Wer keine Bestandsimmobilie kaufen möchte, sondern einen Hausbau anstrebt, auf den kommen viele Entscheidungen zu. Einen Baupartner an der Seite zu haben, kann vieles erleichtern. Aufgaben können abgegeben und weniger der eigenen Zeit muss in das Bauprojekt gesteckt werden. Welche Art von Vertragspartner sinnvoll ist, hängt von einigen Faktoren, wie dem Grundstück und dem Budget, ab. Aber auch die Vorstellungen der Bauherren für das zukünftige Eigenheim spielen eine Rolle. Ist ein Baugrundstück bereits gekauft und die Planung für das Haus soweit abgeschlossen, kann ein Generalunternehmer eine große Unterstützung beim Hausbau sein. Ein Generalunternehmer führt am Bau alle zu erbringenden Leistungen aus oder engagiert Subunternehmen, meist zu einem Festpreis.
Wie umfangreich die Aufgaben des Generalunternehmers sind, hängt auch von der möglichen Finanzierung durch die Bauherren ab. Hier kann ein Kredit aushelfen, um mehr Spielraum zu gewährleisten. Mit dem Immobilienkredit von auxmoney kannst Du den Traum vom Eigenheim wahr werden lassen.
Generalunternehmer – was ist das? Eine kurze Definition
Auf dem Bau ist der Generalunternehmer (GU) verantwortlich für alle Leistungen, die erbracht werden müssen, damit das Haus schlüsselfertig an den Bauherr übergeben werden kann. Meistens übernimmt der Generalunternehmer als Bauunternehmer den Rohbau und Teile des Hausinnenausbaus. Für weitergehende Aufgaben wie Elektronik, Sanitär- und Heizungsanlagen werden oft Subunternehmen engagiert. Beauftragt man einen Generalunternehmer für den Hausbau, sollte ein Grundstück bereits vorhanden oder zumindest der Kaufprozess am Laufen sein. Der Generalunternehmer übernimmt auch die Koordination der Handwerker. Führt der Generalunternehmer alle Aufgaben selbst aus, spricht man von einem Alleinunternehmer.
Die Planung des Hauses fällt in den meisten Fällen nicht unter die Dienstleistung des GUs. Hier muss separat ein Architekt beauftragt werden. Einige Generalunternehmen bieten für einen Aufpreis Typenhäuser an, für die Baupläne bereits vorhanden sind. Dann handelt es sich nicht um einen reinen Generalunternehmer, sondern um einen Totalunternehmer. Die Möglichkeit der Individualisierung der Bauherren ist dann jedoch nur begrenzt.
Möchte man ein Haus selbst bauen, doch es fehlen wichtige Fähigkeiten, kann im Vertrag festgehalten werden, dass durch den Bauherr bestimmte Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden. Ebenfalls kann vertraglich festgehalten werden, dass der Generalunternehmer sich um alle Baumaterialien und die Ausstattung der Baustelle kümmert.
Die Rechtslage des Generalunternehmers
Der Vertrag wird nur mit dem Generalunternehmer geschlossen, nicht mit den einzelnen Subunternehmen und Handwerkern. Diese unterliegen dem GU und werden unter seiner Verantwortung beauftragt und koordiniert. Es ist die Aufgabe des Generalunternehmers, alle Mängel am Gewerk der Subunternehmen zu entdecken und zu beheben. Entstehen Baumängel, muss der Generalunternehmer selbst dafür haften.
Bauherren können nicht mitbestimmen, welche Subunternehmen den Auftrag erhalten. Generalunternehmer verfügen über ein großes Netz an Handwerkern, aus dem sie schöpfen können und selbst die passenden Unternehmen beauftragen. Da die Handwerker nur der Unterweisung des Generalunternehmers unterliegen, müssen sie keine Anordnungen der Bauherren entgegennehmen.
Seit 2002 existiert die Generalunternehmerhaftung oder auch Nachunternehmerhaftung. Diese Haftung sagt aus, dass Generalunternehmer dafür einstehen müssen, wenn die engagierten Subunternehmen oder einzelne Arbeiter keine Sozialversicherungsbeiträge zahlen. So soll Schwarzarbeit vorgebeugt werden.
Unterschied zwischen Generalunternehmer und Generalübernehmer
Ein Generalunternehmer ist nicht mit einem Generalübernehmer zu verwechseln. Im Gegensatz zum Generalunternehmer erbringt der Generalübernehmer keine Bauleistungen. Das bedeutet, er ist nur zuständig für die Beauftragung und Koordination von Subunternehmen, erbringt jedoch selbst keine handwerklichen Arbeiten.
