Eigenkapital für den Hauskauf

In unserem Ratgeber zeigen wir Dir, wie viel Eigenkapital Du beim Hauskauf benötigst und wie Du das benötigte Kapital am besten ansparen kannst.

Vor dem Hauskauf steht die Finanzierung als Erstes an. Zunächst solltest Du Dir einen Überblick über das vorhandene Kapital und Deinen möglichen Eigenkapitaleinsatz verschaffen. Um das Eigenkapital für den Hauskauf im Vorfeld zu berechnen, ist es wichtig, die genaue Zusammensetzung zu kennen.

Was gehört nun alles zum Eigenkapital und kann dementsprechend für den Immobilienkauf eingesetzt werden? Grundsätzlich werden alle kurzfristig verfügbaren Vermögenswerte als Eigenkapital definiert. So lassen sich zum Beispiel Bausparverträge als Eigenkapital und somit als Sicherheit für ein Darlehen hinterlegen. Auch können private Kredite von Familienmitgliedern oder Freunden eingesetzt werden. Hast Du ein schuldenfreies Grundstück, zählt auch dieses zum Eigenkapital. Wichtig dabei ist, dass das Grundstück vollständig im Besitz des Kreditnehmers ist.

Aber Achtung: Bringe nicht Dein gesamtes Vermögen als Eigenkapital für den Hauskauf ein. Für unvorhergesehene Fälle, wie eine dringend benötigte Autoreparatur oder plötzliche auftretende Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie, sollte eine Rücklage vorhanden sein.

Zum Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung gehört:

• Guthaben von Girokonten
• Barvermögen
• Sparguthaben
• Wertpapiere, Aktien und Investmentfonds
• Bausparverträge
• Rückkaufwert der Lebensversicherung
• Riester Rente
• Grundstücke und Immobilien
• Private Kredite

Werden an der erworbenen Immobilie Arbeiten selbst ausgeführt, wird von einer Eigenleistung gesprochen. Durch Eigenleistungen sinken nicht nur die Kosten für die Renovierungsarbeiten, sie können auch als Eigenkapital angesetzt werden. Wenn Eigenleistungen das Eigenkapital beim Hauskauf aufbessern, sinken in der Folge auch die Kosten der Immobilien- oder Baufinanzierung. Allerdings prüfen Banken den Einsatz von Eigenleistung als Eigenkapital bei der Vergabe von Darlehen kritisch. In der Regel werden nur 5 % – 10 % der Kosten von den Banken als Eigenleistung anerkannt. Aufgrund ihrer fachlichen Kompetenz haben Handwerker dagegen höhere Chancen, Eigenleistungen als Eigenkapital anzusetzen. Sie können bis zu 15 % als Eigenleistung geltend machen.

Wer Eigenleistungen im Haus durchgeführt, kann somit ein Haus mit wenig Eigenkapital kaufen. Auch beim Hausbau lohnt es sich, Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten selbst durchzuführen. Im Detail zählen zu den Eigenleistungen Aufgaben, die der Hauskäufer eigenmächtig ausführen kann wie z. B. das Tapezieren oder das Verlegen von Laminat. Selten können Sanierungsarbeiten bei Wärmedämmung, Elektroarbeiten oder Arbeiten an Sanitäranlagen selbst durchgeführt werden. Auch wenn die Eigenleistungen an der Immobilie zur Reduzierung der Zinsen der Baufinanzierung führen, sollten diese Arbeiten stets von einem Fachmann realisiert werden, um Folgeschäden und Gefahren zu vermeiden.

Allgemein gilt: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Wir empfehlen mindestens 20 % – 30 % der Kosten für den Hauskauf durch Eigenkapital abzudecken. Diese Empfehlung beruht auf der Tatsache, dass Dein Eigenkapitaleinsatz eng mit den für die Immobilienfinanzierung aufgerufenen Zinssätzen verbunden ist. Je höher der Eigenkapitalsatz ist, desto geringer das aufgenommene Fremdkapital und somit die Kosten der Finanzierung. Ein hoher Eigenkapitaleinsatz bedeutet für den Kreditgeber ebenso eine Reduzierung des Risikos von Zahlungsausfällen. Die zunehmende Sicherheit äußert sich für den Kreditnehmer in Form von niedrigen Zinsen und geringeren Raten.

