Betriebskosten

Was sind Betriebskosten?

Betriebskosten, auch Nebenkosten genannt, sind nach § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) alle laufenden Kosten, die einem Eigentümer durch das Eigentum an einem Objekt oder bei der Bewirtschaftung des Objekts entstehen. Vermieter können einen Großteil dieser Kosten auf die einzelnen Mieter umlegen. Dazu wird in der Regel eine monatliche Vorauszahlung vereinbart und in die Gesamtmiete eingerechnet. Einmal im Jahr rechnet der Vermieter die Nebenkosten ab und muss dem Mieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorlegen. Doch nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden.

Was Du tatsächlich bezahlen musst und was nicht

Die Betriebskostenverordnung liefert nicht nur die bloße Definition des Begriffs der Betriebs- bzw. Nebenkosten. Sie legt auch fest, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können und welche nicht.

Umlagefähig Betriebskosten sind:

• laufende öffentliche Lasten eines Gebäudes, z. B. die Grundsteuer
• Kosten für den Wasserverbrauch
• hauseigene Wasserversorgungs- und Wasseraufbereitungsanlage
• Entwässerungs- und Kanalgebühren
• Kosten für die Heizung und Warmwasserversorgung
• Heizungswartung
• Ablesen von Messgeräten
• Kosten für Personen- und Lastenaufzüge
• Müllabfuhr
• Straßen- und Gebäudereinigung
• Gartenpflege
• Beleuchtung
• Kosten für Sachversicherungen und Hausmeistertätigkeiten
• Gemeinschaftsanlagen wie Sauna oder Schwimmbad

Nicht umlagefähige Betriebskosten sind:

• Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes
• Bankgebühren des Vermieters
• Portokosten für die Betriebskostenabrechnung
• Abschreibungen und Rücklagen
• sämtliche Verwaltungskosten

Betriebskosten sparen: Was kleine Änderungen im Alltag bewirken können

1. Heizkosten sparen

Das Sparen von Betriebskosten lässt sich bereits durch kleine Umstellungen im täglichen Verbrauchsverhalten realisieren. So kann einiges an Nebenkosten gespart werden, wenn man die Heizung gerade in wenig genutzten Zimmern auf einer vergleichsweise niedrigen Temperatur laufen lässt. Auch das Lüften ist ein sehr unterschätzter Faktor im Hinblick auf das Sparen von Betriebskosten: Bei laufender Heizung sollte bei Möglichkeit niemals lange mit gekipptem Fenster gelüftet werden. Empfohlen wird stattdessen zweimal täglich eine Stoßlüftung von maximal zehn Minuten. Auch sollte das Abschalten der Heizung bei Abwesenheit tunlichst vermieden werden, da ein ständiges Auskühlen und Wiederaufheizen mehr Heizkosten verursacht als das Durchheizen auf konstanter Durchschnittstemperatur.

2. Wasser-Verbrauch mindern

Einsparungspotenzial ist durchaus auch in Hinblick auf Wasser bzw. Abwasser vorhanden. In manchen Haushalten dauert es etwas länger bis das Leitungs- oder Duschwasser warm wird. Man kann langfristig Nebenkosten sparen, wenn man in solchen Fällen das kalte Wasser sammelt und beispielsweise zum Blumengießen verwendet. Zudem spart das Duschen eine Menge mehr Wasser ein als ein Bad in der vollen Badewanne.

3. Stromkosten senken

Stromkosten lassen sich ebenfalls auf unterschiedliche Art und Weise sparen. So lohnt es sich definitiv, die Tarife der einzelnen Stromanbieter zu vergleichen, da vor allem die neueren Stromversorger oft günstigeren Strom anbieten als die alten Versorger. Beim nächsten Glühbirnenkauf solltest Du, sofern Du es nicht bereits tust, auf Energiesparlampen zurückgreifen, da diese weitaus weniger Energie verbrauchen als herkömmliche Glühbirnen. Außerdem empfiehlt es sich, Elektrogeräte auszuschalten statt im Standby-Betrieb laufen zu lassen. Alternativ kannst Du eine ausschaltbare Steckdosenleiste benutzen. So kannst Du mit einem Schalter gleich mehrere Geräte auf einmal ausschalten und viel Strom sparen, vor allem während Du außer Haus bist und die Geräte ohnehin nicht verwendest.

Energetische Sanierung

Unter einer energetischen Sanierung versteht man die Sanierung bzw. Modernisierung eines Objekts mit dem Ziel, dieses auf einen minimalen Energieverbrauch hinsichtlich Warmwasser, Heizung und Lüftung zu optimieren. Eine energetische Sanierung ist die effektivste Methode, langfristig Nebenkosten zu sparen. Eine energetische Sanierung setzt allerdings hohe Investitionen voraus. Lasse vor der Durchführung einer energetischen Sanierung eine gründliche Analyse des aktuellen Zustands des Objekts durch einen qualifizierten Energieberater vornehmen.

