Überblick
Die Reallast ist das beschränkt dingliche Recht auf wiederkehrende Leistungen aus einem belasteten Grundstück. Sie ist hierbei kein Nutzungsrecht, sondern ein Verwertungsrecht und berechtigt nicht zum Besitz. Gesetzgeberisches Ziel der dinglichen Sicherung und Rechtsfolge einer Pflichtverletzung durch den belasteten Eigentümer ist im Fall eines Verwertungsrechts nicht die unmittelbare Durchsetzung einer konkreten Handlung. Vielmehr zielt die dingliche Sicherung auf die Duldung der Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück und die Übernahme der damit verbundenen weiteren Kosten ab.
Die Reallast kann als subjektiv-persönliches Recht oder als subjektiv-dingliches Recht zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes bestellt werden. Belastungsgegenstand können neben dem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn auch grundstücksgleiche Rechte wie Erbbaurecht und Wohnungseigentum sein.
Die Reallast erlischt durch Aufgabeerklärung und Löschung. Davon unabhängig erlischt sie mit dem Eintritt einer auflösenden Bedingung oder Befristung von selbst. In der Zwangsversteigerung fällt die Reallast nur dann in das geringste Gebot und bleibt demnach bestehen, wenn ein im Rang nachfolgender Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Ansonsten erlischt sie mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung.
Dingliche Haftung des Grundstücks
Neben der Reallastberechtigung als dem eigentlichen Stammrecht, erwirbt der Berechtigte den verdinglichten Anspruch auf die Leistung, der zur Verwertung des Grundstückes berechtigt. Daneben steht dem Berechtigten auch ein schuldrechtlicher Anspruch gegen den Eigentümer des belasteten Grundstückes auf die während der Zeit seines Eigentums fällig gewordenen Leistungen zu. Der jeweilige Eigentümer haftet für diese Leistungen kraft Gesetzes, also ohne Rücksicht darauf, ob er die Reallast bestellt hat oder eine entsprechend schuldrechtliche Pflicht gegenüber dem Reallastgläubiger eingegangen ist oder übernommen hat.
Persönliche Haftung des Eigentümers
Grundlage der persönlichen Haftung ist das gesetzliche Schuldverhältnis zwischen dem jeweiligen Eigentümer und dem Berechtigten. Grund der Regelung ist die Ermöglichung des einfacheren, billigeren und für den Schuldner weniger einschneidenden Weg der Mobiliarvollstreckung.
Leistungsgegenstand
Als Inhalt der Reallast müssen wiederkehrende Leistungen vereinbart werden, wobei nur der Wesenskern schlagwortartig im Grundbuch bezeichet sein muss. Im Übrigen kann zur näheren Bezeichnung auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.
Mit der Reallast können nur wiederkahrende Leistungen gesichert werden, wobei grundsätzlich zwei Leistungen genügen. Die Leistungen brauchen nicht zu festen Terminen, regelmäßig oder zeitlich beschränkt und nicht in gleicher Art oder Höhe wiederzukehren. Möglich ist auch ein Abruf der Leistung bei Bedarf. Auch dauernde Leistungen (z.B. Lieferung von Strom) sind wiederkehrend in diesem Sinn.
Beachtlicherweise müssen die Leistungen keine inhaltliche Beziehung zum belasteten Grundstück aufweisen, so dass die Lieferung von Agrarprodukten Inhalt einer Belastung eines ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Grundstückes sein kann. Insbesondere muss die Reallast keinen Vorteil für ein begünstigtes Grundstück darstellen.
Die Leistungen müssen jedoch stets einen Geldwert haben, damit die monetäre Höhe der Grundstückshaftung bestimmt werden kann. Anders als bei den Grundpfandrechten ist eine ziffernmäßige Bestimmung nicht erforderlich. Dem Bestimmbarkeitserfordernis ist hier bereits genüge getan, wenn der Umfang der geschuldeten Leistung aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, die auch außerhalb des Grundbuchs und der Eintragungsbewilligung liegen können.
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