Nicht immer verläuft alles im Leben wie geplant und es ergeben sich neue Umstände, die auch die finanzielle Situation betreffen können. So kann nach einer Erbschaft genügend Geld vorhanden sein, um den aufgenommenen Kredit abzubezahlen oder das durch ein Baufinanzierung erbaute Haus soll noch vor Ende des Darlehensvertrags verkauft werden.

In diesen Fällen denken Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer häufig darüber nach, das Darlehen vorzeitig zu tilgen. Ziehst auch Du diesen Schritt in Betrachtung, kann unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, die an die Bank gezahlt werden muss. Doch was genau ist eine Vorfälligkeitsentschädigung, wie kann man sie umgehen und wie wird die Höhe der Entschädigung berechnet? Das erfährst Du in diesem Ratgeber.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Bei einer Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zahlt der Kreditnehmende der Bank eine Entschädigung für die frühzeitige Ablösung eines Darlehens. Da die Bank durch die Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist Zinsen verliert, die in der restlichen Laufzeit noch angefallen wären.

Diese Zinsen sind der Bank oder dem Kreditinstitut im Vertrag des Kredits zugesichert. Da ihnen durch die Kündigung kein Nachteil entstehen darf, muss der Darlehensnehmende diesen Schaden begleichen. Das ist der Fall, wenn bei Abschluss des Darlehensvertrags ein gebundener Sollzins vereinbart wurde. Die gesetzliche Vorfälligkeitsentschädigung ist im § 502 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten. Die häufigsten Gründe für die vorzeitige Kündigung eines Kredits sind der Verkauf einer finanzierten Immobilie oder eine Scheidung.

Wann darf ein Kredit vorzeitig gekündigt werden?

Da die Laufzeit eines Darlehens vertraglich festgehalten wird, kann er nicht einfach gekündigt werden. Möchte man eine vorzeitige Kreditrückzahlung veranlassen, muss die Bank zustimmen oder ein triftiger Grund vorgelegt werden. Als solchen kann z. B. der Verkauf der Immobilie zählen. Dabei ist nicht relevant, ob der Verkauf aus finanziellen, beruflichen oder anderen Gründen geschieht.

Auch die Aufnahme eines zusätzlichen Kredits bei einer anderen Bank kann als berechtigtes Interesse gelten. In diesen Fällen besteht dann für das Kreditinstitut der Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung des Kredits.

Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen

Nicht immer muss zwingend eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden. In einigen Situationen kann der Kreditvertrag auch ordentlich gekündigt werden oder der Vertrag ist fehlerhaft. Je nach Sachlage kann es sinnvoll sein, einen Experten über den Vertrag schauen zu lassen.

Gesetzliches Kündigungsrecht:

Schließt man ein Darlehen mit einem variablen Zinssatz ab, besteht die Möglichkeit jederzeit den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich zu kündigen. Diese Regelung ist gesetzlich im § 489 Abschnitt 2 im BGB festgelegt. Im Fall einer ordentlichen Kündigung darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Aus diesem Grund sichern Kreditinstitute bei dieser Art Kredit die Zinsen auch nur für drei Monate fest zu.

Bei einem Darlehen mit festgeschriebenen Zinsen, wie für eine Baufinanzierung, greift das Kündigungsrecht nicht.

Zinsbindung über 10 Jahre:

Auch bei einem Darlehensvertrag mit festgeschriebenem Zinssatz besteht eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen. Beläuft sich die Laufzeit der Zinsbindung über mehrere Jahre, besteht nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet, wird der Kredit nach 10 Jahren abgelöst, entfällt der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung. Aber auch hier gibt es eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, die einzuhalten ist. Dieser Fall trifft häufig bei Immobilien- und Baukrediten ein.

Kündigung vonseiten der Bank:

Wird der Darlehensvertrag vonseiten der Bank vor Ablauf gekündigt, kann ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden. Eine solche Kündigung tritt z. B. ein, wenn Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer die Raten nicht zahlen.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung:

Banken müssen Darlehensneh vor dem Unterschreiben des Kreditvertrags über ihr Widerrufsrecht aufklären, dass der Vertrag zwei Wochen nach Abschluss grundlos gekündigt werden kann. Beinhaltet diese Widerrufsbelehrung Fehler, ist nicht eindeutig formuliert oder Angaben stimmen nicht entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit. Die Widerrufung darf bei einer fehlerhaften Belehrung auch noch Jahre nach Abschluss des Vertrags in Anspruch genommen werden.

Möchtest Du bei einer Baufinanzierung eine vollständige Kreditrückzahlung vor Ende der Laufzeit in Anspruch nehmen, kann der Blick in die Widerrufsbelehrung viel Geld sparen.

