maklerprovisionen-in-deutschland-nach-bundeslaendern/
Maklerprovision in Deutschland im Überblick
Da das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ voraussichtlich erst ab Anfang 2021 gelten wird, sind die Regelungen zur Maklerprovision in Deutschland derzeit je nach Bundesland unterschiedlich. So übernimmt in Hamburg beispielsweise lediglich der Käufer die Maklerprovision von üblicherweise 6,25 Prozent. Im Gegensatz dazu gibt es in Niedersachsen je nach Region verschiedene Regelungen für Höhe und Verteilung der Maklercourtage. In einigen Regionen werden die Maklerkosten zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, während in anderen die Zahlung der Maklergebühren ausschließlich vom Käufer übernommen wird. In Nordrhein-Westfalen ist eigentlich die gleichmäßige Aufteilung der Maklergebühr üblich. In besonders beliebten Wohngegenden wie Münster ist es jedoch so, dass mit 4,75 Prozent der Anteil des Käufers deutlich höher ist als der übliche Käuferanteil an der Maklerprovision in NRW. In der Regel liegt diese dort bei 7,14 Prozent, wobei Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent zahlen.
Lässt sich die Maklerprovision umgehen?
Sowohl ein Immobilienkauf als auch ein Umzug in eine neue Mietwohnung ist mit hohen Kosten verbunden. Deshalb versuchen Miet- und Kaufinteressenten selbstverständlich wo es geht, beim Hauskauf Nebenkosten zu sparen. In diesem Zusammenhang stellen sich viele die Frage, ob sich die Maklerprovision umgehen lässt. Wer jedoch plant, den Abschluss des Kaufvertrags ohne das Wissen des Maklers abzuwickeln, um damit die Provision zu umgehen, sollte davon absehen, da dies rechtliche Konsequenzen haben kann. Denn der Maklervertrag ist dennoch gültig und die Maklerprovision muss in diesem Fall trotz Privatkauf bezahlt werden. Voraussetzung für den Provisionsanspruch ist natürlich, dass der Makler entsprechend beauftragt wurde, ein rechtsgültiger Maklervertrag vorliegt und er die beauftragte Dienstleistung erbracht hat.
Miet- und Kaufinteressenten, die bei der Maklerprovision sparen möchten, sollten daher lieber nach privaten Angeboten für Miet- oder Kaufobjekte Ausschau halten. Werden sie sich ohne Makler mit dem Verkäufer oder Vermieter einig, wird natürlich auch keine Maklerprovision fällig.
Häufige Fragen zur Maklerprovision
Sind die Bedingungen für den Provisionsanspruch erfüllt, muss die Maklerprovision innerhalb einer festgelegten Zahlungsfrist beglichen werden. Bei der Vermittlung von Mietobjekten ist eine Zahlungsfrist von 7 bis 14 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags üblich. Beim Hausverkauf oder dem Kauf von Eigentumswohnungen gilt für die Maklerprovision dieselbe Frist, allerdings ab Fälligkeit des Kaufpreises statt der Vertragsunterzeichnung.
Die Maklerprovision kann nur in selten Fällen bei der Steuererklärung angegeben werden. Dies ist beispielsweise dann möglich, wenn es sich um einen berufsbedingten Umzug in eine neue Wohnung handelt. Wird dafür ein Makler beauftragt, können die Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Außerdem können Vermieter die Maklerkosten und die Maklerprovision von der Steuer absetzen.
Wer zu Unrecht Maklergebühren bezahlt hat, kann diese zurückfordern. Dies ist dann möglich, wenn man nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips als Mieter eine Courtage bezahlt hat, obwohl man selbst den Makler nicht beauftragt hat. Denn in diesem Fall ist der Vermieter provisionspflichtig, wenn er einen Maklervertrag geschlossen hat. Möchte man die Maklerprovision zurückfordern, muss dies jedoch innerhalb einer Frist von drei Jahren passieren.
Die Courtage für den Makler muss nur dann ausgezahlt werden, wenn dieser erfolgreich zwischen Käufer und Verkäufer bzw. Mieter und Vermieter vermittelt hat. Dies muss mit einem Kauf- oder Mietvertrag bestätigt werden. Ist das nicht der Fall, hat der Immobilienmakler keinen Provisionsanspruch. Darüber hinaus kann nur dann eine Provision gefordert werden, wenn ein rechtsgültiger Maklervertrag vorliegt. Kauf- und Mietinteressenten sollten allerdings wissen, dass ein Maklervertrag auch stillschweigend geschlossen werden kann. Erhält ein Interessent z. B. von einem Immobilienmakler ein Exposé, in dem festgehalten ist, dass bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision in bestimmter Höhe anfällt, und vereinbart, ohne dem zu widersprechen, einen Besichtigungstermin, gelten die Bedingungen automatisch als akzeptiert. Kommt es in der Folge zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages, muss die Maklerprovision übernommen werden.
Grundsätzlich ist die Maklerprovision verhandelbar bis zum Abschluss des Kaufvertrages. In diesem muss die Provisionshöhe festgelegt werden. Bis zur finalen Ausfertigung des Vertrags, können Käufer und Verkäufer also mit dem Makler verhandeln. Außerdem kann besprochen werden, ob sie die Kosten für die Maklerprovision teilen möchten, und zu welchen Anteilen dies jeweils geschehen soll. Wurde der Kaufvertrag unterschrieben, ist die Courtage nicht mehr verhandelbar und muss in der vereinbarten Höhe ausgezahlt werden.
Bei der Maklerprovision unterscheidet man zwischen der Innen- und Außenprovision. Zahlt nur der Verkäufer die Maklergebühren, spricht man von Innenprovision. Übernimmt der Käufer die Maklerkosten, entspricht das der Außenprovision.