Nachrangfinanzierung - auxmoney Finanzlexikon

Nachrangfinanzierung

Wer eine Immobilie erwirbt, muss diese in den allermeisten Fällen über Kredite finanzieren. Sicherlich sollte eine nicht geringe Menge an Eigenkapital ebenfalls vorhanden sein, doch ist wohl kaum kein Verbraucher in der Lage, eine Immobilie vollständig bar zu bezahlen, sodass eine Baufinanzierung nötig ist.

Hinzu kommt, dass es gerade bei Immobilien, die der Kapitalanlage dienen, eher sinnvoll ist, diese über Kredite zu finanzieren, da die Zinsen mit den Mieteinnahmen verrechnet werden können und somit die Steuerlast des Eigentümers reduziert werden kann.

Konditionen in der Nachrangfinanzierung

Im Interesse der Immobilienerwerber ist es nicht selten, dass sie sich ihre Finanzierung durch ein Finanzierungspaket sichern, das nicht nur aus einer Grundschuld besteht. Gerne werden auch Darlehen der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau für eine Finanzierung herangezogen. Diese werden zwar in aller Regel über die Bank beantragt, die die Finanzierung als Ganzes begleitet, doch ist für ein solches Darlehen eine separate Grundschuldbestellung notwendig. Diese Grundschuld wird dann im Grundbuch als eine so genannte nachrangige Grundschuld hinter der Hauptgrundschuld an zweiter Stelle eingetragen.

Risiko bei Zwangsversteigerung

Diese so genannte Nachrangfinanzierung ist jedoch für beide Parteien - Darlehensgeber wie Darlehensnehmer - nicht von Vorteil. Für den Darlehensnehmer bedeutet eine Nachrangfinanzierung in der Regel, dass die Konditionen für das Darlehen schlechter ausfallen als bei der erstrangigen Grundschuld. Das wird sich in erster Linie bei der Höhe der Zinsen bemerkbar machen, die um bis zu einem halben Prozent höher ausfallen können als bei der erstrangingen Grundschuld.

Diese spürbare Verteuerung des Darlehens in der Nachrangfinanzierung hat vor allem den Grund darin, dass das Risiko des Darlehensgebers bzw. der Banken sich bei einer solchen Konstellation für den Fall einer Zwangsversteigerung erhöht. Sollte das Objekt nämlich im Wege der Zwangsversteigerung veräußert werden müssen, erhält der erstrangige Gläubiger zunächst das Geld aus dem Versteigerungserlös. Erst wenn dieser vollständig befriedigt wurde, kann der im nächsten Rang stehende Gläubiger sein Geld erwarten. In vielen Fällen reicht das Geld aus der Zwangsversteigerung aber noch nicht einmal aus, den erstrangigen Gläubiger vollständig zu befriedigen, sodass selbst dieser Verluste hinnehmen muss. Steht ein Gläubiger in dem Fall in der Nachrangfinanzierung, erhält dieser überhaupt kein Geld aus dem Versteigerungserlös und muss sein Darlehen vollständig abschreiben.