Ein Immobilienkauf ist ein großes Unterfangen und stellt eine große finanzielle Belastung dar. Aus diesem Grund sind Immobilienkäufer ständig auf der Suche nach Einsparmöglichkeiten. Wenn Sie auf ein Angebot mit günstigem Kaufpreis aufmerksam werden, handelt es sich womöglich um ein Grundstück mit Erbbaurecht. In Deutschland werden bereits ca. 5 % der genutzten Wohnfläche per Erbbaurecht vergeben. Dabei handelt es sich um eine Möglichkeit, ein Grundstück gegen die Bezahlung eines Erbbauzinses über einen bestimmten Zeitraum zu pachten. Sie kaufen ausschließlich das Gebäude oder nutzen das zur Verfügung stehende Bauland, um eine eigene Immobilie zu bauen. Obwohl die Erbpacht seit 1947 gesetzlich verboten ist, wird der Begriff häufig synonym mit dem Erbbaurecht verwendet. Während die Erbpacht unbegrenzt gilt, ist das Erbbaurecht per Definition allerdings zeitlich beschränkt.

Wir erklären Ihnen, welche Vorteile das Erbbaurecht für Sie als Grundstückeigentümer, als Immobilienkäufer oder Bauherr, mit sich bringt, wie Sie einen Kredit aufnehmen und ob sich die vorübergehende Nutzung des Grundstücks für Sie lohnt.

Erbbaurecht – was bedeutet das?

Durch das Erbbaurecht wird es ermöglicht, ein Gebäude zu kaufen, ohne das dazugehörige Grundstück erwerben zu müssen. Der Erbbaurechtsnehmer kauft die Immobilie auf dem Grund und Boden des Erbbaurechtsgebers. Das Erbbaurecht wird durch einen Erbbaurechtsvertrag begründet. Für die vorübergehende Nutzung des Erbbaugrundstücks werden allerdings Zinsen fällig. Diese sind mit einer Art Miete zu vergleichen. Durch den individuell vereinbarten Erbbauzins ist das Erbbaurecht eine Möglichkeit für den Eigentümer, sein ungenutztes Grundstück gegen Entgelt zu vermieten.

Laut § 94 BGB gilt ein Bauwerk als wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks. Dies hat zur Folge, dass das Bauwerk genau wie das Grundstück zum Eigentum des Erbbaurechtsgebers gehörten müsste. Das Erbbaurecht ermöglicht allerdings eine rechtliche Trennung von Immobilie und Grundstück und stellt somit eine Ausnahme des genannten Paragraphen dar. In der Folge ist der Eigentümer des Bauwerks stets der Erbbaurechtsnehmer und nicht der Grundstückseigentümer. Die gesetzliche Grundlage dafür stellt das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Das ErbbauRG bildet nur einen groben Rahmen, welches individuelle Vereinbarungen notwendig macht.

Wann erlischt das Erbbaurecht?

Der Eigentümer des Grundstücks räumt dem Käufer das Recht ein, das Erbbaugrundstück über die gesamte Vertragsdauer zu nutzen. Um einen Anreiz für den Erbbaurechtsnehmer zu schaffen, wird das Erbbaurecht über einen sehr langen Zeitraum hinweg gewährt. Die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages liegt dazu meist zwischen 60 und 99 Jahren. In der Praxis ist eine Laufzeit von 99 Jahren üblich. Mit Ablauf des Erbbaurechts erlischt auch das Recht zur Nutzung des Grundstücks. Durch einige Ausnahmen, wie den Heimfall, kann das Erbbaurecht vor dem Ablauf der vereinbarten Laufzeit enden. Wie Grundstücke können Erbbaurechte veräußert oder übertragen werden. Allerdings kann die Übertragung des Erbbaurechts erst mit der Zustimmung des Erbbaurechtsgebers erfolgen.

Erbbaurechtsvertrag – Wie werden Erbbaurechte vergeben?

