Was ist das Erbbaurecht?
Mit dem Begriff Erbbaurecht (früher als Erbpacht bekannt) wird das Recht zur Vererblichkeit sowie Veräußerbarkeit von einem Bauwerk, welches sich auf dem Gelände eines Grundstücks befindet, bezeichnet. Dieses Recht obliegt dem Erbbauberechtigten, wobei das Bauwerk einem anderen Eigentümer gehört.
Es stellt aus Sicht des Grundstückseigentümers ein so genanntes beschränktes dingliches Recht dar, welches auf dem Grundstück lastet. Deshalb wird das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt („grundstücksgleiches Recht”), wie bei einem Grundstück erfolgt auch hier die Eintragung im Grundbuch (Abteilung 2 – Lasten und Beschränkungen). Somit ist es möglich, dass auch das Erbbaurecht mit Grundpfandrechten belastet werden kann. In der Regel wird vom Erbbauberechtigten an den Grundstückseigentümer per Vereinbarung entweder eine einmalige Zahlung oder aber monatliche Zahlungen entsprechend einer Miete (Erbbauzins) geleistet.
Die “Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbauVO)” vom 15. Januar 1919 bildet in Deutschland die rechtliche Grundlage in der aktuell gültigen Fassung. Die Begründung eines solchen Rechts erfolgt durch Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem sowie durch Eintragung ins Grundbuch. Mit Ablauf der vereinbarten Zeit erlischt das Erbbaurecht. Der Hauseigentümer muss das Gebäude jedoch nicht abreißen, sondern erhält vielmehr eine finanzielle Entschädigung in Höhe des Gebäudewertes.
Gründe für das Erbbaurecht
Vor allem beim kommunalen Siedlungsbau findet das Erbbaurecht Anwendung. In der Regel ist hier die Kommune Eigentümer eines Grundstücks und schafft durch die Einräumung von Erbbaurechten Bauplätze, so dass sich Bauwillige kein Grundstück kaufen müssen. Der häufigste Grund ein solches Haus zu erwerben ist in der Regel der niedrigere Wert des Hauses; hierdurch können selbst finanzschwächere Haushalte eine Immobilie besitzen. Dabei haben Erbbaurechtverträge eine Laufzeit zwischen 75 und 99 Jahren, bei gewerblichen Verträgen beträgt die Laufzeit zwischen 40 und 50 Jahren.
Vorteile des Erbbaurechts
Der wohl größte Vorteil für den Erbbauberechtigten ist die Tatsache, dass das Grundstück nicht gekauft werden muss und so die Zahlung eines durchaus hohen Kaufpreises entfällt. So ist das Haus einfacher zu finanzieren, etwa durch einen Immobilienkredit. Es wird jedoch eine Art Miete, der Erbbauzins, gezahlt, die laufend fällig ist und im Grundbuch eingetragen wird. Vor allem für Haushalte mit geringen Sicherheiten ist diese Form, ein Grundstück zum Bau eines Eigenheims zu erwerben, eine gute Möglichkeit ohne Kredit. Dabei gilt, dass die Höhe des Erbbauzinses frei verhandelbar ist.
Nachteile des Erbbaurechts
Als Erbbauberechtiger hat man aber nicht nur Vorteile. Der wohl entscheidendste Nachteil ist die Tatsache, dass ein Erbbauberechtigter sein Haus schwieriger zum Verkauf anbieten kann, als mit eigenem Grundstück, denn Gebäude auf Erbbaugrund sind weniger begehrt und häufig auch weniger wert. Deshalb wird bei Vertragsabschluss oft ein gegenseitiges Vorkaufsrecht eingeräumt. So benötigen Erbbauberechtigte bei Wunsch eines vorzeitigen Verkaufs des Hauses (also vor Ablauf der Zeit) die Zustimmung des Grundstückseigentümers und sind an dessen Vorkaufsrecht gebunden. Somit sind die Hauseigentümer in ihren Verkaufsentscheidungen nicht so frei, wie bei Bebauung des eigenen Grundstücks.
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