Hast Du Deine Traumimmobilie gefunden, sind es nur noch wenige Schritte, bis Du Dein neues Heim beziehen kannst. Zunächst sind allerdings einige wichtige Formalitäten zu klären. Der Kaufvertrag stellt die rechtliche Grundlage für den Hauskauf dar. Dabei berechtigt nur ein notariell beglaubigter Vertrag zum Eigentümerwechsel. Aufgrund notwendiger Formalitäten kann es manchmal Monate dauern, bis der Vertrag unterschrieben werden kann. Daher ist beim Hauskauf Geduld gefragt. Jedoch lohnt die zeitliche Investition, um am Ende einen sorgfältig geprüften Kaufvertrag für das Haus zu erhalten.
Ein Immobilienkauf kostet aber nicht nur Zeit – zusätzlich fallen hohe finanzielle Investitionen an. Fehlt Dir noch der passende Immobilienkredit für die Realisierung Deines Traums, kannst Du bereits vor dem Termin beim Notar einen Vorvertrag mit dem Verkäufer abschließen. Hast Du einen Kredit gefunden, kannst Du anschließend einen Notartermin vereinbaren und den endgültigen Kaufvertrag unterschreiben.
Damit keine Fehler passieren, zeigen wir Dir, worauf Du beim Kaufvertrag für ein Haus achten solltest. Dabei führen wir Dich Schritt für Schritt durch den Hauskaufvertrag – vom ersten Notartermin bis hin zur Eigentumsüberschreibung.
Fehlt wirklich nur noch der Kaufvertrag?
Bevor Du einen Notartermin vereinbarst, solltest Du Dich fragen, ob Du an alle wichtigen Punkte gedacht hast, die zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs bereits abgeschlossen sein solltest. Dazu haben wir Dir eine Liste mit wichtigen Fragen zum Hauskauf zusammengestellt:
• Bist Du Dir über den Zustand des Hauses bewusst? Gab es bei etwaigen Mängeln bereits einen Termin mit einem Sachverständigen?
• Ist die Preisverhandlung für den Hauskauf abgeschlossen? Steht der finale Kaufpreis fest?
• Sind bewegliche Teile des Hauses, die vom Käufer übernommen werden, in den Kaufpreis mit eingerechnet?
• Werden Grundschulden durch den Käufer übernommen? Wenn ja, wie hoch sind die Schulden?
• Sind sich Käufer und Verkäufer über den Zeitpunkt des Besitzübertrags einig?
Kannst Du die aufgeworfenen Fragen mit einem „Ja“ beantworten, steht der Unterzeichnung des Kaufvertrages aus Käufersicht grundsätzlich nichts mehr im Weg.
Worum sich Hauskäufer vor dem Notartermin kümmern sollten
Damit Dir Deine Traumimmobilie nicht entgeht, gilt es einige Punkte vor der eigentlichen Vertragsunterzeichnung zu beachten. Auch, wenn der Kaufvertrag erst mit der Beurkundung rechtskräftig wird, können sich Käufer und Verkäufer bereits davor durch einen Vorvertrag absichern. Ebenso eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler gibt dem Käufer Sicherheit, wenn z.B. die passende Immobilienfinanzierung noch nicht gefunden wurde.
Traumimmobile gefunden? Lasse das Haus vom Markt nehmen
Kann der Kaufvertrag nicht sofort abgeschlossen werden, kannst Du mit dem Makler eine Reservierungsvereinbarung für Deine Wunschimmobilie schließen. Laut dieser Vereinbarung muss der Makler davon absehen, das Haus in dem vereinbarten Zeitraum anderen Interessenten anzubieten. Im Gegenzug zahlt der Interessent eine Reservierungsgebühr an den Makler.
