Nebenkosten für den Wohnungskauf

Welche Kosten fallen beim Wohnungskauf an?

Der größte Kostenpunkt beim Wohnungskauf ist der Kaufpreis für die Immobilie. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss allerdings mit Nebenkosten rechnen. Zu den Kaufnebenkosten zählen alle zusätzlichen Kosten, die über den Kaufpreis hinaus vom Käufer getragen werden müssen. In der Regel liegen die Nebenkosten beim Wohnungskauf bei etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Zu den festen Nebenkosten für eine Eigentumswohnung gehören in jedem Fall die Grunderwerbssteuer und auch die Notarkosten für den Kaufvertrag der Wohnung sind unumgänglich für den Käufer. Die Maklerprovision ist dagegen nicht zwingend notwendig und zählt somit zu den variablen Kosten. Denn im Gegensatz zum Notar ist die Beauftragung eines Maklers nicht verpflichtend.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn man ein Grundstück oder ein Grundstücksanteil kauft. Da mit dem Kauf einer Wohnung nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch ein Teil des Grundstücks und des Wohnhauses erworben werden, gehört die Grunderwerbssteuer für den Käufer auch zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf. Die Höhe der Steuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. In Bayern liegen die Nebenkosten bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung für die Grundsteuer bei niedrigen 3,5 Prozent, während für den Immobilienkauf in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises für die Steuer entrichtet werden müssen.

Kosten für die Eintragung im Grundbuch

Die Eintragung ins Grundbuch gehört beim Erwerb einer Eigentumswohnung ebenfalls zu den Nebenkosten für den Kauf. Der Eintrag ins Grundbuch ist gesetzlich vorgeschrieben und schlägt mit Gebühren in Höhe von 0,5 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Durch den Grundbucheintrag wird der Käufer offiziell zum rechtlichen Eigentümer der Immobilie. Die Eintragung wird in der Regel vom Notar veranlasst und vom zuständigen Grundbuchamt durchgeführt.

Notarkosten

In Deutschland muss jeder Immobilienkauf bzw. -verkauf von einem Notar beglaubigt werden. Aus diesem Grund gehören die Notarkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung genau wie die Grundbuchkosten und die Grunderwerbssteuer verpflichtend zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf dazu. Die notarielle Beglaubigung dient zum Schutz von Käufer und Verkäufer beim Immobilienkauf. Der Notar dokumentiert als unabhängige Partei den Verkauf der Immobilie und erklärt diesen zu einem rechtlich bindenden Geschäft. Dazu setzt er den Kaufvertrag auf, beglaubigt diesen und bespricht mit Käufer und Verkäufer die Inhalte des Vertrags. Darüber hinaus veranlasst der Notar auch meist die Eintragung ins Grundbuch und prüft die Immobilie auf finanzielle Altlasten wie Hypotheken oder auf Vorkaufsrechte Dritter. Die Notarkosten beim Wohnungskauf betragen in der Regel etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Maklergebühren

Maklergebühren gehören nicht zwingend zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf, sondern werden nur dann fällig, wenn die Vermittlung über einen Makler abgewickelt wurde. Bei einem privaten Verkauf der Eigentumswohnung fallen diese Nebenkosten weg. Da weder die Maklerprovision selbst noch deren Höhe gesetzlich vorgeschrieben sind, werden die Kosten für den Makler individuell verhandelt. In der Regel belaufen sich die Maklergebühren auf 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Die Höhe der Maklerprovision ist vor allem abhängig von der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt und dem Standort – bei besonders beliebten Städten und Wohnvierteln sind die Kosten deutlich höher als außerhalb der Ballungsräume.

