Bereitstellungszinsen

Gerade bei der Immobilienfinanzierung ist es nicht unüblich, dass der Kredit in mehreren Teilen ausbezahlt wird. Wird bei der Baufinanzierung nicht die komplette Darlehenssumme abgerufen, kann die Bank Bereitstellungszinsen berechnen. Diese Art der Zinsen können eine Baufinanzierung maßgeblich verteuern. Dies bedeutet also: Wer gut plant, kann Geld sparen.

Bereitstellungszinsen auf einen Blick:

  • Was? Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die auf nicht abgerufene Darlehen berechnet werden.
  • Ab wann? Bereitstellungszinsen fallen in der Regel nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit an, die vom Kreditgeber individuell festgelegt wird.
  • Wie hoch? Die Höhe der Zinsen ist nicht allgemein festgelegt. Kreditnehmer können mit ungefähr 3 % pro Jahr rechnen.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Wenn ein zugesagter Kredit nicht unmittelbar nach der Kreditzusage durch den Kreditnehmer abgerufen wird, können Bereitstellungszinsen – auch Bereitstellungsprovision genannt – anfallen. Der Kreditnehmer bezahlt also dafür, dass der Darlehensbetrag weiterhin bei der Bank geparkt wird. In der Regel wird vom Kreditinstitut eine bereitstellungszinsfreie Zeit eingeräumt – erst nach diesem Zeitraum wird der Zinszuschlag erhoben.

Hauptsächlich fallen diese Zinsen bei ausgereichten Immobilienkrediten an, da die Zahlungen an den Bauunternehmer/Bauträger bei solchen Objekten in Raten – und gemäß Baufortschritt – erfolgen.

Wie hoch sind die Bereitstellungszinsen?

Generell geht man von ungefähr 3 % Bereitstellungszinsen pro Jahr aus, was 0,25 % pro Monat entspricht. Die genaue Höhe der Bereitstellungszinsen kann aber von Bank zu Bank variieren und ist gesetzlich nicht festgelegt.

Da die zusätzlichen Zinsen das Darlehen wesentlich teurer machen, empfiehlt es sich, die Kreditkonditionen vor dem Abschluss genau zu prüfen.

Ab wann fallen Bereitstellungszinsen an?

Häufig bieten Banken eine bereitstellungsfreie bzw. bereitstellungszinsfreie Zeit an. Erst nach diesem Zeitraum sind Bereitstellungszinsen für nicht abgerufene Kredite zu zahlen. Wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit ist, legt die Bank im Vorfeld fest. Im Durchschnitt bieten Kreditgeber ihren Kunden einen Zeitraum von 2-12 Monaten, in denen nur Zinsen auf das bereits abgerufene Darlehen zu zahlen sind, an.

Aber auch ein noch längerer Verzicht auf die Kosten der Kreditbereitstellung ist in der Praxis anzutreffen. Grundsätzlich gilt, dass nach Ablauf dieser Fristen Bereitstellungszinsen taggenau für den nicht abgenommenen Kreditteil entrichtet werden müssen, also nicht dauerhaft auf den vereinbarten Kreditzins aufgeschlagen werden. Sie führen somit nur während der Auszahlungsphase zu einer Kostenerhöhung.

Achtung: Bereitstellungszinsen sind nicht im Effektivzinssatz enthalten

Bereitstellungszinsen können von der Kreditzusage bis zur Vollauszahlung zu einer Verteuerung des Kredites führen, die nicht an Effektivzins ablesbar ist. Denn sie müssen nicht im Effektivzinssatz berücksichtigt werden. Bei einem Kreditvergleich sollten deshalb neben den Effektivzinssätzen auch die jeweiligen Regelungen für die Bereitstellungszinsen miteinander verglichen werden.

Wie kann man Bereitstellungszinsen vermeiden?

