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Betriebskosten – wie Sie Konflikte mit Ihrem Vermieter vermeiden können

Betriebskosten – wie Sie Konflikte mit Ihrem Vermieter vermeiden können

Veröffentlicht am 11 Nov 2015
  • Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden
  • Betriebskosen sparen durch einfache Tricks im Alltag
  • Betriebskostenabrechnungen sind nicht immer fehlerfrei

 

Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt, sind nach § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) alle laufenden Kosten, die einem Eigentümer durch das Eigentum an einem Objekt oder bei der Bewirtschaftung des Objekts entstehen. Vermieter können einen Großteil dieser Kosten auf die einzelnen Mieter umlegen. Dazu wird in der Regel eine monatliche Vorauszahlung vereinbart und in die Gesamtmiete eingerechnet. Einmal im Jahr rechnet der Vermieter die Nebenkosten ab und muss dem Mieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorlegen. Erfahren Sie im Folgenden, welche Kosten tatsächlich umlagefähig sind, wie Sie als Mieter aktiv Betriebskosten sparen können und worauf bei der Betriebskostenabrechnung zu achten ist.

 

Was Sie tatsächlich bezahlen müssen und was nicht

Die Betriebskostenverordnung liefert nicht nur die bloße Definition des Begriffs der Betriebs- bzw. Nebenkosten. Sie legt auch fest, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht.

Umlagefähig sind beispielsweise die laufenden öffentlichen Lasten eines Gebäudes, zu denen vor allem die Grundsteuer zählt. Ebenfalls umlagefähig sind die Kosten für den Wasserverbrauch, die hauseigene Wasserversorgungs- und Wasseraufbereitungsanlage sowie die Entwässerungs- und Kanalgebühren. Auch die Kosten für die Heizung und Warmwasserversorgung, Heizungswartung sowie für das Ablesen von Messgeräten zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Darüber hinaus sind auch die Kosten für Personen- und Lastenaufzüge, die Müllabfuhr, Straßen- und Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung sowie die Kosten für Sachversicherungen und Hausmeistertätigkeiten umlagefähig. In einigen Gebäuden stehen auch Gemeinschaftsanlagen wie Sauna oder Schwimmbad zur Verfügung, deren Kosten dann ebenfalls als umlagefähige Betriebskosten von den Mietern getragen werden.

Zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten zählen die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes: Ist eine Dachsanierung oder ein neuer Anstrich beispielsweise notwendig, so muss der Vermieter für die Kosten aufkommen. Zudem sind auch die Bankgebühren des Vermieters, die Portkosten für die Betriebskostenabrechnung, Abschreibungen und Rücklagen sowie sämtliche Verwaltungskosten nicht umlagefähig.

 

Betriebskosten sparen – was kleine Änderungen im Alltag bewirken können

Das Sparen von Betriebskosten lässt sich bereits durch kleine Umstellungen im täglichen Verbrauchsverhalten realisieren. So kann einiges an Nebenkosten gespart werden, wenn man die Heizung gerade in wenig genutzten Zimmern auf einer vergleichsweise niedrigen Temperatur laufen lässt. Auch das Lüften ist ein sehr unterschätzter Faktor im Hinblick auf das Sparen von Betriebskosten: Bei laufender Heizung sollte bei Möglichkeit niemals lange mit gekipptem Fenster gelüftet werden. Empfohlen wird stattdessen zweimal täglich eine Stoßlüftung von maximal zehn Minuten. Auch sollte das Abschalten der Heizung bei Abwesenheit tunlichst vermieden werden, da ein ständiges Auskühlen und Wiederaufheizen mehr Heizkosten verursacht als das Durchheizen auf konstanter Durchschnittstemperatur.

Einsparungspotenzial ist durchaus auch in Hinblick auf Wasser bzw. Abwasser vorhanden. In manchen Haushalten dauert es etwas länger bis das Leitungs- oder Duschwasser warm wird. Man kann langfristig Nebenkosten sparen, wenn man in solchen Fällen das kalte Wasser sammelt und beispielsweise zum Blumengießen verwendet. Zudem spart das Duschen eine Menge mehr Wasser ein als ein Bad in der vollen Badewanne.

Stromkosten lassen sich ebenfalls auf unterschiedliche Art und Weise sparen. So lohnt es sich definitiv, die Tarife der einzelnen Stromanbieter zu vergleichen, da vor allem die neueren Stromversorger oft günstigeren Strom anbieten als die alten Versorger. Beim nächsten Glühbirnenkauf sollten Sie, sofern Sie es nicht bereits tun, auf Energiesparlampen zurückgreifen, da diese weitaus weniger Energie verbrauchen als herkömmliche Glühbirnen. Außerdem empfiehlt es sich, Elektrogeräte auszuschalten statt im Standby-Betrieb laufen zu lassen. Alternativ können Sie eine ausschaltbare Steckdosenleiste benutzen. So können Sie mit einem Schalter gleich mehrere Geräte auf einmal ausschalten und viel Strom sparen, vor allem während Sie außer Haus sind und die Geräte ohnehin nicht verwenden.

