REIT als Kapitalanlage in Deutschland

Real Estate Investment Trusts (REITs) stellen eine vergleichsweise neue Möglichkeit zur Tätigung fungibler – also im Sinne des Handels austauschbarer – Kapitalanlagen in Immobilien dar. Die international bereits in den 1960er-Jahren bekannten REITs können seit Inkrafttreten des „Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ (REITG) seit dem 1. Januar 2007 auch mit Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland gegründet werden (§ 9 REITG). Ein deutscher REIT ist stets eine börsennotierte Aktiengesellschaft (§§ 8, 10 REITG). Zu den Vorteilen eines REIT gehören:
– eine vergleichsweise hohe und häufig gut kalkulierbare, beständige Ausschüttung (aufgrund besonderer Steuer- und Ausschüttungsregeln)
– ein hohes Maß an Transparenz (da ein REIT als Aktiengesellschaft den Publizitätspflichten börsennotierter Gesellschaften unterliegt und die REIT-Muttergesellschaft zur Erstellung von informationsorientierten Bilanzen nach den internationalen IFRS-Regeln verpflichtet ist)
– ein professionelles Immobilienmanagement

Welche Vermögensgegenstände darf ein REIT erwerben?

Ein Real Estate Investment Trust legt sein Vermögen in inländischen und ausländischen Immobilien oder in Anteilen anderer Immobilienunternehmen an (§ 1 Absatz 1 REITG). Real Estate Investment Trusts dürfen auch Vermögensgegenstände wie Bankguthaben und andere Forderungen halten, die aus der Immobilienbewirtschaftung stammen oder der Wertsicherung von Immobilien dienen (§§ 1 Absatz 1 Ziffer 1c, 3 Absatz 7 REITG). Ein REIT muss sein Vermögen zum Geschäftsjahresende zu mindestens 75 Prozent in Immobilien angelegt haben (§ 12 Absatz 2 REITG). Der Gesetzgeber hat allerdings den Erwerb von Wohnimmobilien durch einen REIT ausgeschlossen, um im Interesse von Wohnungsmietern negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt zu vermeiden. Zudem soll die öffentliche Hand nicht in ihren Möglichkeiten zu einer sozialen Wohnungspolitik und zu einer nachhaltigen Stadtentwicklung eingeschränkt werden.

REIT-Schwerpunkt: Bestandsbewirtschaftung und kein Immobilienhandel

§ 14 REIT-Gesetz schließt den Handel mit Immobilien durch einen REIT grundsätzlich aus. Damit bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass zum Kerngeschäft eines REITs zwar das Halten und die Bewirtschaftung von Immobilien gehören, nicht aber der Immobilienhandel. Immobilienhandel durch einen REIT ist nur zulässig, soweit die Erlöse aus Immobilienverkäufen innerhalb der letzten fünf Geschäftsjahre nicht über 50 Prozent des durchschnittlichen Werts der Bestandsimmobilien in diesem 5-Jahres-Zeitraum liegen (§ 14 Absatz 2 REITG). Diese Regelung ermöglicht der REIT-Gesellschaft eine allmähliche Portfolio-Umschichtung.

REIT: Anforderungen an den Streubesitz

Ein REIT muss bestimmte gesetzliche Vorgaben an seine Eigentümerstruktur erfüllen. Der REIT-Status wird nur gewährt, wenn sich mindestens 15 Prozent der Aktien im Streubesitz befinden. Zum Zeitpunkt der Börsenzulassung muss der Streubesitz-Anteil bei mindestens 25 Prozent liegen. Als Streubesitz gelten die Anteile derjenigen Aktionäre, die weniger als 3 Prozent der Gesellschaft besitzen (§ 11 Absatz 1 REITG). Die Streubesitz-Regelungen sollen sicherstellen, dass Kleinanleger ausreichende Möglichkeiten zu einer leicht handelbaren Immobilien-Investition erhalten. Verstößt ein REIT gegen die 15-Prozent-Regelung, so entfällt unter den Voraussetzungen des § 18 Absatz 3 REITG die Steuerbefreiung für den REIT, der außerdem gegenüber den Aktionären mit einem Anteil von weniger als drei Prozent entschädigungspflichtig wird. Ferner darf kein Aktionär direkt oder indirekt einen stimmberechtigten Aktienanteil von zehn Prozent oder mehr an einem REIT besitzen (§ 11 Absatz 4 REITG).

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REIT-spezifische Ausschüttung und Besteuerung der erzielten Jahresergebnisse

Wesentliche Vorteile einer Kapitalanlage in einen REIT liegen in der Ausschüttungshöhe und in der Art der Besteuerung. Die Ausschüttungsquote eines REITs muss mindestens 90 Prozent des nach HGB ermittelten Jahresergebnisses betragen (§ 13 Absatz 1 REITG). Bei der Berechnung des Jahresergebnisses darf nur linear abgeschrieben werden (§ 13 Absatz 2 REITG). Durch diese Abschreibungsregel ergeben sich höhere Ausschüttungen als bei Anwendung anderer steuerrechtlicher Bestimmungen, die gegebenenfalls eine umfangreichere Abschreibung zulassen würden. Ein Real Estate Investment Trust unterliegt auf Gesellschaftsebene nicht der Körperschaft- und Gewerbesteuer (§ 16 Absatz 1 REITG). Damit erhöht sich (im Vergleich zu anderen Immobilien-Aktiengesellschaften) die Rendite einer Kapitalanlage. Zudem wird eine steuerliche Gleichstellung mit geschlossenen und offenen Immobilienfonds sowie von direkten und indirekten Immobilieninvestments gewährleistet. Eine Versteuerung erfolgt allerdings auf Gesellschafterebene, um ein ausreichendes und sofortiges Steueraufkommen sicherzustellen: Die ausgeschütteten Dividenden werden nicht dem individuellen Steuersatz der Aktionäre unterworfen, sondern der Abgeltungssteuer (25 Prozent zuzüglich von 5,5 Prozent auf die Abgeltungssteuer). Eine Besteuerung der Gesellschaft wird jedoch durchgeführt, wenn:
– das Vermögen des Real Estate Investment Trusts zum Geschäftsjahresende zu weniger als 75 Prozent aus Immobilien besteht (§ 16 Absatz 3 REITG)
– weniger als 75 Prozent der REIT-Erträge aus Vermietung und Verpachtung oder aus Veräußerungen von Immobilien stammen (§ 16 Absatz 4 REITG)
– weniger als 90 Prozent des Jahresüberschusses an die Aktionäre ausgeschüttet werden (§ 16 Absatz 5 REITG)

Originally posted 2015-03-03 15:39:34.