Diese kann nach Abschluss des Kaufvertrages mit der Maklerprovision verrechnet werden. Ob die Gebühr tatsächlich von der Provision abgezogen wird, solltest Du im Vorfeld erfragen. Die anfallenden Gebühren betragen meist 5 % bis 10 % der Maklerprovision. Liegen die Gebühren bei mehr als 10 %, muss auch die Reservierungsvereinbarung notariell beglaubigt werden. Doch auch unter einer Gebühr von 10 % kann sich die Beurkundung lohnen, da man als Käufer nur so ausreichende Rechtssicherheit hat. Für mehr Sicherheit sollten Käufer den Vertrag auch vom Verkäufer unterschreiben lassen, der ohnehin mit der Reservierung der Immobilie einverstanden sein muss.
Vorvertrag für den Hauskauf abschließen
Während Interessenten ihre Meinung bei einer Reservierungsvereinbarung noch ändern und abspringen können, ist ein Vorvertrag bindend. Daher empfehlen wir, diesen nur abzuschließen, wenn Du Dir sicher bist, dass Du einen Kaufvertrag abschließen und das Haus auch wirklich kaufen möchtest und nur noch einige Formalitäten ausstehen, z.B. die Bewilligung des Immobilienkredits. Der Vorvertrag sichert dem Käufer den Kauf der Immobilie zu und zeitgleich ist der Verkäufer vor einer Absage geschützt.
Der Vorvertrag muss wie der Kaufvertrag für das Haus von einem Notar aufgesetzt werden, weshalb zusätzliche Kosten anfallen. Käufer, die ihr Traumhaus gefunden haben, sind jedoch meist gerne bereit, diese zu zahlen und einen zusätzlichen Notartermin in Kauf zu nehmen.
Starken Partner für die Immobilienfinanzierung finden
Bereits einige Zeit vor dem eigentlichen Hauskauf ist es wichtig, sich um die Finanzierung der Immobilie zu kümmern. Prüfe auch mögliche Fördermöglichkeiten wie die KfW Förderung für den Hauskauf, die Dein Vorhaben unterstützen.
Bei der Aufnahme eines Immobilienkredites muss sich der Käufer darüber bewusst sein, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Nebenkosten wie die Maklerprovision, Notarkosten und Grundbuchkosten anfallen. Die tatsächliche Höhe der Kaufnebenkosten ist vom Kaufpreis der Immobilie abhängig.
Auch, wenn die Nebenkosten in den meisten Fällen mit eigenem Kapital bezahlt werden müssen, ist bei auxmoney auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich. Wir unterstützen Dich bei der Verwirklichung Deines Traums – unabhängig davon, wie viel Eigenkapital Du für den Hauskauf aufbringen kannst. Dafür sind lediglich eine gute Bonität und ein regelmäßiges Einkommen notwendig. Gerne kannst Du auch auf unsere Beratung zurückgreifen, die Dir bei der Finanzierung der Immobilie behilflich ist.
So läuft der Notartermin zum Hauskauf ab
Hast Du eine passende Immobilienfinanzierung gefunden, kannst mit dem Notar ein Vorgespräch vereinbaren, um die grundsätzlichen Inhalte des Kaufvertrages für das Haus festzulegen. Dabei werden rechtliche Fragen geklärt, die Personalien erfasst und der Eintrag ins Grundbuch geprüft. Erst im Anschluss daran wird der eigentliche Kaufvertrag für das Haus erstellt. Potenzielle Käufer haben in der Regel eine zweiwöchige Frist, um den Kaufvertragsentwurf für das Haus zu prüfen.
Bei der eigentlichen Beurkundung müssen alle Beteiligten anwesend sein oder zumindest vertreten werden. Der Ablauf beim Notar für den Hauskauf ist in der Regel immer gleich. Der Notar verliest den gesamten Kaufvertrag zunächst Wort für Wort. Für Käufer und Verkäufer gibt es dabei die Möglichkeit, Fragen zu stellen oder Änderungswünsche in den Vertrag aufzunehmen. Haben beide Parteien ihre Unterschriften unter den Hauskaufvertrag gesetzt, ist der Verkauf rechtsgültig und das Haus bzw. die Wohnung geht in das Eigentum des Käufers über. Ein Widerrufsrecht gibt es grundsätzlich nicht – außer es wurde speziell in den Notarvertrag des Hauskaufs aufgenommen.