Gesetzliche Vorfälligkeitsentschädigung bei Raten- und Baukrediten

Geht es um die Vorfälligkeitsentschädigung bei Krediten, muss zwischen Ratenkrediten und Baufinanzierungen unterschieden werden.

Bei den verschiedenen Darlehen gibt es Unterschiede bezüglich der Entschädigung nach einer Ablösung sowie einige Besonderheiten.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Ratenkrediten

Ratenkredite unterscheiden sich von Immobilienkrediten und Baufinanzierungen vor allem durch die fehlende Absicherung der Kreditinstitute durch eine Grundschuld. Obwohl bei Kfz-Finanzierungen das Auto der Bank als Absicherung zu steht, werden sie wie Ratenkredite behandelt.

Durch die seit 2010 geltende EU-Verbraucherkreditrichtlinie haben Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer die Möglichkeit, den Kredit jederzeit vorzeitig zu kündigen, ohne dass bei der Entschädigung hohe Beträge entstehen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird also berechnet, allerdings ist die Höhe der Restschuld festgelegt.

Entscheidend ist jedoch der Zeitpunkt des Darlehensvertrags: wurde der Vertrag vor dem 10. Juni 2010 abgeschlossen, greift diese Regel nicht. Bei diesen Verträgen ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht gesetzlich festgelegt. Hier gilt, was im Darlehensvertrag vereinbart wurde.

Bei Ratenkrediten nach dem 10. Juni 2010 wurde festgelegt, dass die maximale Vorfälligkeitsentschädigung von der Restschuld abhängig gemacht werden muss. Liegt bei der Kündigung des Kredits noch eine Restlaufzeit von über 12 Monaten vor, darf die Bank höchstens 1 % der Restschuld verlangen. Beträgt die restliche Laufzeit weniger als 12 Monate, dürfen sogar nur 0,5 % der Restschuld verlangt werden.

Banken dürfen anstelle der Vorfälligkeitsentschädigung keine Bearbeitungsgebühr verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) 2016 in einem Urteil entschieden, da Verbraucher und Verbraucherinnen durch eine zu hohe Bearbeitungsgebühr benachteiligt sind. Die Gebühr darf die Entschädigung nicht übersteigen, jedoch auch nicht zum Nachteil der Bank abweichen.

Vorfälligkeitsentschädigungen bei Baufinanzierungen

Die gesetzlichen Regelungen für Ratenkredite sind nicht auf Baufinanzierungen und Immobilienkredite übertragbar, da die Bank bei diesen Krediten über ein Grundpfandrecht abgesichert ist. Wie hoch die Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung bei diesem Darlehen sein darf, ist nicht genau festgelegt und daher oft undurchsichtig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat den Banken und Kreditinstituten jedoch in mehreren Urteilen Vorgaben für die Berechnung des VFEs gesetzt.

Zur Berechnung der VFE werden folgende Aspekte einbezogen: die Höhe der Restschuld und der vereinbarte Zinssatz, die verbleibende Restzeitlauf des Darlehens und die aktuellen Bauzinsen.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kann durch zwei Methoden durchgeführt werden: durch die Aktiv-Aktiv-Methode und durch die Aktiv-Passive-Methode.

Aktiv-Aktiv-Methode:

Bei dieser Methode wird davon ausgegangen, dass die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Geld an neue Kreditnehmende verleiht. Sind die Bauzinsen zu diesem Zeitpunkt niedriger als bei der Festschreibung der vorigen Zinsen, entsteht der Bank ein Schaden. Die Kreditnehmenden müssen die Differenz des Schadens begleichen. Diese Methode wird in der Praxis jedoch eher selten angewandt.

Aktiv-Passiv-Methode:

Hier wird davon ausgegangen, dass die Bank das Geld am Kapitalmarkt anlegt, also Wertpapiere kauft, für welche die Bank Zinsen erhalten hätte. Zur Berechnung, wie hoch in diesem Fall die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, werden zwei Aspekte betrachtet: die Höhe der Rendite für die Anlagen mit gleicher Laufzeit und die Zinsen, welche die Bank beim Weiterlaufen des Darlehens erhalten hätte. Die Differenz zwischen dem Zinssatz des Darlehens und der Rendite ergeben dann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei der gängigen Aktiv-Passiv-Methode sind vor allem die Zinsen der Geldanlage entscheidend. Sind diese sehr niedrig, wird die Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend hoch berechnet. Um zu vermeiden, dass die Banken extra eine Anlage mit sehr niedrigen Zinsen wählen, hat der Bundesgerichtshof 2000 in einem Urteil festgelegt, dass zur Berechnung der VFE nur Hypothekenpfandbriefe gewählt werden dürfen.