Die Planung des Hauses muss auch beim Generalübernehmer nicht inbegriffen sein. Generalübernehmer, welche die Planung übernehmen, sind beispielsweise Architekten. Diese können sowohl die Planung, die Beaufsichtigung und die Koordination der Handwerker übernehmen.
Bauen mit Generalunternehmer: Das sind die Vor- & Nachteile
Beauftragt man einen Generalunternehmer für den Hausbau, steht dem Bauherr immer ein Ansprechpartner mit Fachwissen zur Verfügung, jedoch muss ein Bauplan schon bestehen. Generalunternehmer bieten sowohl Vorteile als auch Nachteile. Bei jedem Bauprojekt muss abgewogen werden, welche Vor- und Nachteile in der jeweiligen Situation mehr gewichten.
Generalunternehmer am Bau: Die Vorteile überwiegen
- Du hast einen Ansprechpartner für alles und musst Dich nicht für jedes Problem an ein anderes Unternehmen wenden
- Du kannst vom Fachwissen des Generalunternehmers profitieren
- Alle Baumaterialien werden besorgt
- GU übernimmt Verantwortung, er haftet für Mängel
- Das Haus kann im Voraus frei geplant werden
- Generalunternehmen haben gute Kontakte zu Handwerkern – eventuell warten hier Sparpreise
- GU ist darauf bedacht, den Hausbau günstig zu halten
- Du handelst einen Festpreis aus – bei Problemen entstehen keine Zusatzkosten
Bauen mit Generalunternehmer kann auch Nachteile haben
- Der Bauplan muss bereits vorhanden sein
- Als Bauherr hast Du keinen Zugriff auf die Handwerker, die am Bau arbeiten
- Der GU kann einen Aufschlag auf Handwerkerpreise verlangen
- Der Festpreis kann auch ein Nachteil sein, denn er ist oft höher als bei einer Einzelbeauftragung
Die Alternativen zum Generalunternehmer
Ein Baupartner wie ein Generalunternehmen minimiert das Risiko, dass Baumängel entstehen, da das Unternehmen für die Mängel aufkommen muss. Allerdings können zusätzlich oder anstelle des Generalunternehmers auch andere Vertragspartner beauftragt werden. Architekten, Bauträger oder Baubetreuer übernehmen ebenfalls die Koordination und Kontrolle über die Gewerke und leisten darüber hinaus auch andere Dienste. Der größte Unterschied zum Generalunternehmer ist, dass sie keine eigenen Bauleistungen erbringen.
Architekten
Architekten planen ein Haus individuell und angepasst an das Grundstück. Du kümmerst Dich auch um die Baugenehmigung. Oft helfen sie auch dabei, ein passendes Baugrundstück zu finden.
Ob Du den Architekten auch während des Hausbaus engagieren oder einen Generalunternehmer beauftragst, ist Dir überlassen. Auch Architekten können die Koordination von Handwerkern übernehmen. Allerdings haften Architekten nur für die Planung und sind nicht für die Fehler der Subunternehmen verantwortlich. Entsprechend müssen mit allen Handwerkern separate Verträge geschlossen werden.
Bauträger
Bauträger bauen mit eigenen oder finanzierten Mitteln Häuser auf eigenes Risiko. Das Grundstück erwirbt der Bauträger ebenfalls. Nach Fertigstellung des Baus verkauft der Bauträger sowohl das Haus als auch das Grundstück. Werden Bauträger als Generalunternehmer tätig, bauen sie ein Haus auf ein Grundstück, welches bereits dem Auftraggeber gehört. Da dann kein Eigentum übertragen wird, ist im Gegensatz zum Bauträgervertrag der Vertrag nicht notariell beurkundungspflichtig.
Totalunternehmer
Entscheidet man sich für ein Fertighaus oder Massivhaus, stehen einem Generalunternehmer in Form von Totalunternehmern zur Seite. Bauherren werden von der Grundstückwahl über die Planung des Hauses, oft sogar bis zur Finanzierung des Bauprojekts, unterstützt. Die Unternehmen bieten eine Reihe an Typenhäusern an, die erbaut werden können. Individualisierungen sind in der Regel machbar. Große Bauunternehmen beschäftigen eigene Architekten, Bauingenieure, Statiker und anderes Fachpersonal.
Baubetreuer
Baubetreuer sind unabhängige Sachverständige, denen die Bauleitung übertragen werden kann. Sie sind zuständig für die Koordination der Gewerke und handeln im Sinne des Bauherrn. Auch bei einem Hausbau mit Generalunternehmer kann ein Baubetreuer eingesetzt werden. Dieser kann in bestimmten Bauabschnitten Kontrollen vornehmen und so Mängel schneller aufdecken.
