Immobilienkauf – die 10 wichtigsten Tipps für Kapitalanleger

Angesichts des niedrigen Zinsniveaus, das bereits seit einigen Jahren den Anlegermarkt belastet, sind immer mehr Investoren auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten, die attraktive Renditen bei überschaubarem Risiko versprechen. Der Immobilienkauf ist hier eine der beliebteren Varianten, allerdings gilt es natürlich auch hier verschiedene Dinge zu beachten, um keine Fehlinvestition zu tätigen. So stellt sich zum Beispiel die Frage, welche Form der Investition beim Immobilienkauf die richtige ist, oder welche Kriterien bei der Auswahl des Objekts entscheidend sein sollten. Auf diese und weitere Fragen finden Sie im Folgenden Antworten mit diesen Immobilien-Kapitalanlage-Tipps:

Tipp 1: die richtige Investitionsform beim Immobilienkauf

Wenn Sie über einen Immobilienkauf als Kapitalanlage nachdenken, sollten Sie sich zunächst einmal klarmachen, welche Anlageformen es beim Immobilienkauf überhaupt gibt. Die klassische Variante ist natürlich der Kauf eines einzelnen Objekts, das Sie dann in Eigenregie verwalten und vermieten. Es stehen Ihnen aber noch zwei weitere Möglichkeiten offen: geschlossene sowie offene Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds funktionieren im Prinzip genau wie offene Aktienfonds – der Fondsmanager investiert anhand der zuvor für den Fonds festgelegten Kriterien das Kapital der Anleger in verschiedene Immobilien, um eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften. Für Sie als Anleger ist diese Variante besonders bequem, da Sie sich praktisch um nichts kümmern müssen, zudem ist das Risiko durch die Streuung der Investition recht überschaubar, sofern ein erfahrener Manager den Fonds verwaltet. Angesichts der Verwaltungskosten sind allerdings auch die Renditeaussichten überschaubar. Bei geschlossenen Immobilienfonds investieren Sie zusammen mit anderen Anlegern in ein oder einige wenige Objekte. Hier ist unbedingt Marktkenntnis erforderlich, denn in der Regel wird in große Gewerbeimmobilien investiert, deren Rentabilität für Laien kaum einzuschätzen ist. Nachteilig bei geschlossenen Fonds ist zudem, dass Sie meist keine Möglichkeit haben, Ihre Anteile vorzeitig zu veräußern, außerdem ist ein Totalverlust bei einem geschlossenen Immobilienfonds eine nicht zu unterschätzende Gefahr – bei einer Nachschusspflicht können sogar Verluste über die ursprüngliche Investition hinaus entstehen.

Tipp 2: die Auswahl des passenden Objekts

Bei offenen Immobilienfonds können Sie nur sehr begrenzt über die Auswahl der Objekte entscheiden, bei geschlossenen Fonds und dem „privaten“ Immobilienkauf haben Sie hier mehr Kontrolle. Informieren Sie sich vorab über die Lage des Immobilienmarkts am geplanten Standort. Kaufen Sie ein Objekt alleine, wählen Sie am besten eine Immobilie, die nicht zu weit von Ihrem Wohnort entfernt ist. Zum einen können Sie so meist den Immobilienmarkt realistischer einschätzen, zum anderen müssen Sie bei Handwerksarbeiten oder Wohnungsbesichtigungen nicht so weit anreisen.

Tipp 3: Rendite beim Immobilienkauf wichtiger als Steuervorteile

Beim Immobilienkauf als Kapitalanlage sollte es vor allem um eine attraktive Rendite gehen. Steuerliche Vorteile, die sich durch die Finanzierung des Kaufs oder anderer notwendiger Arbeiten ergeben, sind natürlich ein angenehmer Nebeneffekt, der sich mittelbar auch auf die Rendite auswirkt – kaufentscheidend sollten Steuervorteile allerdings nicht sein.

