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Immobilien GmbH gründen – Wie man durch Immobilien Geld spart

Veröffentlicht am 08 Aug 2018
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Als spezielle Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung agiert die Immobilien GmbH. Wer in Erwägung zieht, eine Immobilien GmbH zu gründen, der kann dadurch eine Menge Steuern sparen. Wie das geht und weitere nützliche Tipps und Hinweise, die es zu beachten gibt, wenn man eine Immobilienfirma gründen möchte, finden Sie hier.

Grundlegendes zur Gründung einer Immobiliengesellschaft und Rechtsform

Wie der Name Immobilien GmbH schon andeuten lässt, handelt es sich um eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, welche sich mit der Vermietung, Finanzierung oder Vermarktung von Immobilien auseinandersetzt. Eine GmbH selber zählt zu den Kapitalgesellschaften, bei deren Gründung mindestens eine Person eingetragen werden muss. Diese Person haftet anschließend für die Gesellschaft. Jedoch besteht die Möglichkeit, dass mehrere Gesellschafter haften. Dieser Fall tritt ein, wenn Sie als Rechtsform z.B. eine Immobilien GbR gründen möchten. GbR steht für Gesellschaft bürgerlichen Rechts und unterscheidet sich von einer GmbH dahingehend, dass mindestens zwei juristische oder natürliche Personen mit in den Gesellschaftsvertrag aufgenommen werden müssen. Haftbar gemacht werden in dem Fall die Personen, die als Gesellschafter auftreten. Eine Immobilien GbR zu gründen ist an sich nicht kompliziert. Im Gegensatz zur Kapitalgesellschaft benötigt eine GbR weder Startkapital, noch Mindesteinlagen und kann mit einem GbR-Gesellschaftsvertrag abgeschlossen werden.

Als weitere Optionen können Sie Gesellschaftsformen wie die OHG (Offene Handelsgesellschaft) oder eine Immobilien KG gründen (Kommanditgesellschaft).

Immobilien GmbH gründen: Die Vorteile im Überblick

Seine eigene Immobilien GmbH zu gründen bringt viele Vorteile mit sich. Betrachtet man einmal das Geschäft mit den Immobilien, so gibt es zwei Möglichkeiten. Entweder man vermietet seine Immobilien privat oder über seine eigene Gesellschaft. Entscheidet man sich, das ganze privat laufen zu lassen anstatt eine Immobilienfirma zu gründen, so fließen all die erwirtschafteten Gewinne in das Privatvermögen. In Deutschland erhält man ab einem jährlichen Einkommen von 54.950 Euro den Spitzensteuersatz von 42%. Rechnet man weitere Steuern, wie die Kirchensteuer oder den Solidaritätszuschlag hinzu, so können die Gesamtabgaben auch über 45% liegen. Sprich: Wirft man als Privatperson Mieteinnahmen in Höhe von 60.000 Euro ab, so gehen knapp 30.000 Euro wieder an den Staat zurück.

Gründet man dagegen eine Kapitalgesellschaft, sind große Ersparnisse aufgrund von geringeren Ertragssteuern möglich. Im Gegensatz zu den über 45% Steuerabgaben einer Privatperson, fallen bei einer GmbH lediglich die festgeschriebenen 15% Grunderwerbssteuern sowie ein Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% an. Rechnet man die Steuersätze zusammen, so landet man am Ende bei Steuerabgaben von etwas über 15%. Bleiben wir bei unserem Beispiel von vorhin, so bleiben bei Mieteinnahmen in Höhe von 60.000 Euro mehr als 50.000 Euro übrig. Wie Sie sehen können, kann das Immobilien GmbH gründen viele kostensparende Elemente mit sich bringen.

Unser Tipp: Überlassen Sie Reparaturen den Profis!

Um weiterhin den niedrigen Steuersatz beizubehalten, sollten Sie Reparaturen und sonstige Tätigkeiten Profis bzw. externen Firmen überlassen. Denn fallen gewerbliche Tätigkeiten an und die eigene GmbH führt diese aus, so fallen Gewerbssteuern an. Um diese zu umgehen, ist es also ratsam Tätigkeiten wie Sanierungen nicht eigenständig zu übernehmen.

Immobilienfirma gründen: Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Wenn Sie eine Immobilienfirma in Form einer GmbH gründen möchten, dann müssen Sie dafür einige Voraussetzungen erfüllen. Neben der Anmeldung eines Gewerbes beim zuständigen Gewerbeamt, müssen weitere Auflagen erfüllt werden, um die Gründung zu realisieren:

  • Mindestens eine juristische oder natürliche Person bei Gründung
  • Gesellschaftsvertrag mit notarieller Beurkundung
  • Stammkapital in Höhe von 25.000 Euro
  • 500 Euro Mindesteinlagen
  • Eintrag im Handelsregister
  • Gültiges Geschäftskonto

 

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Die Kosten bei Gründung einer Immobiliengesellschaft