Das Erbbaurecht kommt durch einen notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag zustande. Dieser wird zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbaurechtsnehmer geschlossen und kann größtenteils individuell gestaltet werden. Dazu wird das Recht in ein gesondertes Grundbuch eingetragen. Das Erbbaugrundbuch unterscheidet sich vom regulären Grundbuch, denn im Unterschied zum Grundstückskauf bleibt beim Erbbaurecht der Erbbaurechtsgeber als Grundstückseigentümer im Grundbuch bestehen. Im Vertrag werden die Bedingungen der Nutzung für die gesamte Laufzeit festgelegt. Auch die Höhe der Entschädigung, wenn das Erbbaurecht vorzeitig aufgelöst wird, wird festgeschrieben. Ebenfalls muss der Grundstücks- und Bodenwert festgehalten werden. Die Wertermittlung beim Erbbaurecht erfolgt über einen unabhängigen Sachverständigen.

Ein weiterer wichtiger Bestandteil des Erbbaurechtsvertrages sind Instandhaltungsverpflichtungen und abzuschließende Versicherungen, um das Eigentum der Erbbaurechtsgebers zu schützen. Die Wertsicherungsklausel beim Erbbaurecht schützt der Erbbauberechtigten vor erhöhten Zinsen. Weiter ist geregelt, dass für einige Vorgänge, insbesondere der Verkauf des Erbbaurechts oder die Belastung, die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist. Möchte der Immobilienkäufer das Erbbaurecht nach Ablauf des Vertrages kaufen oder der Eigentümer das Erbbaurecht verkaufen, so kann dies auch bereits zu Beginn vereinbart werden.

Wesentliche Inhalte des Erbbaurechtsvertrags:

  • Zweck des Erbbaurechts
  • Schuldrechtliche Verpflichtungen
  • Laufzeit des Vertrages
  • Erbbauzins
  • Instandhaltung und Versicherungen
  • Wertsicherungsklausel
  • Bestimmung des Flurstücks
  • Zwangsversteigerungsfestigkeit des Erbbauzinses
  • Ende des Erbbaurechtes
  • Bedingungen für die Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags

 

Rechtlich ist das Erbbaurecht wie ein Grundstück zu behandeln. Es kann verkauft, vererbt oder auch belastet werden. Auch eine Übertragung des Erbbaurechts ist unter Umständen möglich.

Benötigt der Erbbaurechtsgeber einen Kredit, kann das Grundstück auch als Sicherheit hinterlegt werden. Da allerdings der Erbbaurechtsgeber und nicht das Kreditinstitut an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist, findet beim Erbbaurecht eine Stillhalteerklärung Anwendung. Mit der Stillhalteerklärung verpflichtet sich der Erbbaurechtgeber mit Zustimmung des Gläubigers, anderen Rechten den Erbbauzinsen vorzuziehen. Auch auf das Vorkaufsrecht wird verzichtet. Der Sinn der Stillhalteerklärung liegt in der Sicherung der Interessen aller Beteiligten.

Bestimmung des Erbbauzinses

Der Erbbauzins steht dem Erbbaurechtsgeber als jährlichen Ertrag zu. Dafür, dass er sein Grundstück dem Erbbauberechtigten zu Verfügung stellt, erhält er ein Entgelt, welches zu Beginn der Laufzeit im Erbbaurechtsvertrag festgelegt wird. Die Höhe der Erbbauzinsen ist von der Lage des Grundstücks abhängig und unterliegt weitgehend der freien Vereinbarung. Im Erbbaurechtsgesetz wurden keine Grenzen für den Zinssatz festgelegt. In der Regel liegt der Zins bei rund 4 % des Grundstückswertes. Zusätzlich wird alle 3-5 Jahre eine Anpassung des Zinssatzes vorgenommen. Dazu wird der vom statistischen Bundesamt herausgegebenen Verbraucherpreisindex herangezogen. Eine Anpassung ist allerdings frühstens nach 3 Jahren möglich.  Dadurch nehmen spätere Wertsteigerungen des Grundstücks keinen Einfluss auf den Zinssatz. Nach § 9a ErbbauRG wird der Erbbaurechtsnehmer so vor unverhältnismäßigen Erhöhungen des Erbbauzinses geschützt. Mit der Eintragung ins Grundbuch wird auch der Erbbauzins durch die Erbbauzinsreallast abgesichert.

