Offene Immobilienfonds – Immobilienbeteiligungen auch für Kleinsparer

Eine besondere Form der Publikumsfonds stellen die offenen Immobilienfonds dar, die Sparern die Möglichkeit eröffnen, mit kleineren Beträgen Beteiligungen an Immobilien zu erwerben. War es zunächst möglich, die Anteile börsentäglich zu kaufen oder wieder zu veräußern, machten es die seit 2004 immer wieder auftretenden Liquiditätsprobleme der einzelnen Fonds notwendig, die Regelungen restriktiver zu gestalten.

Offene Immobilienfonds – die wesentlichen Merkmale

Bereits seit 1938 gibt es diese Form von Investmentfonds, insbesondere in Deutschland konnten sich offene Immobilienfonds nachhaltig etablieren. Allein zwischen 1972 und 2006 wuchs die Anzahl dieser Fonds von acht auf 31. Über die Fonds werden Finanzmittel akquiriert und dann als Grundstücks-Sondervermögen auf verschiedene Immobilien verteilet. In der Regel werden Gewerbeobjekte finanziert, wie zum Beispiel Büro- oder Handelskomplexe, um aus den Miet- und Pachteinnahmen sowie der Wertsteigerung Gewinne zu erwirtschaften. So können auch Anleger, die nicht in der Lage sind, ein eigenes Immobilienprojekt umzusetzen, Geld in Immobilien investieren. Die geltenden Auflagen für offene Immobilienfonds sind streng: Zum einen ist die zur Verwaltung eingesetzte Kapitalanlagegesellschaft direkt der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterstellt, zum anderen muss neben der Streuung der Investitionen auf verschiedene Objekte immer auch ein Bestand an schnell verfügbaren Anlagen gehalten werden, um die Rücknahme von Anteilen gewährleisten zu können.

Unterscheidung zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Grundsätzlich werden offene Immobilienfonds als Publikumsfonds aufgelegt, die Anteile können börsentäglich erworben, allerdings nur noch mit einer Rückgabefrist von 12 Monaten wieder veräußert werden. Geschlossene Immobilienfonds werden hingegen für bestimmte Objekte aufgelegt, um das zur Gesamtfinanzierung notwendige Eigenkapital zu akquirieren. Ist die vorgesehen Quote erreicht, wird der jeweilige Fonds geschlossen und das Projekt realisiert. Der Anleger ist somit für die Laufzeit – die zwischen zwei und zehn Jahren betragen kann – gebunden, die Veräußerung der Anteile vor Ablauf ist schwierig und nur auf dem Zweitmarkt möglich. Offene Immobilienfonds müssen ihr Sondervermögen streuen – so sollen die Interessen der Anleger gewahrt bleiben, denn offene Immobilienfonds hatten in der Vergangenheit immer wieder mit Liquiditätsengpässen zu kämpfen.

• maximal 15 Prozent des Fondsvermögens pro Objekt
• maximal 20 Prozent des Fondsvermögens für Grundstücke zur Bebauung
• maximal 30 Prozent für Gebäude mit Fremdwährungsrisiko, das nicht abgesichert ist
• maximal 20 Prozent für Beteiligungen an ausgesprochenen Immobiliengesellschaften
• maximal 49 Prozent für Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, wenn das Fondsmanagement die Kapitalmehrheit hält
• zwischen fünf und 49 Prozent für schnell verfügbare Anlagen
• Kreditvolumen begrenzt auf 50 Prozent des Fondsvermögens

Offene Immobilienfonds – Anteile, Ausschüttung und Wertentwicklung

Die Ausgabe von Anteilsscheinen für offene Immobilienfonds ist in § 33 des Investmentgesetzes geregelt. Die einzelnen Fondsgesellschaften können bei Bedarf die Anzahl der Anteilsscheine erhöhen, diese können frei übertragen werden und sind mit einer vorgeschriebenen Frist von der Gesellschaft zurückzunehmen. Der dafür zu zahlende Preis wird entweder von einer Depotbank oder der Kapitalanlagegesellschaft selbst ausgerechnet, indem das Netto-Fondsvermögen durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile geteilt wird. Einmal pro Jahr werden die Einnahmen aus Mieten und Pachten abzüglich der Kosten für Verwaltung und Finanzierung sowie der Abschreibungen an die Anteilseigner ausgeschüttet. Darüber hinaus kann sich der Wert der Anteile im Laufe der Jahre deutlich steigern, allerdings agieren die Initiatoren durchaus unterschiedlich erfolgreich. Ein Beispiel für Stabilität bieten die DEKA Investmentfonds, die nun bereits seit 40 Jahren positive Renditen erwirtschaften konnten – ein Vergleich wird Ihnen den notwendigen Aufschluss bringen.

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Offene Immobilienfonds – steuerliche Behandlung

Obwohl das Sondervermögen als separates Steuersubjekt angesehen wird, unterliegen die Erträge der Anteilseigner nicht der Gewerbe- oder Körperschaftssteuer, sondern sind als Bestandteil des privaten Vermögens seit 2009 der Abgeltungssteuer unterworfen. Befinden sich die Anteile im Betriebsvermögen, werden die Erträge den Einkünften hinzugerechnet. Wollen Sie offene Immobilienfonds wieder veräußern, unterliegen die Gewinne der Abgeltungssteuer, der Wertzuwachs ist allerdings steuerfrei. Damit stellen offene Immobilienfonds eine interessante Investment-Alternative dar, denn es wird in Sachwerte investiert, zudem erfolgen bei gutem Fondsmanagement jährliche Ausschüttungen und über die Jahre wird eine Wertsteigerung generiert. Wie bei jeder anderen Geldanlage auch erhöhen sich die Chancen mit einer sorgfältigen Auswahl der Fondsgesellschaft. Zwar können die Erfolge in den vergangenen Jahren keine Garantie für die Perspektive sein, eine Empfehlung stellen sie in jedem Fall dar. Offene Immobilienfonds detailliert im Vorfeld zu vergleichen, ist also dringend anzuraten.

Originally posted 2014-12-16 13:29:59.