 

Energetische Sanierung

Unter einer energetischen Sanierung versteht man die Sanierung bzw. Modernisierung eines Objekts mit dem Ziel, dieses auf einen minimalen Energieverbrauch hinsichtlich Warmwasser, Heizung und Lüftung zu optimieren. Eine energetische Sanierung ist die effektivste Methode, langfristig Nebenkosten zu sparen. Eine energetische Sanierung setzt allerdings hohe Investitionen voraus. Lassen Sie vor der Durchführung einer energetischen Sanierung eine gründliche Analyse des aktuellen Zustands Ihres Objekts durch einen qualifizierten Energieberater vornehmen.

Erst nach einer umfassenden Prüfung des Status quo können Sanierungsumfang und –zeitraum sowie das benötigte Material festgelegt werden. Der erste Schritt einer energetischen Sanierung sollte der Einbau einer Wärmedämmung und neuer Fenster sein. Muss das Dach beispielsweise neu gedeckt werden, bietet sich auch eine komplette Dachisolierung an. Der nächste Schritt ist der Austausch der Heizungsanlage. Es ist sinnvoll, dies nach dem Einbau der Wärmedämmung vorzunehmen, da man sich aufgrund des geringeren Energiebedarfs infolge der Dämmung eine kleinere Heizanlage anschaffen kann.

 

Die Betriebskostenabrechnung – worauf Sie als Mieter achten sollten

Die Abrechnung der Betriebskosten ist weder für den Mieter noch für den Vermieter eine angenehme Angelegenheit. Mieter beschweren sich oft über zu hohe Nebenkosten und Vermieter haben oft viel Arbeit bei der Erstellung der Abrechnung. Oft führt gerade die Betriebskostenabrechnung zu Streitigkeiten zwischen den beiden Parteien. Leider enthalten viele Abrechnungen Fehler und so sind die meisten Beschwerden auf Mieterseite berechtigt. Daher lohnt es sich für Sie als Mieter durchaus, die Betriebskostenabrechnung am Ende der Abrechnungsperiode gründlich zu überprüfen. Ihr Vermieter wird sicher bemüht sein, eine ordnungsgemäße Abrechnung durchzuführen, doch auch Vermieter sind nur Menschen und vor Rechenfehlern, Zahlendrehern oder formalen Fehlern nicht gefeit.

Die Abrechnung der Betriebskosten muss, um die formellen Anforderungen zu erfüllen, mindestens den Adressaten der Abrechnung, das Abrechnungsobjekt und den Abrechnungszeitraum enthalten. Zudem müssen die Gesamtkosten zusammengestellt sowie der verwendete Umlageschlüssel dargestellt und erklärt werden. Ebenfalls wichtig ist schließlich die Berechnung Ihres Anteils an den Betriebskosten als Mieter sowie der Abzug der von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen.

Die in der Abrechnung enthaltenen Punkte sollten tatsächlich im Mietvertrag vereinbart worden sein. Vor allem die sonstigen Betriebskosten müssen einzeln im Mietvertrag genannt werden. Jeder Punkt, der in der Betriebskostenabrechnung erscheint, aber nicht im Mietvertrag explizit vereinbart wurde, kann nicht vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.

Überprüfen Sie die Betriebskostenabrechnung vor allem auch auf ihre inhaltliche Richtigkeit. Dazu gehört die korrekte Zuordnung der einzelnen Kosten zu den Kostenpositionen. Es passiert durchaus dass Vermieter, die mehrere Objekte besitzen, diese bei der Abrechnung der Betriebskosten verwechseln. Stellen Sie daher sicher, dass die aufgeführten Punkte tatsächlich zu dem Objekt gehören, in dem Sie wohnen. Sollten Ihnen zudem gewisse Kostenpunkte ungewöhnlich hoch oder nicht plausibel erscheinen, haben Sie das Recht, eine Einsichtnahme in die Rechnungen beim Vermieter zu verlangen. Entdecken Sie tatsächlich Fehler, so müssen diese umgehend vom Vermieter behoben werden.

Besondere Aufmerksamkeit sind auch den Nebenkosten für den Hausmeister zu widmen. Hierin können sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Anteile enthalten sein. Grundsätzlich sind die Kosten für die typischen Hausmeistertätigkeiten umlagefähig. Hierzu gehören die Gartenpflege oder die Reinigung des Treppenhauses. Nicht umlagefähig sind jedoch die Kosten für die Anschaffung von Werkzeugen oder etwaige Schönheitsreparaturen, die nicht zwingend notwendig sind. Sollten diese oder ähnliche Kostenpositionen in der Abrechnung aufgeführt werden, beantragen Sie umgehend die Korrektur durch den Vermieter. Grundsätzlich gilt: Informieren Sie sich genau darüber, welche Betriebskosten tatsächlich umlagefähig sind und welche nicht.

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