Erbbauberechtigte – Wer vergibt das Erbbaurecht?

In der Regel treten Privatpersonen sehr selten als Erbbaugeber auf. Überwiegend werden die Grundstücke von Gemeinden an sozialschwache Familien vergeben. Mit einem Erbbaugrundstück bekommen auch einkommensschwache Personen die Möglichkeit als Immobilienkäufer aufzutreten und dadurch das Geld für ein eigenes Grundstück zu sparen. Auch Stiftungen oder die Kirche können das Erbbaurecht vergeben.

Sonstige Kosten für das Erbbaugrundstück

Neben den Erbbauzinsen müssen für das Erbbaurecht auch Grunderwerbssteuer und Grundsteuer entrichtet werden. Als Erbbaurechtsnehmer müssen Sie sich zudem verpflichten, das Erbbaugrundstück zu pflegen und die Immobilie in regelmäßigen Abständen zu sanieren. Ebenfalls kommen Wassergebühren oder Kosten für die Straßenreinigung für das Bauland hinzu. Wird ein Immobilienmakler eingeschaltet, fällt auch eine Maklerprovision an. Auch die Kosten für den Notar sind von dem Erbbauberechtigten zu übernehmen. Das Erbbaurecht unterliegt nicht der Umsatzsteuer.

Finanzierung einer Immobilie mit Erbbaurecht

Auch wenn der Immobilienkauf in Verbindung mit dem Erbbaurecht günstig erscheint, ist eine Finanzierung möglicherweise mit einigen Schwierigkeiten verbunden. Nicht jede Bank vergibt Kredite an Erbbaurechtsnehmer. Da auch der Erbbaurechtsgeber Mitsprache an der Immobilie besitzt, haben einige Kreditgeber Vorbehalte gegen Erbbauberechtigte. Die Finanzierung wird somit häufig an besondere Bedingungen geknüpft. Banken finanzieren fast ausschließlich Erbbaugrundstücke, die von Kirchen oder Kommunen vergeben wurden. Außerdem muss das Erbbaurecht häufig eine restliche Laufzeit von mindestens 40 Jahren aufweisen. Wird dennoch eine Immobilienfinanzierung gewährt, ist mit erhöhten Zinsen zu rechnen. Außerdem muss ein höherer Eigenkapitalanteil vom Immobilienkäufer eingebracht werden.

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Wann lohnt sich das Erbbaurecht?

Hat ein Grundstückseigentümer keine Verwendung für seinen Grund und Boden, stellt das Erbbaurecht die Möglichkeit zusätzlicher Einnahmen dar. Durch das Erbbauchrecht erhält der Eigentümer regelmäßige Zahlungen, die einer Miete gleichkommen. Sieht der private Eigentümer auch in der Zukunft keine Verwendung für das Grundstück, kann er dieses auch verkaufen. Wenn es sich bei dem Grundstückseigentümer um Kommunen oder Kirchen handelt, gibt es häufig eine Vereinbarung, dass Grundstücke nicht mit Gewinn verkauft werden dürfen. Durch den Erbbauzins können dennoch Einnahmen erzielt werden, auch wenn die Erträge womöglich geringer ausfallen als bei einem Grundstücksverkauf. Für den öffentlichen Grundstückseigentümer bietet das Erbbaurecht somit den Vorteil Erträge aus dem Grundstück zu erzielen. Bei Privatpersonen muss ein Vergleich zwischen den jährlichen Erträgen durch den Erbbauzins und dem möglichen Verkaufspreis erfolgen.