Im Jahr 2018 hat der Verband der Verbraucherzentrale durch das Urteil des BGH erstritten, dass Bearbeitungsgebühren für die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen nicht berechnet werden dürfen. Das Urteil wurde entschieden, da Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer kein Interesse an der VFE haben und die Bank diesen Aufwand aus eigenem Interesse betreibt.

Berechnungsbeispiel bei Immobilienkredit 

Um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu verdeutlichen, zeigen wir Dir ein Anwendungsbeispiel der Aktiv-Passiv-Methode. Angenommen, Du hast 2018 einen Immobilienkredit in Höhe von 150.000 Euro mit einer Zinsbindung von 10 Jahren aufgenommen. Der Sollzins liegt bei 2,2 % und die anfängliche Tilgung bei 3 %. Nach 8 Jahren kannst Du den Kredit aufgrund eines Erbes vollständig zurückzahlen. Zu diesem Zeitpunkt besteht eine Restschuld von 105.257,43 Euro und die Restlaufzeit beläuft sich auf 24 Monate.

Daraus folgt folgende Berechnung:

Entgangene Zinsen 4.396,93 €
Zinsen für mögliche Wiederanlage 273,54 € +
Verwaltungskostenersparnis (24 Monate à 4 €) 96 € –
Risikoersparnis (0,1 %) 195,62 € –
Vorfälligkeitsentschädigung Ca. 4.378, 85 €

 

Löst Du diesen Immobilienkredit bereits nach 8 Jahren ab, musst Du etwa mit 4.378,85 Euro Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Vorfälligkeitsentschädigungen durch Sondertilgung reduzieren

Geht es um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen, sollte darauf geachtet werden, dass die Kreditinstitute im Vertrag festgehaltene Sondertilgungen beachten. Das Sondertilgungsrecht ermöglicht es, neben den normalen Kreditraten Sondertilgungen zu zahlen, um den Kredit schneller abzubezahlen.

Bei der Berechnung der VFE ist es unwichtig, ob das Sondertilgungsrecht bereits in Anspruch genommen wurde oder die Möglichkeit besteht, dass die Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer dies in Zukunft hätten tun können. Bei der maximalen Vorfälligkeitsentschädigung müssen diese Sondertilgungen zugunsten der Verbraucher berücksichtigt werden. Denn durch die Sondertilgungen wird der Darlehensbetrag reduziert, die Zahlungen der Zinsen sinken und somit entsteht der Bank ein geringerer Schaden. Das muss sich auf die Vorfälligkeitsentschädigung auswirken, so hat es ein Urteil des Bundesgerichtshofes in Jahr 2016 entschieden.

Sind Vorfälligkeitsentschädigungen von der Steuer absetzbar?

Vorfälligkeitsentschädigungen, die an die Bank gezahlt wurden, können unter Umständen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Das geht nur bei Vorfälligkeitsentschädigungen, die durch ein Immobiliendarlehen entstanden sind. Um die Werbungskosten absetzen zu können, müssen einige Aspekte erfüllt sein. Es muss sich um eine vermietete Immobilie handeln, die auch nach der Ablösung des Darlehens weitervermietet wird. Außerdem muss die Vorfälligkeitsentschädigung durch eine Umschuldung entstanden sein.

Kann ein Darlehen durch eine Veräußerung der Immobilie vorzeitig abgelöst werden, kann die Vorfälligkeitsentschädigung nicht direkt von der Steuer abgesetzt werden. Jedoch reduziert sich der zu versteuernde Verkaufserlös, indem die Zahlung, die als Entschädigungen an die Bank gezahlt wurde, als sogenannte Veräußerungskosten geltend gemacht werden. Damit diese Veräußerungskosten berücksichtigt werden können, muss die Veräußerung der Immobile innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb vollzogen werden.

Vorzeitige Kündigung für eine Umschuldung

Werden die Konditionen eines Kredits als zu hoch empfunden, muss dieser nicht direkt komplett gekündigt werden, eine andere Möglichkeit ist die Umschuldung. Das bedeutet, ein Darlehen wird vorzeigt abgelöst und durch einen neuen Kredit ersetzt, beispielsweise bei einem neuen Kreditinstitut wie auxmoney. Das kann sich lohnen, wenn der neue Kreditgeber bessere Konditionen anbietet. Durch das eingesparte Geld sollte die Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einer Umschuldung anfällt, gedeckt werden können. Der neue Kredit sollten auch Kosten einsparen.

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