Viele Menschen, die sich den Traum vom eigenen Haus bzw. der eigenen Immobilie verwirklichen möchten, nehmen dafür einen entsprechenden Immobilienkredit auf. Als Kreditnehmer bzw. Kreditnehmerin muss man der Bank für einen solchen Kredit in der Regel eine besondere Sicherheit bieten. Hier kommen die Begriffe Beleihungsobjekt sowie Beleihungswert ins Spiel.
Doch was genau ist ein Beleihungsobjekt? Erfahre hier, wie der Beleihungswert eines Objektes berechnet wird und welche Gebäude oder Dinge für Kreditinstitute überhaupt als Kreditsicherheit und damit als Beleihungsobjekt in Frage kommen.
Was ist ein Beleihungsobjekt?
Der Begriff wird vor allem im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien bzw. Grundstücken verwendet. Ein Beleihungsobjekt ist dabei ein pfändbares Objekt, das im Rahmen einer Hausfinanzierung bzw. Baufinanzierung als Sicherheit für das Kreditinstitut dient.
Der Eintrag eines Beleihungsobjekts im Grundbuch ist dabei oft Voraussetzung für die Vergabe eines Immobilienkredits. In der Regel handelt es sich beim Beleihungsobjekt im Rahmen einer Baufinanzierung um das entsprechende Investitionsobjekt, also um die Eigentumswohnung, das Grundstück oder das Haus, welches mit dem beantragten Kredit gekauft werden soll.
Kommt der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann das Kreditinstitut, z. B. die Bank, in diesem Fall auf das Beleihungsobjekt als Kreditsicherheit zurückgreifen und ist berechtigt, dieses zu Zwangsversteigerung freizugeben. Durch den Verkauf der Immobilie erhält die Bank dann die verbleibende Restschuld.
So funktioniert eine Baufinanzierung mit Beleihungsobjekt
Die Bank vergibt einen Kredit zur Baufinanzierung unter der Voraussetzung, dass das Beleihungsobjekt, z. B. eine Immobilie, bei nicht erfolgter Tilgung des Baukredits in deren Besitz übergeht. Das Kreditinstitut lässt sich dafür in der Regel ein Grundpfandrecht, z. B. eine Grundschuld, im Grundbuch eintragen.
Darlehensnehmer bzw. die Darlehensnehmerin überschreiben durch die Eintragung der Grundschuld ihre Rechte an Grundstück oder Immobilie an die Bank, für die jene Rechte dann wiederrum als Sicherheit für das verliehene Kapital dienen.
Hinweis: Mehr Informationen zum Grundpfandrecht bzw. der Eintragung einer Grundschuld, findest Du in unserem Finanzlexikon.
Was sind mögliche Beleihungsobjekte im Rahmen einer Baufinanzierung?
Zu möglichen Beleihungsobjekten im Rahmen einer Baufinanzierung zählen Grundstücke, Wohnungen oder Häuser, vorausgesetzt sie sind Eigentum des Darlehensnehmers bzw. der Darlehensnehmerin oder werden von einer dritten Person explizit als Sicherheit zur Verfügung gestellt. Handelt es sich um ein Grundstück, muss dieses bebauungsfähig sein.
Das der Kreditsicherheit dienende Objekt muss sich nicht zwangsläufig in Deutschland befinden. Auch Immobilien im EU-Ausland bzw. in Ländern, mit denen ein entsprechendes Abkommen existiert, sind mögliche Beleihungsobjekte bzw. dingliche Sicherheiten, die als Grundschuld zur Finanzierung der Immobilie dienen können.
Welche Bedeutung hat der Beleihungswert vom Beleihungsobjekt?
Der Beleihungswert ist jene Summe, welche die Bank bei einem späteren Verkauf der Immobilie, unabhängig vom Verkaufszeitpunkt, mit hoher Wahrscheinlichkeit erhalten würde. Dem Kreditinstitut dient das Beleihungsobjekt nur dann als Kreditsicherheit, wenn dessen Wert mindestens der Höhe der beantragten Kreditsumme entspricht.
Liegt der Wert des potenziellen Beleihungsobjektes, z. B. dem neuen Haus, jedoch unter der gewünschten Kreditsumme, wird der zum Immobilienkauf beantragte Kredit aufgrund unzureichender Sicherheiten entweder abgelehnt oder nicht in voller Höhe genehmigt.
Zum Zweck eins ausreichenden Beleihungswertes können allerdings auch mehrere Beleihungsobjekte zusammen als Sicherheit für das Darlehen eingebracht werden, z. B. eine Immobilie plus eine weitere Eigentumswohnung.
Wie wird der Beleihungswert ermittelt?
Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt durch den Kreditgeber, also der Bank, bzw. dem entsprechenden Kreditinstitut. Die Höhe des Beleihungswertes liegt dabei immer unter der Höhe des aktuellen Marktwertes des Objekts.
Für das Kreditinstitut ist dabei nicht der aktuelle Verkaufspreis für das Beleihungsobjekt wichtig. Von Bedeutung ist jener Verkaufspreis, welcher auch noch zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Immobilie erzielt werden könnte.
Für die Berechnung vom Beleihungswert eines Objektes existieren unterschiedliche Verfahren:
- Ertragswertverfahren (für Gewerbeimmobilien & vermietete Immobilien)
- Vergleichswertverfahren (bei mehreren, vergleichbaren Gebäuden)
- Sachwertverfahren (bei Berechnung von Eigenheimen)
Was ist die Beleihungsgrenze?
Um das eigene Kreditrisiko zu minimieren, zieht die Bank in der Regel noch einen Abschlag vom tatsächlichen Beleihungswert der Immobilie ab. Die Differenz von Beleihungswert und Risikoabschlag ist die sogenannte Beleihungsgrenze. Diese Beleihungsgrenze des Darlehensgebers gibt dabei die maximale Höhe für den Kredit vor.
FAQ – Häufige Fragen zum Thema Beleihungsobjekt
Nein, beim Beleihungsobjekt muss es sich nicht zwangsläufig um jenes Objekt handeln, für welches der Kredit zur Immobilienfinanzierung aufgenommen wird. Wer etwa eine Immobilie oder ein Grundstück geerbt hat oder bereits eine Eigentumswohnung besitzt, kann auch dieses Eigentum als dingliches Beleihungsobjekt für die Baufinanzierung verwenden.
In diesem Fall kann der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin ein Darlehen zum Kauf einer neuen Immobilie erhalten, ohne dass jene Immobilie als Grundschuld gegenüber dem Darlehensgeber im Grundbuch eingetragen wird.
Nein, eine Immobilie als Beleihungsobjekt ist einzig zum Zweck der Immobilienfinanzierung vorgesehen. Für Konsumentenkredite, z. B. zur Finanzierung eines Autos oder dem Kauf neuer Möbel, sind solche Sicherheiten im Rahmen der Darlehensvergabe gesetzlich untersagt.
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