Bereitstellungszinsen lassen sich nicht immer vollständig vermeiden. Trotz allem lohnt es sich, ein paar Tipps zu kennen, wie man die Gebühren so gering wie möglich halten und so zusätzliche Bereitstellungszinsen umgehen kann:

  • Verhandeln Sie eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit
  • Wenn möglich, sollten Sie die Höhe des Zinssatzes verhandeln
  • Versuchen Sie, die Bauzeit so kurz wie möglich zu halten
  • Planen Sie das Bauvorhaben und die Kreditaufnahme genau
  • Behalten Sie den Baufortschritt im Blick
  • Veranlassen Sie, dass Fremdkapital vor Eigenkapital genutzt werden darf

Bereitstellungszinsen berechnen – So geht´s

Bei der Berechnung der Bereitstellungszinsen wird immer nur die Darlehenssumme herangezogen, welche noch nicht abgerufen wurde. Da sich der verbleibende Betrag nach jeder Auszahlung reduziert, wird von Auszahlung zu Auszahlung gerechnet.

Um zu zeigen, wie sich die Bereitstellungszinsen auf einen Kredit auswirken, sind in diesem Beispiel Einmalauszahlung und Teilauszahlung gegenübergestellt. In Beispiel 1 wird der Betrag nach sechs Monaten vollständig ausbezahlt. In Beispiel 2 werden 75.000 Euro nach sechs Monaten und der Rest nach einem Jahr abgerufen.

 

  Beispiel 1 Beispiel 2
Darlehen 150.000 Euro 100.000 Euro
Bereitstellungszins 3 % 3 %
Bereitstellungszinsfreie Zeit 5 Monate 5 Monate
Auszahlung in 6 Monaten 6 und 12 Monaten
Bereitstellungszins nach 6 Monaten 150.000 € x 0,25 % X 1 Monat = 375 € 150.000 € x 0,25 % X 1 Monat = 375 €

 

Bereitstellungszins nach 12 Monaten Bereits abgerufen 75.000 € x 0,25 % x 6 Monate = 1.125 €
Bereitstellungszins gesamt 375 € 1.500 €

Besonderheit bei Forward-Darlehen

Eine Ausnahme bei der Berechnung der Bereitstellungszinsen stellen die aus der Baufinanzierung bekannten Forward-Darlehen dar. Bei diesen Anschlusskrediten werden die Kosten der Kreditbereitstellung als dauerhafter Zinsaufschlag auf den gebundenen Sollzinssatz in Ansatz gebracht. Auch bei diesen Zinsaufschlägen kann es – je nach Anbieter – einen zinsaufschlagsfreien Zeitraum geben.

Warum Bereitstellungszinsen veranschlagt werden

Bei den Bereitstellungszinsen handelt es sich nicht um eine zusätzliche Einnahmequelle der Bank. Vielmehr dienen diese Zinsen zumindest in Teilen zum Ausgleich der Kosten, die den Banken bei nicht abgerufenen Krediten unter anderem in Form der Eigenkapitalkosten entstehen. Diese und sonstige, den Banken durch zugesagte, aber nicht abgenommene Kredite entstehende finanzielle Nachteile werden durch die Bereitstellungszinsen kompensiert.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Bereitstellungszinsen können steuerlich abgesetzt werden, wenn der Immobilienkäufer die finanzierte Immobilie vermietet.

Der Bundesgerichtshof entschied im Jahr 2012, dass die bei einem Bauvorhaben entstehenden Bereitstellungszinsen zu den Herstellungskosten zu zählen, aber nicht rückwirkend als Werbungskosten abgezogen werden dürfen.

Alles zu den Bereitstellungszinsen zusammengefasst

  • Zusätzlich zum Kreditzins zu zahlende, taggenau berechnete Zinsen auf den jeweils nicht abgenommenen Teil des Geldes
  • Höhe der Bereitstellungszinsen in der Regel 0,25 % Monat (3 % pro Jahr)
  • Nicht im Effektivzinssatz berücksichtigt (Vorsicht beim Kreditvergleich)
  • Bereitstellungsfreie bzw. bereitstellungszinsfreie Zeit von zwei bis sechs Monaten und mehr möglich
  • Können zu einer Kreditverteuerung bis zur Vollauszahlung des Baudarlehens führen
  • Sonderform bei Forward-Darlehen: Bereitstellungskosten während der gesamten Laufzeit als Zinsaufschlag im Sollzins enthalten
  • Decken zumindest in Teilen die den Banken entstehenden Kosten der Bereitstellung des Darlehens

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