Stell Dir die Frage, wie viel Eigenkapital Du beim Hauskauf benötigst, solltest Du unbedingt die Finanzierung der Kaufnebenkosten beachten. Diese fallen zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie an. Die Nebenkosten beim Hauskauf werden nicht durch einen Kredit der Baufinanzierung gedeckt und müssen durch eigen aufgebrachtes Geld beglichen werden. Wenn ein hohes monatliches Einkommen oder sonstige Sicherheiten vorhanden sind, kann unter Umständen ein Hauskauf mit wenig Eigenkapital durchgeführt werden.

Das Eigenkapital und dessen Höhe hängt stark mit der Aufnahme von Fremdkapital und somit mit der Vergabe von Krediten zusammen. Je weniger Eigenkapital für den Hauskauf vorhanden ist und je mehr die Bank übernehmen muss, desto höher ist der Zinssatz. Steht dem Käufer der Immobilie weniger Eigenkapital zur Verfügung, werden womöglich höhere Darlehensraten oder eine höhere anfängliche Tilgung fällig. Viele Banken entgegnen dem höheren Risiko durch geringen Eigenkapitaleinsatz mit einer Begrenzung der Tilgungszeit. Das Kreditinstitut kann auch eine größere Anzahl an sonstigen Kreditsicherheiten wie Beleihungen vom Kreditnehmer für den Immobilienkredit verlangen.

Das alleinige Wissen des Kreditnehmers über ausreichendes Eigenkapital reicht nicht aus. Beim Hauskauf muss das Eigenkapital gegenüber dem Kreditgeber nachgewiesen werden. Die eingereichten Nachweise müssen den Kreditgeber davon überzeugen, dass der Hauskäufer tatsächlich über das Eigenkapital verfügt. Auch erbrachte Eigenleistungen müssen eindeutig nachgewiesen werden. Der Kreditgeber ist auch rechtlich dazu verpflichtet, den Eigenkapitaleinsatz (bspw. Bausparverträge) sorgfältig zu prüfen. Dies dient der Sicherheit des Kreditnehmers und der Verminderung des Risikos von Zahlungsausfällen für die Bank.

Die Bescheinigungen müssen rechtzeitig und meistens schon bei der Kreditanfrage erbracht werden. Einige Belege bedürfen einer notariellen Beglaubigung, was einige Zeit beanspruchen kann. Deshalb empfehlen wir, sich rechtzeitig um die entsprechenden Nachweise zu kümmern, um keine Nachteile in der Finanzierung der Immobilie zu erhalten.

Der Nachweis über das vorhandene Eigenkapital kann bei der Hausfinanzierung in folgenden Formen erbracht werden:

• Kontoauszüge
• Beglaubigte Urkunden
• Zertifikate
• Wertgutachten
• Vertragskopien
• Policen

Abgesehen von den günstigeren Kreditbedingungen, dient das Eigenkaptal beim Hauskauf ebenfalls dazu die Nebenkosten zu decken. Die Kaufnebenkosten sind in einer Finanzierung mit Fremdkapital meist nicht enthalten und müssen mit eigenen Mitteln beglichen werden. Beim Hauskauf kannst Du mit Nebenkosten von rund 11 % – 15 % des Kaufpreises rechnen. Dazu gehören beispielsweise Notarkosten, Maklerprovision sowie die Grunderwerbsteuer. Mit einem

Aus den zuvor genannten Gründen sollte nicht das gesamte Eigenkapital für die Aufnahme eines Darlehens eingesetzt werden. Für Ausgaben, wie unvorhergesehene Reparaturen oder eine neue Einrichtung, sollte zudem eine ausreichende Rücklage gebildet werden. Fallen Arbeiten an, die vor dem Hauskauf nicht berücksichtigt wurden, kann der Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital zu Schwierigkeiten führen.

Entscheidest Du Dich für einen Hausbau sind zusätzliche Besonderheiten der Nebenkosten zu beachten. Denn auch die neue Einbauküche oder Extras bei der Badeinrichtung werden nicht von der Immobilienfinanzierung gedeckt. Aus Sicht der Banken bilden bewegliche Gegenstände keinen Gegenwert für die Aufnahme eines Immobilienkredites.

Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf nötigt ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab: Wie hoch ist der Kaufpreis, wie hoch ist das Einkommen und wie hoch sind die daraus resultierenden Darlehenskosten? Die gängigsten Möglichkeiten zum Sparen beinhalten Sparbücher, Aktien, Fondssparpläne, Termingelder oder Bausparverträge. Auch Schenkungen oder vorgezogene Erbschaften sind möglich. Für welche Möglichkeit sich der Hauskäufer entscheidet, ist auch vom jeweiligen Typ abhängig. Während vorsichtige Sparer eher auf Termingelder zurückgreifen, handeln risikofreudige Anleger öfter an der Börse. Bei der Auswahl der Sparmöglichkeit solltest Du auf jeden Fall auf die kurzfristige Verfügbarkeit des Geldes achten. Einige Geldanlagen erfordern für eine ansprechende Rendite eine Festlegung des Kapitals über mehrere Jahre hinweg. Wenn der Käufer des Hauses das Geld kurzfristig benötigt und eine vorzeitige Ablösung beantragt, muss mit zusätzlichen Kosten gerechnet. Somit kann er nur mit Verlusten an sein Geld gelangen. Es bietet sich also an, Geldanlagen vorausschauend zu planen.

Da Vollfinanzierungen relativ selten sind und Du Eigenkapital für alle Kosten benötigst, die zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie anfallen, muss ein Sparplan aufgestellt werden. Wenn Du noch nicht genügend Eigenkapital für den Immobilienkauf durch Dein Einkommen angespart hast, erhältst Du durch die KFW Förderung Hauskauf weitere Unterstützung.

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Dies hat zur Folge, dass sich viele Hauskäufer fragen, ob Sie ein Haus auch ohne Eigenkapital finanzieren können. Die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist an einige Voraussetzungen geknüpft. Solltest Du ein Hauskauf ohne Eigenkapital in Erwägung ziehen, ist ein gutes und sicheres Einkommen unerlässlich. Die ist eine Grundvoraussetzung, um den Kredit stetig tilgen zu können. Durch plötzliche Arbeitslosigkeit oder Berufsunfähigkeit, kann die Finanzierung der Immobilien schnell zu einer Schuldenfalle werden. Insgesamt wird der Hauskauf ohne Eigenkapital als riskant eingestuft. Wenn kein eigenes Geld vorhanden ist, wird auch die Aufnahme von Fremdkapital teurer. Wird eine Vollfinanzierung angestrebt, wird die Immobilie demnach vollständig über das Fremdkapital finanziert. Die Vollfinanzierung verläuft über einen längeren Zeitraum und führt zu höheren Kosten für Zinsen und Tilgung. Viele Kreditinstitute verlangen mindestens die Übernahme der Nebenkosten. Diese sind selten in der Immobilienfinanzierung inbegriffen und sollten deshalb immer über Eigenkapital finanziert werden. Verfügt der Immobiliensuchende über kein oder sehr wenig Eigenkapital für den Hauskauf, können die Kaufnebenkosten eventuell über einen Privatkredit finanziert werden. auxmoney gibt auch Personen, die das nötige Eigenkapital nicht vollständig aufbringen können, die Chance, sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen

Die meisten Hauskäufer nehmen ein Darlehen für den Immobilienkauf auf. Die bedeutet nicht, dass ein Hauskauf auch gänzlich ohne Eigenkapital möglich ist. Für die Baufinanzierung werden die Höhe der Zinsen und der Tilgung durch den Eigenkapitalsatz bestimmt. Auch die Nebenkosten müssen vollständig aus dem Eigenkapital finanziert werden. Für den Hauskauf empfiehlt auxmoney einen Eigenkapitalanteil zwischen 20 % und 30 %. Um die Chancen auf ein Darlehen und somit auf den Kauf der Immobilie zu erhöhen, kann mehr Eigenkapital notwendig sein. Um genügend Geld für eine Finanzierung anzusparen, stehen Dir Möglichkeiten von Sparbüchern und Bausparverträgen bis hin zu Aktien und Wertpapieren zur Verfügung.

Vorteile der Finanzierung einer Immobilie mit Eigenkapital:

• Ausreichend Eigenkapital senkt das Finanzierungsrisiko, wodurch die Kosten für den Immobilienkredit sinken
• Durch geringere Kosten können höhere Tilgungsraten vereinbart werden, um den Kredit schneller abzuzahlen
• Je höher Dein Eigenkapitalanteil ist, desto höher sind Deine Kreditchancen