Bei Gründung einer Immobilien GmbH muss man als Gründer mit einigen Kosten rechnen. Neben dem Stammkapital und den Stammeinlagen, welche zusammen mindestens 37.500 Euro betragen, fallen weitere Kosten an. Da es sich bei einer Immobilien GmbH um ein Gewerbe handelt, muss zunächst ein Gewerbeschein beantragt werden. Diesen erhält man beim zuständigen Gewerbeamt, bei dem die Preise von Stadt zu Stadt variieren, meist liegen diese jedoch zwischen 20 und 40 Euro. Des Weiteren muss ein Eintrag in das Handelsregister erfolgen, welcher nur unter notarieller Beurkundung durchgeführt werden kann. Das heißt, es fallen weitere Kosten für den zuständigen Notar, wie für das Registergericht an. So können Sie alleine für die Gründung mit Kosten um die 1000 Euro rechnen.

Sind alle formelle und rechtliche Anforderungen erfüllt, geht es an die Immobilien selber. Hier werden größere Investitionen fällig, da Immobilien sehr kostspielig sind, falls einem selber keine geschenkt oder vererbt wurde. Je nach Größe und Lage kommen da mehrere hunderttausend Euro für eine Immobilie auf Sie zu, wenn Sie eine Immobilienfirma gründen. Geht man von einem Kaufpreis von 400.000 Euro aus, kommen folgende Kosten noch hinzu:

  • 1,5% Notar und Grundbucheintrag (von 400.000 Euro entspricht dies 6.000 Euro)
  • 6,5% Grunderwerbssteuer (von 400.000 Euro entspricht dies 26.000 Euro)
  • Falls Makler involviert, ca. 5% Provision (von 400.000 Euro entspricht dies 20.000 Euro)

 

= Das macht bei einem ursprünglichen Kaufpreis von 400.000 Euro Gesamtkosten in Höhe von 452.000 Euro

Wie Sie sehen, entstehen einige Kosten, wenn Sie ein Immobilienunternehmen gründen möchten, also soll eine Gründung gut überlegt sein.

 

Welche Art von Immobilie möchte ich vermieten?

Wer an Immobilien denkt, dem fällt meistens zuerst das typische Familienhaus zum Wohnen ein. Jedoch gibt es nicht nur Immobilien, in denen man wohnen, sondern auch arbeiten kann wie z.B. in einem Fachwerkhaus. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Privatimmobilien, gewerbliche Immobilien und Nichtwohngebäude. Je nach Art der Immobilie variieren natürlich auch die Kaufpreise und die damit erzielten Mieteinnahmen. Seien Sie sich also im Vorhinein klar darüber, wie viel Sie investieren können und welche Art Ihrer Expertise entspricht, wenn Sie eine Immobiliengesellschaft gründen Hier eine kleine Übersicht der verschiedenen Arten von Immobilien, die bei Gründung einer Immobiliengesellschaft in Betracht gezogen werden können:

PrivatimmobilienGewerbliche ImmobilienNichtwohngebäude
EinfamilienhäuserBürosSchulen
MehrfamilienhäuserEinzelhandelUnis
WohnungenHotelsSchlösser
Ferienhäuser/FerienwohnungenRestaurantsBurgen

 

Wie wird der Wert einer Immobilie bestimmt?

Sie wollen eine Immobilien GmbH gründen und sind sich nicht sicher, wie man den Wert einer Immobilie bestimmt bzw. einschätzt? Dabei kann Ihnen eine richtige Einschätzung beim Kauf und Verkauf eine große Hilfe sein. Damit Sie vor der Gründung einer Immobiliengesellschaft alles Wissenswerte zum Thema Immobilienwert vor Augen haben, gibt es hier eine kleine Übersicht:

Grundsätzlich gibt es drei Verfahren, die den Wert einer Immobilie bzw. Grundstück bestimmen. Diese Verfahren ermitteln dann den sogenannten Verkehrswert (Preis, der am Markt erzielt werden kann):

  • Vergleichswertverfahren
    • Beim Vergleichswertverfahren werden, wie der Name schon sagt, andere Immobilien zum Vergleich hergezogen. Diese müssen sich in ähnlicher Lage befinden und auch vom Grundriss und der Größe ungefähr der zu bewertenden Immobilie entsprechen. So kann meistens sehr genau der Wert festgestellt werden.
  • Ertragswertverfahren
    • Das Ertragswertverfahren richtet sich nach dem Ertragswert, der mit einer Immobilie erzielt wird. Der Wert einer Immobilie steigt, wenn die Instandhaltungskosten niedrig sind und die Mieteinnahmen hoch ausfallen.
  • Sachwertverfahren
    • Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern und Immobilien, mit denen kein Ertrag erzielt wird, wird meist das Sachwertverfahren verwendet. Hier ergeben mehrere Faktoren den Verkehrswert der Immobilie wie z.B. die Baunebenkosten, das Alter der Immobilie, die Außenanlagen sowie die Einschätzung eines Gutachters.