Gründungsratgeber
Gewerbemietvertrag

Gewerbemietvertrag mit Bedacht ausfeilen

Veröffentlicht am 28 Nov 2017

In der legendären Hinterhofgarage lassen sich heutzutage nur noch selten gute Geschäfte machen. Ein lukratives Unternehmen muss sich auch dann attraktiv präsentieren, wenn es lediglich Waren ausliefert oder eine Dienstleistung direkt beim Kunden erbringt. Sogar für ein kleines Büro müssen Geschäftsleute einen Gewerbemietvertrag abschließen und dabei auf zahlreiche Details achten.

Ein Gewerbemietvertrag bietet viel Spielraum

Für eine Kneipe, eine Modeboutique oder eine Autowerkstatt brauchen die Betreiber attraktive Geschäftsräume in günstiger Lage. Aber auch die Küche für einen Lieferservice, ein Warenlager und ein zugehöriges Büro für Verwaltungsarbeiten sollten das Unternehmen vorteilhaft präsentieren. Der Gewerbemietvertrag für die entsprechenden Räume bietet viel Spielraum, da der Gesetzgeber anders als bei Wohnraumvermietungen beiden Parteien weitgehende Vertragsfreiheit zugesteht. Alle Details lassen sich daher individuell vereinbaren. Damit diese Freiheit für beide Vertragspartner nicht zum Nachteil wird, sollte ein gewerblicher Mietvertrag in Schriftform abgefasst sein. Wenn der Mieter das Objekt länger als ein Jahr nutzen will, ist ein schriftlicher Mietvertrag für Gewerberäume ohnehin zwingend vorgeschrieben. Darin sollten grundsätzlich folgende Einzelheiten geregelt sein:

  • Nutzfläche des Mietobjekts
  • Mietzweck
  • Vertragslaufzeit
  • Mietzins

Den Gewerbemietvertrag können natürliche oder juristische Personen wie eine GmbH oder Aktiengesellschaft abschließen.

Alle Details im Vorfeld regeln

In einem Gewerbemietvertrag sollten möglichst viele Details klar definiert sein. Das gibt beiden Parteien mehr Sicherheit und erspart unnötige Streitigkeiten. Zunächst muss die exakte Quadratmeterangabe des Mietobjekts mit einer genauen Beschreibung der Nutzfläche aufgeführt sein. Nebenräume, wie ein Keller oder eine Garage, sowie Außenflächen für Parkplätze oder das Gelände für eine Außenbestuhlung, gehören ebenfalls zu diesen Angaben. Der Mietvertrag für gewerbliche Räume enthält üblicherweise auch eine Vereinbarung zum Mietzweck. Wer beispielsweise einen gastronomischen Betrieb eröffnen will, muss sich selbst um die dafür erforderlichen Genehmigungen kümmern. Verweigern die Behörden etwa eine Ausschankgenehmigung, bleibt der Gewerbemietvertrag dennoch wirksam. Durch eine sogenannte aufschiebende Bedingung wird das Schriftstück erst mit der vollständigen Betriebserlaubnis verbindlich. Der Vermieter sichert mit der Vereinbarung zum Mietzweck aber die grundsätzliche Eignung der Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch zu.

Den Mietvertrag für Gewerberäume clever aushandeln

Die Laufzeit für einen Gewerbemietvertrag können beide Partner befristet oder auf unbestimmte Zeit abschließen. Ist eine feste Laufzeit vereinbart, lassen sich bereits Optionen zur Vertragsverlängerung festlegen. Eine außerordentliche Kündigung ist bei schwerwiegenden Vertragsverstößen für beide Parteien möglich. Generell empfiehlt sich außerdem eine Ersatzmieterklausel. Wenn der Mieter vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen will, muss er einen gleichwertigen Nachmieter stellen. Falls der Vermieter etwa durch den Verkauf des Grundstücks aus dem Kontrakt zurücktritt, gilt der vereinbarte „Mietvertrag Gewerbe“ uneingeschränkt für den neuen Besitzer. Die Höhe der Miete ist im Gewerbemietvertrag stets Verhandlungssache. Anders als bei der Vermietung von Wohnraum gilt kein verbindlicher Mietspiegel. Selbstverständlich bestimmt aber auch bei Gewerberäumen die Lage den Preis. Mieterhöhungen sollten etwa mit Staffelmietvereinbarungen bereits im Vertrag geregelt sein. Sogar eine umsatzabhängige Miete lässt sich aushandeln. Die Nebenkosten für die Heizungs- und Warmwasserversorgung sind grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen.

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Die Verantwortung für das Gebäude klären

Generell muss der Vermieter ein Gebäude und zugehörige Außenflächen in Schuss halten. Die Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung kann er jedoch auch auf den Mieter übertragen. Die Details dazu sollten ebenfalls im Gewerbemietvertrag präzise formuliert sein. Wenn ein Unternehmer bauliche Veränderungen in den Geschäftsräumen plant, braucht er dafür immer vorab eine Genehmigung des Eigentümers. Er sollte in diesem Zusammenhang bereits im Gewerbemietvertrag klären, ob er zum Ende des Kontrakts den ursprünglichen Zustand wiederherstellen muss oder dem Vermieter entsprechende Ein- oder Umbauten in Rechnung stellen kann. Vom Mieter angeschafftes Inventar, wie eingebaute Regale, Möbel oder Maschinen, bleibt generell in seinem Besitz. Falls der Vermieter derartiges Zubehör zum Vertragsende übernehmen möchte, muss er es dem Mieter abkaufen.

Der Konkurrenzschutz kann Geschäftsleute absichern

Bereits ohne ausdrückliche Vereinbarung enthält jeder Gewerbemietvertrag ein Recht auf Konkurrenzschutz. Der Vermieter darf im gleichen Gebäude oder auf Nachbargrundstücken, die ihm ebenfalls gehören, keine neuen Verträge mit direkten Konkurrenten abschließen. Dies gilt aber etwa im Einzelhandel lediglich für das Hauptsortiment. Wenn ein bereits bestehender Kioskbetreiber unter anderem Brötchen verkauft, kann er beispielsweise nicht darauf pochen, dass kein Café in der direkten Nachbarschaft eröffnen darf. Für die Wettbewerbsfähigkeit seiner Geschäftsidee ist letztlich jeder Unternehmer selbst verantwortlich. Auch aus diesem Grund ist eine präzise Beschreibung der Art des Betriebes im „Mietvertrag Gewerberäume“ hilfreich. Weil es auf jedes Detail ankommen kann, sollten Unternehmer einen Gewerbemietvertrag vor der Unterschrift mit darauf spezialisierten Juristen ausführlich besprechen.