Erbbaurecht – Vorteile für den Erbbaurechtsnehmer

Das Nutzung des Erbbaurechts lohnt sich für den Erbbaurechtnehmer dann, wenn die Zinsen für Baugelder hoch oder die Grundstückspreise zu teuer sind. Offensichtlich ist der Vorteil, dass die Kosten für das Grundstück bei Inanspruchnahme des Erbbaurechts gespart werden. In vielen deutschen Städten sind die Grundstückskosten bereits höher als die reinen Immobilienpreise und der Gebäudewert und machen somit einen Großteil der Kosten aus. Zusammenfassend lohnt sich das Erbbaurecht dann, wenn der Erbbauzins über die Jahre geringer als die Grundstückskosten ausfällt. Auch Immobilienkäufer ohne genügend Eigenkapital können von dem Erbbaurecht profitieren.

Vorteile für den Erbbaurechtsnehmer:

  • Keine Kosten für den Grundstückskauf
  • Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital profitieren von der Inanspruchnahme des Erbbaurechts
  • Erhaltung der Liquidität durch geringe einmalige Kosten
  • Erbbauzins kann individuell verhandelt werden

Nachteile der Erbpacht

Der Besitz von Grundstücken als Wertanlage ist sehr gefragt, was sich auch in den steigenden Grundstückspreisen widerspiegelt. Der Erbbaurechtsnehmer hat den Nachteil das Grundstück nicht zu besitzen, sondern nur für eine bestimmte Zeit zu mieten. Somit gehört ihm nur das Gebäude und nicht der Grund und Boden, auf dem es steht. Es kann nicht von einer Wertsteigerung des Erbbaugrundstücks profitiert werden. Auch wird der Immobilienverkauf durch das Erbbaurecht erschwert. Durch das Vorkaufsrecht ist der Verkauf der Immobilie beim Erbbaurecht immer von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig. Zunächst hat der Erbbaurechtsgeber das Ankaufsrecht für die besagte Immobile. Am Ende der Laufzeit erhält der Immobilienbesitzer eine Entschädigung für das Gebäude, die womöglich geringer ausfällt als der tatsächliche Wert.

Nachteile für den Erbbaurechtsnehmer:

  • Zusätzliche finanzielle Belastung der Darlehensraten
  • Kein Eigentümer des Grundstücks
  • Verkauf der Immobilie wird erschwert, da kein Grundstück vorhanden ist
  • Für jede bauliche Veränderung und den Verkauf muss die Zustimmung des Grundstückeigentümers eingeholt werden

Möglicherweise wird die Finanzierung der Immobilie durch das Erbbaurecht erschwert

Weitere Fragen zum Erbbaurecht

Da das Erbbaurecht durch eine Eintragung im Grundbuch vergeben wird, ist diese Regelung sehr ähnlich der des Grundstückserwerbs. Auch, wenn das Grundstück hier nicht erworben wird, ist eine Grunderwerbssteuer fällig. Die Grunderwerbssteuer errechnet sich durch den jährlichen Erbbauzins und einem Multiplikator für die Laufzeit des Vertrages. Dazu ist das Bewertungsgesetz Anlage 9a heranzuziehen. Das Ergebnis wird mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes verrechnet.

Die für den Eintrag ins Erbbaugrundbuch notwendige Unbedenklichkeitsbescheinigung wird auch erst dann ausgestellt, wenn die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde.

Die Grundsteuer ist vom Erbbauberechtigten zu zahlen, auch wenn dieser nicht der Grundstückseigentümer ist. Für die Besteuerung ist es nicht von Belangen wer juristisch als Eigentümer zu sehen ist, sondern wer der wirtschaftliche Eigentümer ist. Die Grundsteuer ist immer vom Wert der Immobilie oder dem Grundstückswert abhängig. Die Berechnung erfolgt somit wie beim Grundbesitz.