Einzelbeauftragung
Es besteht auch die Möglichkeit, ein Haus, ohne einen Baupartner zu bauen. Dann werden Gewerke vom Bauherr selbst ausgeschrieben und an Handwerker vergeben – man spricht in diesem Fall von der Einzelvergabe oder Einzelbeauftragung. Als Bauherr hast Du so die Möglichkeit, Sparangebote in Anspruch zu nehmen, bekannte Handwerker einzusetzen und die Koordination selbst zu übernehmen. Eine Einzelvergabe ist mit viel Aufwand und Zeit verbunden, da kein Vertragspartner die Beaufsichtigung und Kontrolle übernimmt. Gerade für Personen, die beim Hausbau sparen möchten, ist dies jedoch häufig die ideale Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim angepasst an die eigenen finanziellen Mittel zu erfüllen.
Haus bauen mit Generalunternehmer: Das gehört in den Vertrag
Hast Du Dich dazu entschieden, einen Generalunternehmer für den Hausbau zu beauftragen, kannst Du einige Punkte vor und nach Abschluss des Vertrags berücksichtigen, um bestmöglich von der Zusammenarbeit zu profitieren.
Bei der Wahl des Generalunternehmers sollte nicht nur auf Referenzen, Transparenz und die Kosten geschaut werden. Auch die Distanz sollte berücksichtigt werden, denn auch die Anfahrt kann berechnet werden. Vor dem Vertrag werden einige Planungstreffen stattfinden, auch hier ist eine weite Fahrtstrecke ungünstig. Bei den Planungstreffen werden bereits alle wichtigen Punkte besprochen, verbindlich sind die Punkte jedoch erst nach Vertragsabschluss. Oft fallen auch bereits für diese Treffen Kosten an, so schützen sich Generalunternehmer vor Anfragen ohne echtes Interesse. Ist der Verbraucherbauvertrag aufgesetzt, sollten einige Aspekte geprüft werden.
Folgende Punkte sollten im Vertrag geklärt sein:
- Festpreis: Welche Voraussetzungen gelten?
- Leistungsbeschreibung: Alle Leistungen sollten aufgeführt sein
- Detaillierte Kostenaufstellung
- Allgemeine AGBs
- Bürgschaftsregelung
- Zeitplan mit garantiertem Fertigstellungsdatum
- Einsicht in Baubeschreibungen und Baupläne
- Garantieerklärung
- Sonderreglungen
Mündlich besprochene Leistungen sollten protokolliert werden und Du solltest darauf achten, dass diese im Vertrag erwähnt sind.
Während des Hausbaus kann die Kontrolle durch einen Baubetreuer beantragt werden, dieser kann die Gewerke als unabhängige Person mit Fachwissen beurteilen. Auch bei der endgültigen Bauabnahme sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden.
Generalunternehmer finanzieren
Generalunternehmer sind beim Bau eines Hauses auf den ersten Blick oft teurer als Einzelbeauftragungen. Auf die Rechnungen der beauftragten Subunternehmen werden meist bis zu 15 % für den Generalunternehmer aufgeschlagen. Da Generalunternehmer oft Handwerker zu Sparpreisen engagieren können, die man als Bauherr nicht angeboten bekommen würde, verrechnet sich der Aufschlag jedoch in der Regel.
Häufig werden Festpreise zwischen den Vertragspartnern ausgemacht. Diese Festpreise können sich lohnen, wenn unerwartete Kosten entstehen. Auch Material und die Ausstattung der Baustelle kann bereits inbegriffen sein.
Wie beim Hauskauf ist Eigenkapital auch beim Hausbau wichtig. Bei einem Finanzierungsplan für den Hausbau sollte unbedingt bedacht werden, dass neben dem Festpreis des Generalunternehmers auch das Grundstück und eventuell ein Architekt bezahlt werden müssen. Für viele ist es nicht möglich, diese Kosten mit dem Eigenkapital abzudecken. Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital von auxmoney ermöglicht eine 100%-Finanzierung in Form eines Ratenkredits, auch wenn das Eigenkapital bereits aufgebraucht ist.
Hausbau mit oder ohne Generalunternehmer? Unser Fazit
Generalunternehmer sind Baupartner und Ansprechpartner, die eine Menge Fachwissen in die Zusammenarbeit mitbringen. Ohne großes Risiko kannst Du ihnen Verantwortung übertragen. Einen Generalunternehmer für den Hausbau zu beauftragen, kann für Dich sinnvoll sein, wenn Du bereits ein Grundstück gefunden hast und die Planung für das Haus steht. Wir empfehlen Dir, mehrere Angebote von Generalunternehmern einzuholen und beispielsweise mit denen von Architekten oder Einzelbeauftragungen zu vergleichen.