Tipp 4: Kosten beim Immobilienkauf richtig kalkulieren

Gerade beim Kauf einer einzelnen Immobilie vergessen Investoren leider allzu häufig die Erwerbsnebenkosten, wie etwa Grunderwerbsteuer, Notargebühren oder eine mögliche Maklerprovision. Auch bei Immobilienfonds fallen Kosten an, wie etwa Verwaltungsgebühren oder Gebühren für den Fondsmanager. All diese Kosten sollten bei der Kalkulation der Rendite einbezogen werden, denn nur so ergibt sich ein realistisches Bild der Anlage.

Tipp 5: Vorsicht beim Immobilienkauf im Ausland

Ausländische Immobilien können bei einem offenen Immobilienfonds eine sinnvolle Beimischung sein, ein geschlossener Fonds, der in ausländische Objekte investiert, oder ein Immobilienkauf im Ausland sind allerdings nur für Personen mit umfassendem Fachwissen empfehlenswert. Für Laien ist es praktisch unmöglich, die Rentabilität einer ausländischen Immobilie realistisch einzuschätzen, zudem kommt neben den „normalen“ Risiken oft auch noch ein Währungsrisiko hinzu, sodass eine solche Geldanlage als sehr riskant einzustufen ist.

Tipp 6: Eigenkapital beim Immobilienkauf nutzen

Beim Kauf einer einzelnen Immobilie sollten Sie unbedingt einen Großteil des Kaufpreises über Eigenkapital finanzieren, denn so erhalten Sie günstigere Konditionen für die restliche Finanzierung. Bei Fonds sollten Sie generell auf eine Kreditfinanzierung verzichten, denn die Renditen fallen nur in den seltensten Fällen so hoch aus, dass die Investition – abzüglich der Kreditzinsen – noch lohnend wäre.

Tipp 7: eine gute Verwaltung ist wichtig

Die Verwaltung der Immobilie ist sehr wichtig, ganz gleich, ob Sie sich für einen offenen oder geschlossenen Fonds oder eine Immobilie innerhalb einer Eigentümergemeinschaft entscheiden. Die Haus- bzw. Fondsverwaltung nimmt Ihnen die gesamte Administration der Immobilie ab, von der Kontrolle der Immobilie selbst über die Berechnung der Nebenkosten bis hin zur Beauftragung von Handwerkern bei nötigen Reparaturen. Bei Fonds kümmert sich der Verwalter sogar um die Vermietung des Objekts, daher ist es grundsätzlich wichtig, einen erfahrenen Immobilienverwalter zu haben.

Tipp 8: eingehende Prüfung der Unterlagen vor dem Immobilienkauf

Wollen Sie in ein bestehendes Objekt investieren, indem Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erwerben, dann schauen Sie sich die vorhandenen Unterlagen vor dem Kauf genau an. Insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlungen können hier sehr aufschlussreich sein, da Sie die Entwicklung der Kosten beobachten können. Außerdem erfahren Sie so, ob größere Investitionen für Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten geplant sind.

Tipp 9: nicht nur auf das Objekt selbst schauen

Auch wenn ein Objekt sehr überzeugend wirkt, schauen Sie unbedingt zusätzlich auf die Lage, denn diese hat maßgeblichen Einfluss auf die Mietpreisentwicklung. Der Mietspiegel, der von vielen Städten und Kommunen ausgegeben wird, kann hier eine gute Orientierung sein. Wenn möglich, sollten Sie sich aber auch persönlich ein Bild von der Lage des Objekts machen.

Tipp 10: Auswahl der richtigen Mieter

Investieren Sie nicht in einen Immobilienfonds, müssen Sie sich notgedrungen um Mieter für Ihre Immobilie kümmern. Der erste Eindruck bei der Wohnungsbesichtigung kann dabei schon durchaus hilfreich sein, sollte aber nicht das alleinige Entscheidungskriterium werden. Ein Beschäftigungsnachweis und – mit Einverständnis des Mieters – eine Schufa-Anfrage liefern deutlich verlässlichere Informationen als der berühmte erste Eindruck.

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Originally posted 2016-04-06 12:00:40.