Mit dem Ende der Laufzeit erlischt auch das Recht zur Nutzung des Grundstücks. Der Erbbaurechtsgeber hat die Möglichkeit den Vertrag zu verlängern oder das Erbbaugrundstück zurückfordern. Im Falle einer Rückforderung muss allerdings eine Entschädigung für die auf dem Grundstück errichtete Immobilie erfolgen. Die Entschädigung wird zu Beginn des Erbbaurechts im Erbbaurechtvertrag festgelegt und umfasst normalerweise einen gewissen Prozentsatz vom derzeitigen Gebäudewert.

In bestimmten Fällen kann der Erbbaurechtsgeber den Vertrag vor Ablauf kündigen und somit das Grundstück zurückfordern. Ein sogenannter Erbbaurecht Heimfall kann dann vorliegen, wenn die Zinsen nicht bezahlt wurden, das Grundstück verwahrlost oder Eigenbedarf angemeldet wird. Auch kann ein Insolvenzantrag des Erbbaurechtsnehmers dafür sorgen, dass das Grundstück an den Eigentümer zurückfällt. Tritt einer der genannten Fälle auf, steht dem Erbbaurechtsnehmers eine Entschädigung von mindestens 2/3 des Gebäudewertes zu. Der genaue Gebäudewertanteil ist im Erbbaurechtsgesetz geregelt. Um die Nachteile aufzuwiegen und zum Schutz des Erbbaurechtsnehmers kann der Heimfall für Eigenbedarf im Erbbaurechtsvertrag ausgeschlossen werden.

Ja, das Erbbaurecht kann bereits während der Laufzeit verkauft werden. Für den Verkauf des Erbbaurechts muss allerdings die Einwilligung des Erbbaurechtsgeber, also dem Eigentümer des Grundstücks, eingeholt werden.

Beim Abschluss es Erbbaurechtsvertrages wird allerdings meistens ein Vorkaufsrecht für die Immobilie vereinbart. Aufgrund dessen muss der Immobilienverkäufer zunächst dem Eigentümer des Grundstücks ein Angebot unterbreiten. Lehnt der Erbbaurechtsgeber das Angebot ab, kann die Immobilie anderweitig verkauft werden,

Dieses Vorkaufsrecht beim Erbbaurecht ist auch gültig, wenn der der Grundstückseigner sich von seinem Grundstück trennen will. Zuerst wird der Erbbraurechtsnehmer als Käufer in Betracht gezogen.

Unser Fazit – Erbbaurecht oder Grundstückskauf?

Der Immobilienkauf ist kostenintensiv, der Grundstückskauf noch kostenintensiver. Durch das Erbbaurecht bzw. das Erbpachtrecht wird dem Immobilienkäufer das Recht eingeräumt das Grundstück über eine Laufzeit von bis zu 100 Jahren zu nutzen. Gerade für einkommensschwache Familien kann sich das Erbbaurecht durchaus lohnen. Das Bauland kann gegen die Zahlung der Erbbauzinses zeitweilig genutzt werden. Allerdings wird mit dem Erbbaurecht kein Eigentum erworben. Dem Erbbaurechtsnehmer gehört lediglich das Bauwerk, wodurch das Grundstück nicht als Wertanlage genutzt werden kann.

auxmoney empfiehlt allen Immobilienkäufern die Kosten für ein Erbbaugrundstück im Vergleich zum Grundstückskauf genausten abzuwägen. Auch muss in die Entscheidung einbezogen werden, dass viele Kreditinstitute keine Finanzierung an Erbbaurechtsnehmer vergeben. Dagegen vermittelt auxmoney auch Kredite an Erbbauberechtigte. Wir helfen jedem die passende Immobilienfinanzierung zu finden.

Was ist das Erbbaurecht?

