Der Grundschuldzweck
Die Grundschuld ist das in der Praxis häufigste dingliche Sicherungsinstrument zur Absicherung einer Geldforderung. Durch die Grundschuld wird ein Grundstück zur Sicherheit für die Rückzahlung einer Forderung. Der Gläubiger einer Forderung kann, wenn die Rückzahlung durch eine Grundschuld abgesichert ist, auf das Grundstück zugreifen, es versteigern lassen, um dann den an ihn zu überweisenden Verkaufserlös auf die Forderung zu verrechnen. Diese gebräuchlichste Art der Grundschuld nennt man Grundschulddarlehen und wird mitunter vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beeinflusst.
Es gibt zwei Grundschuldarten: die Brief- und die Grundschuld. Der Unterschied besteht darin, dass bei einer Grundschuld jede Übertragung im Grundbuch vermerkt werden muss. Bei einer Briefgrundschuld genügt die Übergabe des Grundschuldbriefes, ohne dass der neue Inhaber im Grundbuch vermerkt werden muss.
Beteiligte Personen
An der Grundschuldbestellung sind somit mindestens zwei, höchstens drei Personen beteiligt: der Gläubiger der Forderung, der Schuldner der Forderung und der Eigentümer des Grundstücks, an dem die Grundschuld bestellt wird. Ist der Schuldner zugleich der Eigentümer, dann sind zwei Personen beteiligt. Sind Schuldner und Eigentümer nicht identisch, sondern handelt es sich um zwei verschiedene Personen, sind insgesamt drei Personen beteiligt. Die Grundbuchbestellung ist vom Eigentümer des Grundstücks vor einem Notar abzugeben.
Haftungssumme der Hypothek
Bei der Grundschuldbestellung ist der Haftungsbetrag wichtig. Dieser bestimmt u.a., bis zu welcher Höhe die belastete Hypothek für eine Forderung haftet. Lautet die Haftungssumme z.B. auf 100.000 € für einen Kredit, haftet die Hypothek höchstens bis zu dieser Summe.
Darlehenszinssatz und Haftungsbetrag
Der Haftungsumfang wird zudem von den in das Grundbuch einzutragenden Zinsen bestimmt. Die Zinslast kommt zu dem Haftungsbetrag hinzu, so dass hieraus eine erhebliche Mehrbelastung folgen kann. Die im Grundbuch eingetragene Zinsbelastung muss nicht mit der Zinsbelastung des Darlehens übereinstimmen. Die im Grundbuch eingetragenen Zinsen sind eine Art Höchstzinssatz für den Darlehen. Ist der Darlehenszinssatz niedriger, kommt das der Grundschuldhaftung zugute. Ist der Darlehenszinssatz höher, haftet die Hypothek nur mit dem im Grundbuch eingetragenen Zinssatz.
Grundschuldrang
Der Grundschuldrang ist ein für den Gläubiger wesentliches Merkmal. Der Rang entscheidet darüber, in welcher Reihenfolge der Versteigerungserlös an die Grundschuldgläubiger ausgezahlt wird: der 1. Rang wird zuerst befriedigt, dann der 2. usw.
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