Sanierungskosten beim Wohnungskauf

Zu den Nebenkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung können neben Notarkosten und Steuern je nach Zustand der Wohnung auch Sanierungs- und Modernisierungskosten gehören. Dies ist bei neuen Wohnungen jedoch deutlich seltener zu erwarten als bei älteren. Da die Kosten abhängig sind vom individuellen Zustand der Immobilie, kann die Höhe der Nebenkosten für Sanierung oder Modernisierung extrem schwanken und lassen sich daher nicht präzise vorab kalkulieren. Besonders bei Eigentumswohnungen in älteren Immobilien können durch die Erneuerung von Fenstern, Türen oder dem Dach hohe Kosten auf den zukünftigen Eigentümer zukommen.

Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Käufer automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft und muss damit seinen Beitrag zur Instandhaltung des Wohnhauses leisten. Die Gebühren dafür müssen jeden Monat in Form des Hausgeldes entrichtet werden, um anfallende Sanierungsmaßnahmen am Haus finanzieren zu können. Wer für den Kauf einer Eigentumswohnung alle Nebenkosten einkalkulieren möchte, sollte daher auch das Hausgeld unbedingt mitberücksichtigen.

Nebenkosten für einen Gutachter

Um sich über eventuelle Sanierungskosten möglichst vor dem Wohnungskauf im Klaren zu sein, sollten Käufer besonders bei älteren Wohnungen einen Gutachter hinzuziehen. Dieser kann den Umfang der erforderlichen Sanierungsmaßen einschätzen und die Höhe der dafür anfallenden Kosten kalkulieren. Daraus lässt sich ableiten, ob der vom Verkäufer angesetzte Kaufpreis für die Immobilie gerechtfertigt ist. Da für ein Gutachten in der Regel mit Kosten von mindestens 400 Euro zu rechnen ist, sollten Käufer die Beauftragung eines Gutachters unbedingt in die Nebenkosten beim Wohnungskauf einkalkulieren.

Kosten der Immobilienfinanzierung im Wohnungskauf einkalkulieren

Der Kauf einer Immobilie, egal ob Eigentumswohnung oder Haus, bedeutet eine große Investition für den Käufer. Meist wird daher eine Finanzierung benötigt, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen zu können. Die Kosten für die Finanzierung sollten deshalb bei den Nebenkosten für den Wohnungskauf nicht vergessen werden. Je nachdem ob das Darlehen bei einer Bank aufgenommen wird oder eine andere Finanzierungsart gewählt wird, sind die Finanzierungskosten genau wie die Sanierungskosten sehr individuell und lassen sich schlecht pauschalisieren. Denn sowohl die Höhe des Kredits als auch die Konditionen spielen eine Rolle für die anfallenden Kaufnebenkosten. Wer seine Wohnung finanzieren möchte, sollte bei den Finanzierungsmöglichkeiten statt auf den Sollzins lieber auf den effektiven Jahreszins achten, um die insgesamt anfallenden Kosten für das Darlehen besser kalkulieren zu können und den Überblick über die Gesamtkosten für den Wohnungskauf mit den Nebenkosten leichter im Blick zu behalten.

Kosten für den Umzug in die neue Wohnung

Geht es um die Nebenkosten bei dem Kauf einer Eigentumswohnung, sollten zukünftige Eigentümer in ihrer Kostenrechnung auch die Umzugskosten nicht vergessen. Natürlich fallen diese nur dann an, wenn die Wohnung zur Eigennutzung gekauft und nicht weitervermietet wird. Wer nach dem Immobilienerwerb in seine neuen vier Wände einziehen möchte, ist je nach persönlicher Ausgangslage mit unterschiedlich hohen Kosten für den Umzug konfrontiert. Zieht man nicht weit von seiner alten Wohnung weg, fallen weniger Benzinkosten an und der Transporter kann für einen kürzeren Zeitraum gemietet werden. Muss jedoch eine längere Strecke für den Umzug ins neue Haus zurückgelegt werden, steigen entsprechend Benzin- und Transportkosten. Gleiches gilt für die Möbel in der neuen Eigentumswohnung. Beim Erwerb einer möblierten Wohnung fallen Kosten für die Einrichtung als Nebenkosten beim Wohnungskauf weg. Müssen neue Möbel angeschafft werden, sollte das dafür benötigte Geld ebenfalls in die Kaufnebenkosten eingerechnet werden.