Mit dem Begriff Erbbaurecht (früher als Erbpacht bekannt) wird das Recht zur Vererblichkeit sowie Veräußerbarkeit von einem Bauwerk, welches sich auf dem Gelände eines Grundstücks befindet, bezeichnet. Dieses Recht obliegt dem Erbbauberechtigten, wobei das Bauwerk einem anderen Eigentümer gehört.

Es stellt aus Sicht des Grundstückseigentümers ein so genanntes beschränktes dingliches Recht dar, welches auf dem Grundstück lastet. Deshalb wird das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt („grundstücksgleiches Recht“), wie bei einem Grundstück erfolgt auch hier die Eintragung im Grundbuch (Abteilung 2 – Lasten und Beschränkungen). Somit ist es möglich, dass auch das Erbbaurecht mit Grundpfandrechten belastet werden kann. In der Regel wird vom Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer per Vereinbarung entweder eine einmalige Zahlung oder aber monatliche Zahlungen entsprechend einer Miete (Erbbauzins) geleistet.

Die „Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO)“ vom 15. Januar 1919 bildet in Deutschland die rechtliche Grundlage in der aktuell gültigen Fassung. Die Begründung eines solchen Rechts erfolgt durch Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem sowie durch Eintragung ins Grundbuch. Mit Ablauf der vereinbarten Zeit erlischt das Erbbaurecht. Der Hauseigentümer muss das Gebäude jedoch nicht abreißen, sondern erhält vielmehr eine finanzielle Entschädigung in Höhe des Gebäudewertes.

Gründe für das Erbbaurecht

Vor allem beim kommunalen Siedlungsbau findet das Erbbaurecht Anwendung. In der Regel ist hier die Kommune Eigentümer eines Grundstücks und schafft durch die Einräumung von Erbbaurechten Bauplätze, so dass sich Bauwillige kein Grundstück kaufen müssen. Der häufigste Grund ein solches Haus zu erwerben ist in der Regel der niedrigere Wert des Hauses; hierdurch können selbst finanzschwächere Haushalte eine Immobilie besitzen. Dabei haben Erbbaurechtverträge eine Laufzeit zwischen 75 und 99 Jahren, bei gewerblichen Verträgen beträgt die Laufzeit zwischen 40 und 50 Jahren.

Vorteile des Erbbaurechts

Der wohl größte Vorteil für den Erbbauberechtigten ist die Tatsache, dass das Grundstück nicht gekauft werden muss und so die Zahlung eines durchaus hohen Kaufpreises entfällt. So ist das Haus einfacher zu finanzieren, etwa durch einen Immobilienkredit. Es wird jedoch eine Art Miete, der Erbbauzins, gezahlt, die laufend fällig ist und im Grundbuch eingetragen wird. Vor allem für Haushalte mit geringen Sicherheiten ist diese Form, ein Grundstück zum Bau eines Eigenheims zu erwerben, eine gute Möglichkeit ohne Kredit. Dabei gilt, dass die Höhe des Erbbauzinses frei verhandelbar ist.

Nachteile des Erbbaurechts

Als Erbbauberechtiger hat man aber nicht nur Vorteile. Der wohl entscheidendste Nachteil ist die Tatsache, dass ein Erbbauberechtigter sein Haus schwieriger zum Verkauf anbieten kann, als mit eigenem Grundstück, denn Gebäude auf Erbbaugrund sind weniger begehrt und häufig auch weniger wert. Deshalb wird bei Vertragsabschluss oft ein gegenseitiges Vorkaufsrecht eingeräumt. So benötigen Erbbauberechtigte bei Wunsch eines vorzeitigen Verkaufs des Hauses (also vor Ablauf der Zeit) die Zustimmung des Grundstückseigentümers und sind an dessen Vorkaufsrecht gebunden. Somit sind die Hauseigentümer in ihren Verkaufsentscheidungen nicht so frei, wie bei Bebauung des eigenen Grundstücks.

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