Beleihungswert - auxmoney Finanzlexikon

Beleihungswert

Definition

Die Banken finanzieren eine Immobilie mit einem Immobilienkredit, für den sie Sicherheiten benötigen. Eine davon ist die Immobilie selbst, welche beliehen werden kann. Zu welchem Wert eine Beleihung geschieht, rechnet eine Bank jedem Kreditnehmer individuell aus. Basiswerte bilden unter anderem Beleihungswert und Beleihungsgrenze. Die Bank möchte dadurch sicherstellen, dass die Rückzahlung des Darlehens auch dann erfolgen kann, wenn der Kreditnehmer die laufenden Zins- und Tilgungszahlungen nicht mehr leisten kann oder der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden muss. Die Bank ermittelt im Rahmen einer Beleihungsprüfung einen Betrag, der durch den Immobilienwert längerfristig abgedeckt wird. Im Gegensatz zum Verkehrswert muss der Beleihungswert so lange Bestand haben, wie das Bauspardarlehen läuft. Das Kreditinstitut kann diesen Wert selbst ermitteln oder einen Gutachter beauftragen, wofür in den meisten Fällen Gebühren berechnet werden. Um den Beleihungswert zu berechnen, benötigen die Banken vom Kreditnehmer Unterlagen über die Immobilie. Dazu gehören Kaufvertragsunterlagen, Baupläne, Grundbuchauszug, sowie Versicherungs- und Einkommensnachweise.

Berechnung des Beleihungswertes

Sachwertverfahren

Die Ermittlung des Wertes selbst genutzten Wohnungseigentums erfolgt durch das Sachwertverfahren, das sich aus dem Bau- und Bodenwert zusammensetzt. Dabei wird die Quadratmeterzahl mit dem längerfristig zu erwartenden Quadratmeterpreis multipliziert. Die Berechnung des Bauwertes erfolgt durch ein Indexverfahren, mit dem die Baukosten ermittelt werden. Bei dem ebenfalls angewendeten Abschlagsverfahren erfolgt die Abschätzung der Baukosten, wovon ein Abschlag in Höhe von zehn bis dreißig Prozent abgezogen wird.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Immobilien wird das Ertragswertverfahren angewendet. Dieses ermittelt sich durch den "nachhaltig erzielbaren Nettoertrag". Dieser wird wiederum aus jährlichen Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten ermittelt und bildet gemeinsam mit einem Kapitalisierungsfaktor einen Ertragswert. Der Kapitalisierungsfaktor wiederum beinhaltet ein Mehrfaches der Jahresmiete. Weiterhin werden Faktoren, wie Bauzustand, Alter, Größe und Nutzung der Immobilie berücksichtigt.

Höhe des Wertes

Der Beleihungswert liegt niemals über dem Verkehrswert einer Immobilie. Ein Verkehrswert richtet sich nach dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren, wobei in die Berechnung die Lage der Immobilie und die gegenwärtige Situation des Wohnungsmarktes einfließen. Ein Beleihungswert liegt meistens etwa 20 - 30 Prozent unter dem gegenwärtigen Verkehrswert. Dadurch erhalten die Banken eine Sicherheit, um wiederum ihr Risiko bei einer Kreditvergabe zu vermindern.