Möchte man lieber über ein Umzugsunternehmen organisieren, fallen dafür normalerweise höhere Kosten an als bei der eigenständigen Durchführung des Umzugs. Auch diese sollten jedoch als Nebenkosten beim Wohnungskauf nicht vergessen werden.

Nebenkosten beim Wohnungskauf finanzieren

Die Nebenkosten des Wohnungskaufs vollständig bei der Bank zu finanzieren ist nur in wenigen Ausnahmen möglich. Dies hat den Grund, dass den Banken hierbei der materielle Gegenwert fehlt, weshalb die Nebenkosten beim Wohnungskauf nur ungern finanziert werden. Voraussetzung für eine Vollfinanzierung sind deshalb neben makelloser Bonität auch ein sehr hoher Schufa-Score und ein entsprechend hohes Einkommen.

Laufende Nebenkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung

Käufer einer Eigentumswohnung sollten wissen, dass nach dem Wohnungskauf und den damit verbundenen Kaufnebenkosten noch weitere laufende Kosten auf sie zukommen. Dazu gehört unter anderem die Grundsteuer. Der Grundsteuersatz wird von Gemeinden und Finanzämtern anhand von Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz festgelegt. Die Kosten für die Grundsteuer sind je nach Bundesland unterschiedlich. Neben der Grundsteuer gehört auch die Instandhaltungsrücklage zu den laufenden Nebenkosten nach dem Wohnungskauf. Mit dem Erwerb der Eigentumswohnung wird der neue Eigentümer automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft und muss damit jeden Monat eine Gebühr für die Instandhaltungsrücklage entrichten. Deren Höhe ist von Haus zu Haus unterschiedlich, als Faustregel gilt jedoch: Je älter das Haus, desto höher der Beitrag. Wie die Instandhaltungsrücklage zählen auch Betriebskosten wie Strom-, Heizungs- und Internetkosten zum Hausgeld. Wer ein Darlehen in Anspruch genommen hat, um die Eigentumswohnung zu kaufen, muss die Ratenzahlung in die laufenden Nebenkosten miteinrechnen.

Alle Nebenkosten für den Wohnungskauf im Überblick

Wohnungskauf Nebenkosten berechnen – Rechenbeispiel

Die Nebenkosten für den Wohnungskauf lassen sich einfach selbst berechnen. Anhand eines Beispiels haben wir die Gesamtkosten für den Kauf einer Eigentumswohnung in Düsseldorf für Dich aufgeschlüsselt. In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbssteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises, was bei einem Preis von 300.000 Euro insgesamt 19.500 Euro wären. Dazu kommen Notarkosten von 4.500 Euro (1,5 Prozent des Kaufpreises) und die Maklergebühren mit 3,5 Prozent des Kaufpreises, also 10.500 Euro. Wer zusätzlich einen Gutachter engagiert und Sanierungsmaßnahmen an der neuen Wohnung vornehmen lässt, kann dafür in etwa 2.500 Euro einrechnen. Die gesamten Nebenkosten betragen also in unserem gewählten Beispiel 12,83 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie.

Fazit – Diese Nebenkosten erwarten Dich beim Kauf einer Eigentumswohnung

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte sich bewusst machen, dass nicht nur der Kaufpreis gezahlt werden muss, sondern dass auch einige Nebenkosten mit dem Wohnungskauf verbunden sind. Neben den einmaligen Nebenkosten für Notar, Maklergebühren und der Eintragung ins Grundbuch sollten auch regelmäßige Zahlungen für das Hausgeld und die Betriebskosten einkalkuliert werden.

Je nach Höhe des Kaufpreises, Kosten für den Makler, Notar und der Grunderwerbssteuer können zukünftige Eigentümer bei den Nebenkosten für den Kauf einer Eigentumswohnung im Durchschnitt mit 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises rechnen.