Erst nach einer umfassenden Prüfung des Status quo können Sanierungsumfang und –zeitraum sowie das benötigte Material festgelegt werden. Der erste Schritt einer energetischen Sanierung sollte der Einbau einer Wärmedämmung und neuer Fenster sein. Muss das Dach beispielsweise neu gedeckt werden, bietet sich auch eine komplette Dachisolierung an. Der nächste Schritt ist der Austausch der Heizungsanlage. Es ist sinnvoll, dies nach dem Einbau der Wärmedämmung vorzunehmen, da man sich aufgrund des geringeren Energiebedarfs infolge der Dämmung eine kleinere Heizanlage anschaffen kann.

Die Betriebskostenabrechnung – worauf Du als Mieter achten solltest

Die Abrechnung der Betriebskosten ist weder für den Mieter noch für den Vermieter eine angenehme Angelegenheit. Mieter beschweren sich oft über zu hohe Nebenkosten und Vermieter haben oft viel Arbeit bei der Erstellung der Abrechnung. Oft führt gerade die Betriebskostenabrechnung zu Streitigkeiten zwischen den beiden Parteien. Leider enthalten viele Abrechnungen Fehler und so sind die meisten Beschwerden auf Mieterseite berechtigt. Daher lohnt es sich für Dich als Mieter durchaus, die Betriebskostenabrechnung am Ende der Abrechnungsperiode gründlich zu überprüfen. Dein Vermieter wird sicher bemüht sein, eine ordnungsgemäße Abrechnung durchzuführen, doch auch Vermieter sind nur Menschen und vor Rechenfehlern, Zahlendrehern oder formalen Fehlern nicht gefeit.

1. Formelle Anforderungen

Die Abrechnung der Betriebskosten muss, um die formellen Anforderungen zu erfüllen, mindestens den Adressaten der Abrechnung, das Abrechnungsobjekt und den Abrechnungszeitraum enthalten. Zudem müssen die Gesamtkosten zusammengestellt sowie der verwendete Umlageschlüssel dargestellt und erklärt werden. Ebenfalls wichtig ist schließlich die Berechnung Deines Anteils an den Betriebskosten als Mieter sowie der Abzug der von Dir geleisteten Vorauszahlungen.

2. Vertragliche Vereinbarungen

Die in der Abrechnung enthaltenen Punkte sollten tatsächlich im Mietvertrag vereinbart worden sein. Vor allem die sonstigen Betriebskosten müssen einzeln im Mietvertrag genannt werden. Jeder Punkt, der in der Betriebskostenabrechnung erscheint, aber nicht im Mietvertrag explizit vereinbart wurde, kann nicht vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.

3. Kostenpositionen

Überprüfe die Betriebskostenabrechnung vor allem auch auf ihre inhaltliche Richtigkeit. Dazu gehört die korrekte Zuordnung der einzelnen Kosten zu den Kostenpositionen. Es passiert durchaus, dass Vermieter, die mehrere Objekte besitzen, diese bei der Abrechnung der Betriebskosten verwechseln. Stelle daher sicher, dass die aufgeführten Punkte tatsächlich zu dem Objekt gehören, in dem Du wohnst. Sollte Dir zudem gewisse Kostenpunkte ungewöhnlich hoch oder nicht plausibel erscheinen, hast Du das Recht, eine Einsichtnahme in die Rechnungen beim Vermieter zu verlangen. Entdeckst Du tatsächlich Fehler, muss diese umgehend vom Vermieter behoben werden.

4. Hausmeister und Reparaturen

Besondere Aufmerksamkeit sind auch den Nebenkosten für den Hausmeister zu widmen. Hierin können sowohl umlagefähige als auch nicht umlagefähige Anteile enthalten sein. Grundsätzlich sind die Kosten für die typischen Hausmeistertätigkeiten umlagefähig. Hierzu gehören die Gartenpflege oder die Reinigung des Treppenhauses. Nicht umlagefähig sind jedoch die Kosten für die Anschaffung von Werkzeugen oder etwaige Schönheitsreparaturen, die nicht zwingend notwendig sind. Sollten diese oder ähnliche Kostenpositionen in der Abrechnung aufgeführt werden, beantrage umgehend die Korrektur durch den Vermieter. Grundsätzlich gilt: Informiere Dich genau darüber, welche Betriebskosten tatsächlich umlagefähig sind und welche nicht.

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