Was muss im Kaufvertrag für ein Haus stehen?
• Angaben zu den beteiligten Parteien (Name, Anschrift, Geburtsdaten)
• Angaben zum Haus als Kaufgegenstand (Auszug aus dem Grundbuch inklusive Eigentümer, Lage des Hauses, Grundstücksbeschreibung, Baubeschreibung)
• Eventuelle Hypotheken oder Nutzungsrechte
• Ausstattung und eventuell mitverkaufte bewegliche Teile wie Mobiliar
• Angaben zum Objektzustand und etwaigen Mängeln
• Eventuelle besondere Vereinbarungen hinsichtlich Renovierungsleistungen
• Gewährleistungshaftung
• Aufteilung der Neben-/Unterhaltskosten und Regelung der Jahresendabrechnung
• Regelung der Kosten, die mit der Überschreibung einhergehen (Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage)
• Kaufpreis, Zahlungstermin und Zahlungsmodalitäten
• Übergabezeitpunkt
• Höhe der Verzugszinsen, falls der Verkäufer die Immobilie nicht zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben kann
Kaufvertrag für das Haus unterschrieben – wie geht’s weiter?
Erst wenn der Kaufvertrag für das Haus von Käufer und Verkäufer unterschrieben wurde, beantragt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Auch kümmert er sich um weitere Unterlagen wie für den Verzicht bestehender Vorkaufsrechte der Gemeinde und meldet den Immobilienkauf dem Finanzamt bzw. dem Grundbuchamt. Nachdem die Grunderwerbssteuer vom Käufer bezahlt wurde, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Mit der Zahlung des Kaufpreises findet die Eigentumsüberschreibung statt.
Absatz:
Nach Eintragung der Auflassungsvormerkung darf der Verkäufer keine neuen Schulden mehr in das Grundbuch eintragen. Der Immobilienkauf ist mit der Eigentumsüberschreibung abgeschlossen und somit sind alle Rechten und Pflichten in Verbindung mit dem neu erworbenen Haus, die Wohnung oder das Grundstück vom Verkäufer an den Käufer übergegangen.
Häufige Fragen zum Hauskaufvertrag
Nur durch einen Notar kann ein rechtsgültiger Kaufvertrag für ein Haus abgeschlossen werden. Ein Hauskauf ohne einen Notarvertrag ist zwar grundsätzlich möglich, aber nicht empfehlenswert. Wenn Du Dich rechtlich absichern möchtest, ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages der Immobilie zwingend notwendig.
Mit einer Reservierungsvereinbarung garantiert ein Makler, das Haus vom Markt zu nehmen bzw. innerhalb des vereinbarten Zeitraums keinen weiteren Interessenten zu präsentieren. Dafür wird eine Reservierungsgebühr, die in der Regel 5 % bis 10 % der Maklerprovision beträgt, vom potenziellen Käufer an den Makler entrichtet. Die Reservierungsvereinbarung wird unabhängig vom Kaufvertrag für ein Haus geschlossen und ist daher nicht bindend.
Wenn der Interessent sich sicher ist, dass er die Immobilie kaufen möchte, aber der Kaufvertrag noch nicht abgeschlossen werden kann, kann sich der Abschluss eines Vorvertrages lohnen. Ist beispielweise die Immobilienfinanzierung noch nicht abschließend geklärt, kann sich der Käufer bereits im Vorfeld die Immobilie zusichern. Auch der Verkäufer wird durch den Vorvertrag vor einem kurzfristigen Abspringen des Käufers geschützt.
Nachdem beide Parteien den Kaufvertrag unterschrieben haben, kann der Käufer grundsätzlich nicht mehr vom Vertrag zurücktreten. Er ist also zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Wurde allerdings eine Klausel mit einem Widerrufs- bzw. Rücktrittsrecht im Kaufvertrag aufgenommen, ist es unter diesen Umständen möglich, den Kaufvertrag für das Haus bzw. Grundstück zu widerrufen.